Spočítejte si...

Zavřít

Jak se úspěšně vyvléci ze smlouvy bez následků?

Stavební pozemky za cenu zemědělských prodat nemusíte, i když jste se k tomu zavázali ve smlouvě o smlouvě budoucí. Co udělat, abyste vyvázli bez sankcí?

Ne vždy mohou ti, kdož by chtěli uzavřít určitou smlouvu, tak učinit hned.  Mohou se proto o jejím obsahu dohodnout, uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, a uzavření vlastní smlouvy tak odložit. Ale co když se změní okolnosti, z nichž původní dohoda vycházela? Platí povinnost uzavřít zamýšlenou smlouvu, anebo ne?

Co říká zákon?

Podle ust. § 50a občanského zákoníku se účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech (odst. 1). 

Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se (může se ten, kdo trvá na uzavření smlouvy) do jednoho roku podle odst. 2 předmětného ustanovení domáhat u soudu, aby prohlášení vůle (toho, kdo odmítá smlouvu uzavřít) bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. 

Závazek k uzavření budoucí smlouvy však zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena (odst. 3). Čtěte více: Nenechte se napálit realitkou ani kupcem nemovitosti, který bude rychlejší než vy

Kdy neplatí, že smlouvy musejí být dodržovány

Změna okolností ve smyslu ust. § 50a odst. 3 občanského zákoníku tedy může způsobit zánik závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí. ¨

Toto ustanovení předvídá proměnlivost práv a povinností vyplývajících ze závazkových vztahů. Výjimečně proto připouští uplatnění zásady změny poměrů. S podstatnou změnou okolností, ze kterých smluvní strany při vzniku závazku (uzavření smlouvy) vycházely a jež následně nastala, spojuje zánik závazku k uzavření budoucí smlouvy, jestliže nelze (objektivně posuzováno) po povinném spravedlivě požadovat uzavření zamýšlené smlouvy. 

Přirozeným očekáváním stran smlouvy o smlouvě budoucí je, že uzavřou do dohodnuté doby smlouvu, na jejichž podstatných (obligatorních) náležitostech se dohodly. Účelem této přípravné smlouvy, jež zakládá kontraktační povinnost mezi smluvními stranami, je uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze jednostranně změnit. Jejím důsledkem je nemožnost znovu otevírat kontraktační proces, jenž původně vyústil v dohodu o podstatných náležitostech budoucí smlouvy a v závazku smluvních stran podléhajícímu režimu § 50a odst. 1 občanského zákoníku. 

Výjimku z kontraktační povinnosti tvoří jen takové změny poměrů (oproti původním podmínkám smlouvy o smlouvě budoucí), za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít (v dané věci kupní) smlouvu.

Kdy se lze vyvázat ze smlouvy o smlouvě budoucí

Nejvyšší soud ČR před časem svým rozsudkem spis. zn. 33 Odo 343/2005, ze dne 22. 3. 2007, upřesnil, že změna okolností, z nichž účastníci smlouvy o smlouvě budoucí vycházeli při jejím uzavření, nemá za následek zánik závazku uzavřít budoucí smlouvu (ve smyslu ust. § 50a odst. 3 občanského zákoníku), jestliže k ní došlo až po uplynutí doby, kterou účastníci pro uzavření budoucí smlouvy sjednali. 

Změna okolností může způsobit zánik závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě pouze v případě, že k ní došlo od uzavření smlouvy o budoucí smlouvě do uplynutí doby, do níž měla být smlouva uzavřena. Pozdější změna okolností, byť i taková, jakou má na mysli ust. § 50a odst. 3 občanského zákoníku, již zánik závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě za následek nemá. Čtěte více: Do kdy se lze vyvázat ze smlouvy o smlouvě budoucí?

V opačném případě by došlo k neodůvodněnému zvýhodňování té smluvní strany, která není ochotna své závazky ze smlouvy o budoucí smlouvě plnit dobrovolně, a v důsledku toho event. iniciuje soudní řízení; okamžik, dokdy bude mít změna okolností vliv na trvání závazku, by se tak posouval až do doby rozhodnutí soudu v tomto řízení.

Příklad z praxe

Zmíněný judikát vzešel z vleklého sporu o plnění smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kterou se opakovaně zabývaly soudy různých stupňů. Týkala se původně zemědělských, posléze stavebních pozemků. Věc se dostala znovu k Nejvyššímu soudu ČR, který znovu případ posoudil a uzavřel s obecnou platností následovně:

Jestliže v období mezi uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí a okamžikem, kdy mělo dojít k uzavření realizační smlouvy (kupní smlouvy), došlo k zahájení procesu přeměny zemědělských pozemků na pozemky stavební, které nemohla žalovaná (budoucí prodávající) v době vzniku závazku předvídat, a ve spojitosti s tím k vysokému nepředvídatelnému nárůstu jejich obvyklé ceny, lze uzavřít, že nastala natolik podstatná změna okolností, že po žalované nelze spravedlivě požadovat, aby v dohodnutém termínu uzavřela se žalobci (budoucími kupujícími) smlouvu. 

Její závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí podle ust. § 50a odst. 3 občanského zákoníku zanikl. Zjištěné změny narušily dříve vyváženou smlouvu o smlouvě budoucí v neprospěch žalované (budoucí prodávající), která mohla v době jejího uzavření kalkulovat jen s nárůstem ceny pozemků určených k zemědělské výrobě a nikoli pozemků určených výhledově k zastavění.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 33 Cdo 884/2010, ze dne 28. 3. 2012)