Spočítejte si...

Zavřít

Jak prodat nemovitost s hypotékou?

Chcete-li prodat nemovitost, na kterou splácíte hypotéku, musíte se na tom domluvit s bankou. Nemovitost poté můžete prodat nebo stávající hypotéku převést na kupujícího.

Spokojeni s bydlením nemusíte být z různých důvodů. Ať už se vám rozrostla rodina a byt je pro vás malý, nebo pokud bydlíte u hlučné silnice a stát ne a ne postavit obchvat vaší čtvrti či vesnice, pak takový byt můžete prodat nebo pronajmout. Nechcete-li mít starosti spojené s pronájmem, pak zbývá prodej. Jestliže na byt či rodinný dům nesplácíte úvěr na bydlení, máte situaci jednoduchou. Budete shánět takového kupce, který zaplatí požadovanou cenu a o víc se starat nemusíte.

Pokud ale na bydlení, které chcete prodat, splácíte úvěr, máte situaci složitější. Není ale beznadějná. Naopak, dá se vyřešit, i když složitěji než v prvním případě. Dnes jsou již takové situace vcelku běžné a spousta prodávaných bytů je právě s takovým závazkem. Existuje několik variant, jak takový prodej uskutečnit, vždy však tento záměr musíte bance předem oznámit (písemně).

Na konci fixace prodávající ušetří

Nejvýhodnějším scénářem pro prodávajícího je převod bytu či rodinného domu po skončení fixace úrokové sazby. V tomto období totiž můžete hypotéku zcela (ale i částečně) předčasně splatit, aniž by za to banka mohla požadovat poplatek. Takový záměr ale bance musíte oznámit předem (a písemně), nejčastěji je tento termín stanoven na minimálně 30 dní před koncem fixačního období. Pokud budete chtít takový scénář realizovat, pak realitní odborníci doporučují zahájit prodej minimálně půl roku před koncem fixačního období.

Banka po oznámení záměru o předčasném splacení informuje o podmínkách splatnosti (velikost zbývající jistiny, termín splatnosti apod.). Mezi prodávajícím a kupujícím by měla proběhnout dohoda, kdo peníze bance pošle. Mohou se dohodnout, že kupující uhradí celou kupní cenu (bude z podstaty věci zpravidla vyšší než zbývající jistina) na účet prodávajícího, a ten pak bance požadovanou částku pošle. Kupující také po předchozí dohodě může částku rozdělit a zbývající jistinu poslat bance a rozdíl mezi ní a kupní cenou poslat prodávajícímu. To vše, pokud by kupující hradil nemovitost z vlastních prostředků.

Pokud by si kupující bral na nákup bytu hypotéku, bylo by jednodušší, kdyby si ji vzal od stejné banky, kde měl hypotéku prodávající. U nemovitosti by totiž docházelo pouze ke změně vlastníka, zástava by se řešit nemusela. Pokud by si prodávající bral hypotéku v jiné bance, byla by situace mírně složitější. Může se stát, že v případě, kdy kupující nabývá tuto nemovitost od prodávajícího na základě nového hypotečního úvěru, zástavní právo bude po přechodnou dobu druhé v pořadí, upřesňuje postup Lucie HálováVolksbank. Banky si totiž ponechávají zástavní právo až do doby, než obdrží předčasnou splátku. Tu jim ale banka kupujícího pošle až v momentě, kdy bude mít uzavřenou hypoteční smlouvu, jejíž součástí je zastavení nemovitosti v její prospěch. Proto se na katastru nemovitostí sejdou na jednu nemovitost dočasně dvě zástavní práva.

Přehled poplatků spojených s prodejem nemovitosti s hypotékou
Banka Poplatek za předčasné splacení mimo období po konci fixace Poplatek za převod hypotéky na někoho jiného
Česká spořitelna individuálně individuálně
ČSOB 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby (fixace) individuálně
GE Money Bank 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby (fixace) 5 000 Kč
Hypoteční banka 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby (fixace) individuálně
Komerční banka individuálně 2 000 Kč
LBBW Bank 2 % z předčasně splacené částky, min. 5000 Kč 2 000 Kč
mBank mHypotéka – zdarma; mHypotéka Light – 3 % z předčasně splacené splátky 2 500 Kč
Oberbank   min. 2000 Kč
Raiffeisenbank 10 % z předčasně splacené částky 3 000 Kč
UniCredit Bank min. 1 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby (fixace) 5 000 Kč
Volksbank 0,25 % z předčasně splacené částky za každý předčasně splacený měsíc zbývající do konce fixace 50 % z vypočtené výše poplatku za předčasné splacení
Wüstenrot hypoteční banka 10 % z předčasně splacené částky 1 000 Kč

Prodej během fixace je dražší

Nastíněná situace se zástavním právem platí i pro případy, kdy dojde k prodeji nemovitosti s hypotékou během fixačního období. V takovém případě se ale prodej nemovitosti prodraží o poplatek za předčasné splacení hypotéky (viz tabulka), na který během prodeje nemovitosti dojde, pokud kupující nepřebere od prodávajícího hypotéku za současných podmínek. Takový poplatek může dosahovat i deseti tisíce korun, závisí na výši nesplacené jistiny, a většinou také na době zbývající do konce fixačního období.

Pokud prodáte byt během fixace, posílá kupující či banka, od které si na nemovitost půjčuje, na účet banky, u které máte hypotéku vy, celou kupní cenu. Vaše banka od ní následně odečte zbývající jistinu a poplatek za předčasné splacení hypotéky a zbývající částku vám následně poukáže na účet.

cestovko

Přečtěte si také: Ceny bytů jsou na dně, kupujte

Převod stávající hypotéky může být výhodný pro obě strany

Pokud kupující bude hradit nákup bytu novým hypotečním úvěrem, pak zaplatí poplatek za poskytnutí úvěru, který většinou dělá 1 % z půjčené částky, prodávající zároveň zaplatí své bance poplatek za předčasné splacení hypotéky. Vzhledem k výši těchto poplatků může být pro oba výhodnější situace, kdy kupující převezme hypotéku prodávajícího se všemi současnými parametry (zbývající délka fixace, úroková sazba, doba splatnosti). Kupující při tom musí samozřejmě zvážit výši úrokové sazby (poměřit výši v eventuálně přebírané smlouvě s aktuálními sazbami na trhu). Vzhledem k tomu, že většina bank požaduje za převod hypotéky na třetí osobu paušální poplatek (do 5000 Kč, viz tabulka), roste výhodnost tohoto kroku s výší hypotéky. Za předčasné splacení a poskytnutí nové hypotéky se totiž poplatek počítá většinou jako procenta z výše nesplacené jistiny, respektive z výše nové hypotéky.

Podmínkou pro převod hypotéky je samozřejmě bonita kupujícího. Tu si banka prověří stejně jako v případě nového úvěru. Kupující zároveň v tomto případě musí řešit také rozdíl mezi kupní cenou a zbývající jistinou u přebírané hypotéky. Tento rozdíl totiž musí prodávajícímu doplatit (většinou se skládá před podpisem dodatku o přechodu hypotéky na kupujícího u notáře). Ideální je, pokud na to má kupující vlastní zdroje. Pokud ne, pak bude odkázán na další úvěr, ideálně na druhou hypotéku (levnější než spotřebitelský úvěr).

Anketa

Prodávali jste někdy nemovitost i s hypotékou?

8 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 10. 1. 2016 22:23