Spočítejte si...

Zavřít

Jak se oceňuje nemovitost při žádosti o hypotéku?

Banky pro stanovení maximální výše hypotečního úvěru potřebují znát hodnotu zastavované nemovitosti. Tu určují smluvní oceňovatelé banky a to podle jejích vlastních postupů. Jak ocenění nemovitosti probíhá, na jakou hodnotu se oceňuje a jaké dokumenty jsou pro ocenění potřeba?

Každý žadatel o hypotéku musí vedle potvrzení své bonity potvrdit příslušnými doklady i zástavu nemovitosti. Mezi tyto doklady patří i znalecký posudek, tedy odhad hodnoty zastavované nemovitosti zpracovaný znalcem. Avšak ne ledajakým.

Každý bankovní ústav má totiž předem stanovený seznam odhadců zástav, z nichž může klient vybírat. Žadatel o úvěr pak musí požádat o vyhotovení odhadu u smluvního odhadce banky, který působí v regionu, kde se nachází oceňovaná nemovitost.

Banky mají přitom vypracované postupy zpracování odhadu a ocenění nemovitostí, na jejichž základě znalci nemovitosti oceňují. Tím, že bankovní ústavy stanovují postupy i samotným znalcům, může se vyskytnout problém, pokud si necháte vyhotovit odhad od někoho, s kým banka nespolupracuje. Pak si ovšem pokládáme otázku, k čemu vlastně existuje „nezávislý“ obor oceňovatelů?

Existuje-li totiž jedna obvyklá cena, na kterou se daný majetek oceňuje, měl by jakýkoliv znalec dojít vždy k téměř stejnému výsledku. Obvyklá cena je sama o sobě definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobné majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.

Vágnost definice pak může dát odhadcům prostor ocenit nemovitost podle „metodiky banky“. Ta může být snadno konstruována tak, že v konečném důsledku banka cenu nemovitosti podhodnotí, čímž si může vytvořit jakýsi „cenový polštář“. Odhadní cena je přitom výchozí údaj pro banku, která s jeho pomocí stanovuje maximální výši úvěru, kterou bude ochotna žadateli poskytnout.

Už jste hlasovali v anketě o nejslušnější banku? Pokud ne, můžete tak ještě učinit.

Řada žadatelů o úvěr se z tohoto důvodu setkává s tím, že se oceňovatelem stanovená cena nemovitosti pohybuje dokonce pod cenou, za kterou danou nemovitost plánují koupit.

Odhady cen obecně

Samotný odhad nemovitosti trvá několik dnů, zpravidla 5 – 14 pracovních dnů, přičemž vše závisí na předání kompletních podkladů pro vypracování tržního ocenění a zpřístupnění nemovitostí za účelem provedení odhadu. Některé banky mají pro to stanovenu lhůtu.

V případě, kdy se klient se znalcem dohodne na expresním zpracování ocenění, je znalec povinen předat ocenění nemovitostí u jednoduchých staveb a bytů i do 2 pracovních dnů po předložení všech podkladů.

Cena za odhad se pohybuje v řádech tisíců korun a je stanovena na základě dohody odhadce a žadatele o úvěr. Cena za vypracování odhadu se ve své podstatě odvíjí od typu nemovitosti (rodinný dům, bytová jednotka, komerční prostory atp.), způsobu tržního ocenění, množství předaných podkladů a lokality.

Samotnou požadovanou dokumentaci pro odhad stanovuje odhadce a je popsána rovněž i v metodice oceňování nemovitostí, nepřímo ji tak určuje sama banka. Běžně požadovanými dokumenty jsou např.: list vlastnictví, snímek katastrální mapy, projektová dokumentace, nabývací tituly, stavební povolení v případě výstavby atd.

Výsledný odhad v záhlaví/úvodu odhadu obsahuje vždy informace o

  • identifikaci nemovitosti,
  • vlastníku nemovitosti,
  • účelu ocenění,
  • účelu úvěru,
  • objednateli ocenění,
  • datumu vyhotovení a místního šetření,
  • stavu nemovitosti, požadavcích banky,
  • rizicích spojených s oceňovanou nemovitostí,
  • vkladu investic v příštích letech, prodejností nemovitosti,
  • souhrnu ocenění posuzované nemovitosti (a další ceny dle jednotlivých metod stanovení)

Dále v části věnované nálezu následuje zejména komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti, přehled použitých podkladů, charakteristika obce a detailní popis jednotlivých staveb a pozemků.

Poté následuje část věnovaná vlastnímu stanovení hodnoty (výpočty apod.), jež je zakončená rekapitulací stanovení tržní hodnoty nemovitosti.

Metody oceňování

Metody oceňování jsou různé a zároveň bývají používány v různých případech. Česká spořitelna například oceňuje nemovitosti následujícím způsobem:

Metody oceňování
Oceňovací metoda (způsob) Případ použití
Porovnávací Použije se vždy, když u daného typu nemovitosti v daném místě existuje trh a údaje z něho jsou dostupné. Je-li k dispozici údaj o kupní ceně oceňované nemovitosti, je tento po ověření přijatelnosti rovněž podkladem pro porovnávací způsob ocenění. Pokud metodu není možno použít, uvede se tato skutečnost v odhadu se zdůvodněním.
Výnosová Použije se vždy, když je u daného typu nemovitosti v daném místě v době ocenění předpoklad jejího pronajmutí.
Pokud metodu není možno použít, uvede se tato skutečnost v ocenění se zdůvodněním.
Věcná (nákladová, časová) Je povinná v případě ocenění:
 – rodinného domu, rekreační chaty, rekreační chalupy, rekreačního domku, bytových a nebytových jednotek, garáže,
 – staveb, u kterých jsou prováděny stavební úpravy
 – když je toto ocenění vyžádáno, případně když není trh s nemovitostmi daného typu, a proto je toto ocenění třeba vyhotovit pro odhad obecné (tržní) ceny metodou váženého průměru.

Zdroj: ČS

Ostatní metody mohou být voleny v návaznosti na typ požadavků banky nebo klienta. Jedná se zejména o stanovení hodnoty nemovitosti v tísni, likvidační hodnotu nemovitosti, hodnotu investiční, administrativní cenu dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku atd.

Anketa

Byla vaše nemovitost oceněna při žádosti o hypotéku:

16 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 7. 5. 2007 12:23