Spočítejte si...

Zavřít

Jak prodat nemovitost s hypotékou?

Potřebujete prodat nemovitost, ale splácíte ji ještě hypotékou? Řešení jsou dvě, každé má svá pro a proti.

Ne vždy jde život podle plánu, a tak se můžete ocitnout v situaci, kdy budete muset z nějakého důvodu prodat nemovitost, na kterou jste čerpali hypotéku. Vyřešit to můžete buď tak, že svůj úvěr splatíte prostředky od kupujícího, nebo ten vaši hypotéku převezme.

Jednorázové splacení úvěru prostředky kupujícího

Jednou z variant je jednorázové splacení vaší hypotéky penězi kupujícího. A to buď jeho vlastními zdroji, nebo úvěrem, který si na pořízení této nemovitosti sjedná.

Pokud má klient hypotéku od 1. 1. 2014 a později, musí banku při převodu/prodeji požádat o souhlas se zcizením, což je právní termín pro možnost nakládat s nemovitostí, informoval server Měšec.cz mluvčí Pavel Vlček.

V případě, že by kupující platil nemovitost z vlastních prostředků, je na vás, abyste se dohodli, zda vám zaplatí celou kupní cenu a vy pak splatíte bance hypotéku (prodejní cena bude vyšší než zůstatek úvěru) a zbytek si necháte, nebo jestli kupující nejdříve pošle peníze bance a po dořešení všech formalit doplatí cenu vám. Kupující možná bude trvat na druhé variantě. V takovém případě ale vyžadujte, aby byl zbytek z kupní ceny, který nepůjde bance, uložen u notáře, advokáta či v bance na vázaném či jistotním účtu.

Proces je jednodušší v případě, že si zájemce o nemovitost sjedná hypotéku u stejné banky jako vy. Pak totiž dojde pouze ke změně vlastníka nemovitosti a nebude nutné řešit změnu zástavního práva. Banka ani nemusí (ale může) vyžadovat nové ocenění nemovitosti.

Standardně proces probíhá tak, že banka převezme od kupujícího žádost. Ten doloží příjmy, je prověřen v bankovních registrech klientských informací, úvěr je schválen a následuje podpis smluvní dokumentace. Prodávající nemusí nic dokládat. Kupující doloží návrh kupní smlouvy, doklad o výši příjmů a vyčíslení původního hypotečního úvěru, vysvětlila serveru Měšec.cz Marie Mocková, mluvčí Hypoteční banky, s tím, že prodávající požádá o mimořádné splacení obsahující vyčíslení částky k úhradě.

V případě, že kupující sjedná hypotéku jinde, musí se dočasně zřídit druhé zástavní právo na nemovitost. Vaše banka se totiž toho svého nevzdá dříve, než bude úvěr doplacen. Banka kupujícího zase neuvolní peníze, dokud s ním neuzavře smlouvu o hypotečním úvěru – opět se zřízením zástavního práva, které bude druhé v pořadí. Po uhrazení vaší hypotéky dá vaše banka na katastr avízo, že její pohledávka – a s ní i zástavní právo – zaniká (tzv. kvitance).

V současné době bude kupující této variantě pravděpodobně nakloněn nejvíce. Nyní jsou totiž podmínky bank nejvstřícnější a hypotéky nejlevnější.

Pokud můžete, počkejte na změnu sazby

V případě, že je to aspoň trochu možné, načasujte prodej na dobu, kdy u vaší hypotéky dojde ke změně úrokové sazby. Abyste termín nepropásli, začněte řešit prodej nemovitosti tak půl roku dopředu.

Pokud se vám podaří vyřešit transakci při změně úrokové sazby, ušetříte si nemalé náklady na poplatek za předčasnou splátku hypotéky. Jeho výše závisí na velikosti nesplacené jistiny a většinou i na době, která zbývá do konce fixace.

V případě, že na změnu sazby čekat nemůžete, vyplatilo by se vám spíše, aby kupující převzal váš úvěr a k předčasnému splacení vůbec nedošlo. Zvlášť v současné době se ale kupujícímu toto řešení nevyplatí.

Poplatky za mimořádnou splátku
Banka Produkt Poplatek Další možnost mimořádné splátky
Česká spořitelna Hypotéka ČS 10 % z výše předčasné splátky Služba Mimořádné splátky (20 % úvěru po 12 měsících) za 200 Kč/měs.
ČSOB Bezstarostná hypotéka 5 % ročně z předčasné splátky za každý rok do konce fixace, pokud není mimoř. spl. sjednána ve smlouvě (max. 25 % mimořádné splátky) Ve smlouvě možno za přirážku 100 Kč k poplatku za vedení úvěru sjednat: 1) Službu Mimořádná splátka (10 % úvěru po 12 měsících), 2) mimořádnou splátku do 50 % úvěru nebo 3) u hypoték do 85 % a 100 % LTV provedení mimoř. splátky do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti
Equa bank Standardní účelová hypotéka 10 % z předčasné splátky (nad rámec 20 % jistiny po každých 12 uhr. splátkách). ** Ke každé 12. anuitní splátce lze uhradit 20 % jistiny (bez poplatku)
Expobank Hypoteční úvěr 5 % ročně z předčasné splátky za každý rok do konce fixace (min. 5000 Kč) Možnost mimořádné splátky: max. 20 % úvěru po 12 splátkách za 150 Kč/měs.
Fio banka Fio hypotéka 2 % ročně z předčasné splátky za každý rok do konce fixace (nad rámec 20 % jistiny po 12 splátkách) Po 12 splátkách možno splatit max. 20 % nespl. jistiny (bez poplatku)
GE Money Bank Hypotéka 5 % ročně z předčasné splátky za každý rok do konce fixace Lze sjednat službu Dílčí splátky, se kterou po 12 uhrazených splátkách lze vložit max. 25 % bez sankce, ale za případné zkrácení doby splatnosti kvůli vložení mimoř. splátky zaplatíte poplatek 5000 Kč. 
Hypoteční banka Hypoteční úvěr 5 % ročně z předčasné splátky za každý rok do konce fixace (max. 25 % z mimoř. splátky) nebo 1 %, pokud je mimoř. splátka sjednána ve smlouvě Služba Mimořádná splátka (10 % úvěru po 12 uhrazených splátkách za přirážku na poplatku za vedení úvěru ve výši 100 Kč/měs.)
Komerční banka Hypoteční úvěr dle podmínek smlouvy  U úvěru Flexi 20 % z nespl. úvěru po 12 měsících za 99 Kč/měs. plus 100 Kč přirážka k poplatku za vedení úvěru
mBank mHypotéka/mHypotéka Light vyšší úroková sazba / 3 % z předčasné splátky  20 % úvěru po 12 splátkách (bez poplatku)
Oberbank Standard Hypotéka dle podmínek smlouvy  0,2 – 1 % ze zůstatku úvěru, min. 2000 Kč   (za změnu smluvních podmínek),
Raiffeisenbank Hypotéka Klasik 10 % z předčasné splátky Služba Mimořádné splátky (25 % nesplacené jistiny po 12 měsících za navýšení sazby)
Sberbank Hypotéka Bez starostí 0,35 % z předčasné splátky za každý měsíc do konce fixace 10 % nesplaceného úvěru po 12 uhrazených splátkách (pokud se změní parametry úvěru: 0,25 % ze zůstatku úvěru, min. 2000 Kč, max. 10 000 Kč za změnu podmínek)
UniCredit Bank Hypotéka na koupi nemovitosti 5 % z předčasné splátky za každý rok do konce fixace (+ změna splátkového plánu po vložení mimořádné splátky 2000 Kč) V kombinaci s Hypotékou Flexi lze 4× za rok vložit mimořádnou splátku v libovolné výši, cenou je vyšší úroková sazba
Wüstenrot Hypoteční banka Hypotéka Wüstenrot 5 % z předčasné splátky za každý rok do konce fixace

**) v případě předčasné splátky z důvodu mimořádné, negativní životní události řeší banka situaci individuálně 

Do budoucna by se poplatky za předčasnou splátku mohly snížit. Bližší informace najdete v článku Další poplatek na mušce. Za předčasné splacení hypotéky zaplatíte (snad) méně.

Nezapomeňte také, že bance musíte svůj záměr nemovitost prodat oznámit (ať už vyřešíte prodej nemovitosti s hypotékou jakýmkoli způsobem). Banka má totiž na nemovitost v katastru vedené zástavní právo, a proto musí změnu odsouhlasit.

Převzetí hypotéky kupujícím

Další variantou je převzetí vaší hypotéky kupujícím. To je ale podmíněno jeho souhlasem s nastavením úvěru, tedy s fixací, úrokovou sazbou i délkou splatnosti. V současné době může být toto řešení pro kupujícího neakceptovatelné, protože hypoteční úvěry nebyly nikdy levnější než nyní, a tak se mu vyplatí spíše sjednat novou hypotéku za současných podmínek.

Pokud se na převzetí dohodnete, je nutné, abyste spolu uzavřeli písemnou dohodu. Pokud by se jednalo o převzetí stávající hypotéky novým dlužníkem, pak zpravidla na základě kupní smlouvy a prodeje nemovitosti odsouhlaseného předem bankou kupující přistoupí k stávajícímu závazku a současně požádá prodávající o vyvázání z dluhu, popsal serveru Měšec.cz postup Miroslav Horyna, senior specialista externí distribuce z Expobank.

Banka na toto řešení přistoupí samozřejmě jen tehdy, pokud kupující doložením příjmů přesvědčí banku o dostatečné bonitě a spolehlivosti pomocí úvěrové historie bez vážnějších prohřešků. Projde-li skóringem, nebude muset hradit poplatek za vyřízení úvěru nebo odhad nemovitosti. 

Přečtěte si také: Chcete mít jistou hypotéku? Pořiďte si rodinu aneb Jak banky skórují klienty

Je třeba, aby nový dlužník dále uzavřel dohodu o převzetí povinností ze zástavní smlouvy.
Pokud je úvěr zajištěn zajišťovacími prostředky poskytnutými 3. osobou (např. zástavním právem k nemovitosti ve vlastnictví třetí osoby), je nutné si vyžádat předchozí písemný souhlas této 3. osoby se změnou v osobě dlužníka,
vyjmenoval další povinnosti Michal Teubner, mluvčí Komerční banky.

Nutné je dodat také návrh na vklad kupní smlouvy pro Katastr nemovitostí, řekla také Helena Dušková, mluvčí Wüstenrot hypoteční banky.

Vy naopak počítejte s tím, že vám banka naúčtuje poplatek za převzetí úvěru, který se pohybuje v řádu několika tisíc.

Ne všude s žádostí o převzetí úvěru uspějete

Jak jsme zjistili, ne všechny banky převzetí hypotéky umožňují. S předčasným splacením té vaší tak budete muset počítat, pokud máte úvěr u Equa bank, Fio banky, mBank a Oberbank. V těchto případech je nutné, aby kupující zaplatil za nemovitost svými prostředky nebo hypotékou u vaší či konkurenční banky.

6 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 23. 4. 2015 23:00