Spočítejte si...

Zavřít

Jak se staví na hypotéku

Vyřídit si hypoteční úvěr na nákup hotové nemovitosti je podstatně jednodušší než ho získat na financování výstavby domu. Banky totiž mají daleko větší nedůvěru k domu, na který si zatím nelze sáhnout. Jaký je v tomto případě postup a na co se při jednání s bankou připravit?

Pořídit si vlastní bydlení s pomocí hypotečního úvěru je reálné pro čím dál větší skupinu lidí. Úrokové sazby jsou na nejnižší úrovni v historii a banky se ve snaze získat další klienty předhánějí ve výhodných nabídkách. Měsíční splátka 1,5 miliónového úvěru na 20 let nepřekročí 10 000 Kč a výše rodinných příjmů potřebná pro jeho získání se dostala na reálně dosažitelnou úroveň. Nabídka realitního trhu je také poměrně široká a je z čeho si vybírat.

Rozhodnete-li se pro koupi bytu či rodinného domu, který je již zapsán v katastru nemovitostí, budete v bance muset kromě potvrzení o vašich příjmech a výši vašich vlastních prostředků (např. výpis z účtu) předložit v podstatě jenom aktuální výpis z katastru nemovitostí, případně i snímek pozemkové mapy a znalecký posudek o ceně pořizované nemovitosti.

Máte nejasnosti ohledně hypotečních úvěrů?

Zeptejte se Radomíry Papouškové, ředitelky odboru řízení ČMHBPoradně hypotečních úvěrů.

Pokud budete kupovat nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, většinou vám zde s vyřízením podkladů pro hypotéku rádi pomohou – koneckonců čím dříve prodají, tím dříve budou inkasovat svou provizi. Zpracování úvěrové smlouvy je pak záležitostí několika málo dnů, nejvýše týdnů. Nejdelší dobu asi zabere výběr toho správného domu či bytu, který se stane vašim domovem.

Na rozdíl od financování koupě, kde se banka může opřít o doklady o právním i faktickém stavu nemovitosti, kvalifikovaný odhad její hodnoty a okamžitý zápis zástavního práva do katastru nemovitostí, si v případě stavby budete brát úvěr na něco, co v době podání žádosti ještě fakticky ani právně neexistuje. Vyřízení hypotečního úvěru je v tomto případě spíše během na dlouhou trať s řadou překážek.

Některé problematické body získání hypotečního úvěru na výstavbu:

  • podklady nutné pro poskytnutí úvěru
  • stanovení výše úvěru na základě rozpočtu stavby
  • zajištění úvěru nemovitostí odpovídající hodnoty (143% poskytnutého úvěru)
  • postupné čerpání úvěru v návaznosti na realizaci stavby
  • požadavek proinvestování nejprve vlastních prostředků
  • pojištění stavby

Prvním předpokladem pro zahájení stavby je mít vhodný pozemek s platným územním rozhodnutím pro zamýšlenou výstavbu. Pokud jej již vlastníte a máte i vlastní prostředky na zahájení a provedení stavby do stavu, kdy ji lze zapsat do katastru nemovitostí (musí být zřejmé stavebně-technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, nemovitost musí být zaměřena a vyhotoven geometrický plán), bude pro vás vyřízení hypotečního úvěr přece jenom schůdnější. V opačném případě bude mj. komplikované zajistit načasování a návaznost jednotlivých kroků.

Jako podklad pro zpracování úvěrové smlouvy bude každá banka vyžadovat doklady, z nichž bude zřejmé co, kde, kdy, jak a za kolik hodláte stavět. Budete muset doložit vlastnický vztah k pozemku s platným územním rozhodnutím pro stavbu (popř. alespoň kupní smlouvu), projekt s rozpočtem nákladů na stavbu a nejlépe i platné stavební povolení a smlouvu o dílo se stavební firmou.

Soudní znalec pak z předložených podkladů odhadne cenu pozemku a budoucí stavby, od které se bude odvíjet výše poskytnutého hypotečního úvěru. Připravte se na to, že banka bude chtít doložit výši vašich vlastních prostředků určených na financování stavby a bude požadovat, aby byly proinvestovány jako první. Hypoteční úvěr bude použit až na financování zbylé části stavby.

Příklad z praxe

Při zjišťování podmínek poskytnutí hypotečního úvěru na stavbu domu jsem narazil na obtížně řešitelný problém. Mám vhodný stavební pozemek s územním rozhodnutím, zpracovaný projekt včetně rozpočtu a dokonce vydané stavební povolení. Z vlastních zdrojů jsem schopen profinancovat 2/3 stavby. Problémem však je časový faktor. Polovinu vlastních zdrojů mám k dispozici na zahájení stavby, ale druhou polovinu až s odstupem cca jednoho a půl roku (prodej bytu odložený mj. z daňových důvodů).

Hypotéku bych tedy potřeboval pro financování druhé třetiny stavby. Podle prvních informací se mi však nepodařilo najít hypoteční banku, která by mi byla schopna úvěr s takovýmito podmínkami čerpání poskytnout. Všude trvají na pravidle: nejprve vyčerpat všechny vlastní zdroje a až potom čerpat hypoteční úvěr.

Určitým řešením by bylo sjednat úvěr ve dvojnásobné výši, než potřebuji (tedy zaplatit i dvojnásobné poplatky za jeho zpracování!), a úvěr nedočerpat. Takovýto úvěr by se však prodražil i o poplatky z nevyčerpané rezervované částky, které např. u České spořitelny činí 0,5 % měsíčně. Zároveň by bylo nutno splnit požadavek na dodržení lhůty pro dokončení a kolaudaci stavby (bývá 18 měsíců od prvního čerpání úvěru).

Úskalím, na které narazíte hned zpočátku, bude zajištění úvěru. Ze zákona musí být hypotéka zajištěna zástavním právem k nemovitosti odpovídající hodnoty. Standardně jako záruka slouží nemovitost, na níž je poskytován hypoteční úvěr, což v daném případě nelze. V zásadě jsou tedy jen dvě možnosti.

Jednodušší je zajistit úvěr jakoukoliv jinou nemovitostí, jejíž hodnota bude dostatečná. Může se jednat třeba o dům, byt či chatu rodičů, příbuzných nebo známých. Pokud je přesvědčíte, aby za vaši budoucí schopnost vyrovnat své závazky vůči hypoteční bance, ručili svým majetkem, ušetříte si spoustu času a starostí.

Pokud možnost ručit jinou nemovitostí nemáte, musí být zvolena metoda „krok za krokem“. Může se dokonce stát, že budete muset mít hypoteční úvěry dva. První získáte na stavební pozemek a druhý na stavbu, ale až v okamžiku, kdy budete mít potřebné podklady (stavební povolení, smlouvu se stavební firmou) a až bude stavba zapsána do katastru nemovitostí. Vždy však bude čerpání úvěru limitováno hodnotou zastavených nemovitostí.

Na rozdíl od úvěru na koupi nemovitosti, který bývá vyčerpán jednorázově, bude čerpání úvěru použitého na financování stavby postupné. Banka bude proplácet faktury za provedené práce přímo dodavatelské firmě, popř. proplatí faktury za materiál přímo na účet jeho dodavatele. Jen ve zvláštních případech mohou být platby směrovány přímo na váš bankovní účet, ovšem vždy na základě příslušných dokladů. Není třeba zdůrazňovat, že s výší vyčerpaného úvěru musí růst i stavba a rozhodně by neměla nastat situace, že vlastní prostředky stavebníka i hypoteční úvěr budou vyčerpány a stavba nebude dokončena. Jakékoliv podstatnější změny, zejména v rozpočtových nákladech a termínech realizace, se vyplatí zavčasu projednat s bankou.

Na závěr zmíním jednu velmi důležitou věc, kterou je pojištění. Pojištění zkolaudované nemovitosti je už téměř samozřejmostí, i když nemovitost neslouží jako zástava hypotečního úvěru. Prakticky stejná rizika a dokonce i některá další však hrozí i u nemovitosti, která ještě dostavěna není. V tomto případě se určitě vyplatí sjednat pojištění stavby. Pojistit lze vlastní stavbu, stavební materiál i odpovědnost za škodu třetím osobám. Má-li být rozestavěná nemovitost rovněž zastavena ve prospěch hypoteční banky, která na její výstavbu poskytla úvěr, je pojištění vyžadováno bankou.

Anketa

Čerpali jste hypoteční úvěr na stavbu?

1 názor Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 17. 10. 2003 15:02