Jak prodat bezpečně nemovitost

Prodej nemovitosti bývá spojen se spoustou komplikací. Ať už jde o placení daní nebo o sepisování vhodné kupní smlouvy. Chybovat se nevyplácí. Každá taková chyba může mít smutné následky. Podívejte se, co všechno vás čeká.

Každý, kdo se jednou rozhodnul prodat svůj byt nebo dům, toho musel zažít hodně. Jenom těch formalit je spousta a velmi často bývá nezbytné si na takovou transakci najmout právníka, což není rozhodně levná záležitost. Připomeňme si, co všechno je třeba udělat.

Dobrá smlouva má cenu zlata
V prvé řadě je důležité sepsat kupní smlouvu, ve které jsou vhodně definována práva, povinnosti a zejména zabezpečení obou zúčastněných stran (kupujícího a prodávajícího). Kupující by neměl předat peníze prodávajícímu před svým zapsáním jako vlastníka do katastru nemovitosti a prodávající by na druhou stranu neměl zprostředkovat tento vklad dříve, než kupující zaplatí kupní cenu.

Tato situace se zpravidla řeší volbou depozitáře (nejčastěji advokáta), který přijme peníze od kupujícího do úschovy a vyplatí je prodávajícímu na základě smlouvy o depozitu, a to až po řádném zapsání kupujícího jako vlastníka do katastru nemovitostí.

Sepsání kvalitní smlouvy a bezpečné provedení transakce je zcela klíčové a asistence právníka je více než vhodná. Kovbojské nošení peněz v igelitových taškách je sice velmi moderní, ale finanční trh nabízí podstatně lidštější cesty k přepravě peněz od peněženky pana X k peněžence pana Y.

Převod nemovitosti
Další součástí prodeje je převod nemovitosti. Na to je nezbytné podat návrh na vklad, který musí obsahovat řadu formalit, příslušnému katastrálnímu úřadu. Zpracovaný znalecký posudek nemovitosti (z daňových důvodů), několik kopií kupní smlouvy, nabývací tituly prodávajícího k nemovitosti (nejčastěji starší kupní smlouva, smlouva o převodu nebo třeba kolaudační rozhodnutí).

Opět je důležité podotknout, že není na škodu nechat si poradit od právníka. V případě, že na něco navrhovatel zapomene, transakce se velmi protahuje a žadatel musí platit nové a nové poplatky za návrh (ačkoliv jde zatím pouze o pětisetkorunový kolek). Zejména z důvodu rychlosti je ale asistence právníka vhodná.

Základní svízelí mnoha převodů nemovitosti jsou nekřesťansky dlouhé termíny, v jakých katastrální úřady zápisy provádějí. Ačkoliv se jedná o zapsání pár řádek do počítače, doby do zapsání bývají mnohaměsíční, v některých případech i několikaleté. Hloupé je, že není vždy snadné odhadnout, jak dlouho zápis potrvá. Katastrální úřady totiž dosud nemají z „nepochopitelných“ důvodů zákonný termín, ve kterém musí návrh na vklad vyřídit.

Pozor na depozitum
Zde je opět důležité zdůraznit jednu okolnost. Pokud prodáváte nemovitost a dohodnete se na příslušném depozitu, k penězům se zpravidla dostanete až po zápisu nového vlastníka na katastru nemovitostí (až bude zápis proveden, katastrální úřad vás o tom vyrozumí). Může to ale leckdy znamenat, že se ke svým penězům dostanete až po dvou letech. Má-li někdo akutní finanční potřeby, dvouletá doba zamrzí. Standardní znění smluv samozřejmě není povinné a pokud bude prodávající potřebovat peníze rychle, je vhodné se předem s kupujícím a právníkem dohodnout na jiném znění smlouvy. Dodatečné změny sice možné jsou, ale musí s nimi souhlasit obě strany.

Pokud na peníze nespěcháte, nemusí zde být problém. Peníze bývají zpravidla depozitovány na termínovaných vkladech a seriózní právník si strhne pouze náklady na zřízení a zrušení účtu. Tj. úrokové výnosy by měly zůstat prodávajícímu. Toto je ovšem nutné zanést již do smlouvy o depozitu. Nejsou výjimkou právníci, kteří si nechají za depozitum od smluvních stran zaplatit a ještě si chtějí ponechat úrokový výnos.

Takového právníka je nejlepší poslat tam, odkud přišel. Pokud totiž bude zápis do katastru nemovitostí trvat zmíněné dva roky, můžete za dvoumilionové depozitum při 3 % úrokové míře zaplatit klidně přes 120 tisíc korun. A to je trochu dost za pouhé zřízení a zrušení účtu.

Pokud chcete po prodeji kupovat jinou nemovitost, tak nejen že vám peníze na depozitu brání v jejich užití, ale zřejmě budete mít i problémy v případě žádosti o hypoteční úvěr. Banka totiž zpravidla potřebuje doložit od klienta vlastní prostředky a dokládání jejich výše na účtu depozitáře s nejasnou vidinou, kdy si na ně budete moci doopravdy sáhnout, není příliš přesvědčivé.

Daň…
Dojde-li nakonec k zapsání nového vlastníka do katastru nemovitostí, nastává prodávajícímu poslední povinnost. Do třiceti dnů musí podat daňové přiznání pro zaplacení 3% daně z nemovitosti. Ale o tom až příště.

Máte nějakou zajímavou zkušenost s převodem nemovitosti? Setkali jste se s projevem úřednické zvůle na katastrech nemovitostí? Pokusil se vás při převodu někdo ošidit?

Anketa

Převáděl/a jste nemovitost s asistencí právníka?