Spočítejte si...

Zavřít

Jak neprodělat na pronájmu bytu

Koupě bytu a jeho následný pronájem se může, ale také nemusí stát dobrou investicí. Stačí málo a pro svého majitele se pronajímaný byt stane místo zdroje příjmů zdrojem problémů a vleklých soudních sporů. Jak se tomu vyhnout? Je pronájem bytu vždy výhodnou investicí?

Ten, kdo se chce stát panem domácím, musí počítat s tím, že pořízení bytu nebývá jednoduchou investicí, o niž by nebylo třeba se starat. Představa, že investujete svůj nebo dokonce vypůjčený kapitál do pořízení bytu a pak si už jen v klidu budete užívat výnosů z tržního nájemného, je určitě lákavá, avšak poněkud naivní. Jak už to tak v životě bývá, skutečnost se od takovýchto představ často dost radikálně liší.

Vlastnictví bytu je pro dlouhodobou realizaci zisku z nájemného jen podmínkou nutnou, nikoliv však postačující. Pro to, aby se z bytu stala pověstná slepice snášející zlatá vejce, budete muset něco udělat. To by se vás netýkalo snad jen v případě, že byste investovali několik miliónů do pořízení nového nebo kompletně zrekonstruovaného bytu a jeho správu svěřili realitní kanceláři nebo specializované agentuře.

Dobrý výběr bytu usnadní jeho pozdější pronájem!

Pokud pořízení bytu teprve zvažujete, dejte si na výběru záležet. O úspěchu či neúspěchu vaší snahy byt výhodně pronajmout rozhoduje mnoho okolností, z nichž některé můžete zásadně ovlivnit už při jeho pořizování. Lokalita, stavebně-technický stav bytu i domu a velikost a úroveň vybavení bytu do značné míry určí i to, jaké nájemce můžete očekávat, jaký bude výnos z nájemného a jaké budete muset řešit problémy.

Filozofie investora do nájemního bytu může být různá. Záleží na tom, jakou částku na jakou dobu chce investovat a jaké úsilí je ochoten správě své investice věnovat. V zásadě platí, že čím horší byt pořídíte, tím více času a financí vás jeho správa bude stát. Vydělat se ale dá na pronájmu velkého bytu v secesním domě v historickém centru města i na pronájmu přízemní garsonky v paneláku někde na periferii, i když na každém jiným způsobem.

Jak nabízet pronájem?

Pokud máte k dispozici volný byt, zbývá už jen maličkost – dobře ho pronajmout. Vybrat si můžete v podstatě ze dvou možností: buď pronajímat na vlastní pěst nebo tuto starost přenechat realitní kanceláři. V každém případě byste však měli začít tím, že se porozhlédnete, jaké byty se za kolik nabízejí. Podmínky pronájmu byste pak měli přizpůsobit aktuální místní situaci tak, aby vaše nabídka byla konkurenceschopná a o váš byt byl zájem.

Rozhodnete-li se nabízet byt sami, možná vás napadne nejprve zkusit rozhodit sítě mezi známými. Asi jedinou výhodou tohoto postupu je, že tak můžete získat nájemníka s alespoň nějakými referencemi. Na druhou stranu budou všichni okolo vědět, že máte byt, který pronajímáte za nekřesťansky vysoké tržní nájemné. V zemi, kde se bohatství a úspěch neodpouštějí, to nemusí být zrovna žádoucí informace.

Jistější je využít inzerce v tisku nebo na internetu. Klíčem k úspěchu je stručný inzerát obsahující všechny důležité informace, tedy zejména jaký byt, kde a za kolik pronajímáte. Smysl příliš nemá inzerovat pod značkou. Naopak je důležité uvést funkční telefonní spojení, popř. e-mail, protože v dnešní době se skoro nikdo nebude obtěžovat odpovídat na inzerát dopisem.

Můžete také využít služeb některé z realitních kanceláří. Nabízíte-li například menší byt v Praze za rozumnou cenu, nemusí vás zprostředkování nájemce stát ani korunu. Někdy si však realitka řekne o provizi většinou ve výši jednoho měsíčního nájmu. V tomto případě by vám pak ale měla poskytnout komplexnější služby – například včetně pomoci s nájemní smlouvou.

Cena rozhoduje!

Cena pronájmu je první věc, podle níž se každý zájemce o bydlení orientuje. Při jejím stanovení si vzpomeňte na přísloví o vrabci v hrsti a holubovi na střeše. Je určitě lepší pronajmout byt hned a inkasovat mírně nižší nájemné než kvůli pár stokorunám navíc mít byt dva tři měsíce neobsazený. Přijdete tak nejen o nájemné, ale budete muset z vlastní kapsy platit i ty režijní náklady, které by jinak hradil váš nájemník. Nájemné vyšroubované na hranici únosnosti také povede k tomu, že se vám nájemníci v bytě budou mnohem častěji střídat, což vám přinese jenom další komplikace.

Vybavený, nebo nevybavený?

Jedním ze základních rozhodnutí, které budete muset učinit je, jak vybavený byt budete nabízet. Nevybavený byt znamená, že se jeho inventář omezí na kuchyňskou linku a základní podlahové krytiny. Samozřejmostí je plně funkční elektroinstalace (zásuvky, vypínače, světla) a vybavení WC a koupelny (baterie, zrcadlo, police). Vybaveným bytem se pak rozumí byt s nábytkem a příslušenstvím obvyklým v dané cenové kategorii tak, aby ho bylo možno po podpisu smlouvy hned začít užívat.

Nevybavený byt většinou hledají zájemci o nájemní smlouvu na několik let. Výhodou je, že budete mít méně starostí a nájemník zpravidla nebude mít tendenci se se všemi svými věcmi brzy odstěhovat. Nevýhodou je, že nevybavený byt většinou pronajmete za nižší cenu a nájemníky budete hledat obtížněji než u bytu vybaveného. Nájemníci patrně také nebudou souhlasit s uzavřením smlouvy nejprve na kratší dobu, během níž byste si mohli vyzkoušet jejich solidnost, což lze jinak určitě doporučit.

Jak vybírat nájemníka?

Poptávka po pronájmu zejména menších bytů v Praze, ale i jiných větších městech převyšuje nabídku. Každý, kdo hledá byt, ví, že rozhoduje rychlá reakce. Nabízíte-li takovýto byt za rozumnou cenu, připravte se po uveřejnění inzerátu na telefonickou smršť. Druhý den to bude už jen pár pokusů a pak se většinou ozve jenom nějaký ten opozdilý zoufalec.

Přestože je to únavné a každý se bude dožadovat osobní schůzky, snažte se nejprve po telefonu získat alespoň základní informace o každém zájemci a zároveň mu sdělit vaši představu o podmínkách pronájmu. Tímto prvním hrubým sítem si ušetříte spoustu času. Zájemce, kteří se vám po telefonu líbí, však nenechávejte v nejistotě a domluvte se s nimi na schůzce. Při shánění bytu totiž určitě nebudou volat jenom vám. Pokud se vám někdo naopak nezdá, je solidní mu hned na rovinu říct, že mu byt pronajmout nehodláte.

S vybranými zájemci bude lepší se setkat postupně. Na prohlídku bytu a vzájemné sdělení všech potřebných informací by mělo stačit dvacet minut. Při výběru nájemníka vám nakonec nezbude nic jiného než dát na celkový dojem z osobního jednání. Pokud se dohodnete, požadujte na místě zaplacení alespoň nějaké zálohy, abyste nevyšli naprázdno, pokud si to zájemce rozmyslí. Určitě se vám také vyplatí nechat si na dobu, než se podepíše nájemní smlouva, v záloze nějaké náhradníky.

Dobrá nájemní smlouva je základem úspěchu!

Pokud jste si bez problémů sami sehnali zájemce o pronájem bytu, při přípravě nájemní smlouvy raději příliš neexperimentujte. Kutilství v právní oblasti se vám může krutě nevyplatit. Postavení nájemníka bytu je v Česku podstatně silnější než postavení pronajímatele a nesprávná či neurčitá nájemní smlouva může vaši situaci pořádně zkomplikovat. Nejlepším řešením problémů je jejich vzniku předejít, k čemuž vám neprůstřelná nájemní smlouva může vydatně napomoci.

Pamatujte, že smlouva musí obsahovat především přesný popis toho kdo, komu, co, na jak dlouho a za jakých podmínek pronajímá. Od nájemníka určitě požadujte občanský průkaz, popř. cestovní pas a není od věci si kvůli identifikaci založit jeho fotokopii. V nájemní smlouvě se vyplatí upřesnit podmínky pronájmu a povinnosti smluvních stran – třeba to, že nájemník není oprávněn v bytě podnikat, zřizovat zde sídlo firmy nebo provozovnu nebo například chovat v bytě zvířata. Snížíte tak alespoň trochu nebezpečí, že se ve svém bytě časem potkáte krajtu nebo exekutora.

Asi to nejhorší, co vás může potkat, je, že třeba kvůli nepřesné textaci smlouvy se z nájmu na dobu určitou stane nájem na dobu neurčitou. Pokud k tomu dojde, tržní cena vašeho bytu obsazeného nájemníkem rázem klesne, a když se nájemníka budete chtít zbavit, budete mu muset sehnat náhradní ubytování. I když vám přestane platit nebo bude byt devastovat, čeká vás minimálně několik měsíců nebo spíše několik let soudních sporů s nejistým výsledkem.

Co kdo bude platit?

Cena, kterou nájemce za užívání bytu zaplatí, se sestává z několika položek. Jasno je jen u nájemného, které platí nájemce pronajímateli. Pak jsou tu také poplatky za služby související s užíváním bytu. Smlouvy s jejich dodavateli může mít uzavřeny buď přímo nájemník nebo majitel bytu, přičemž je svému nájemníkovi přeúčtovává. V případě dlouhodobějších pronájmů je určitě vhodné, aby si alespoň náklady na elektrickou energii, vodné a stočné, plyn a telekomunikační poplatky hradil přímo nájemník. Změna odběratele není složitá a vyhnete se tak riziku, že nakonec budete muset cizí účty zaplatit z vlastní kapsy.

Přeúčtovávání poplatků je praktické snad jen v případě krátkodobých pronájmů. Pokud se rozhodnete pro tuto možnost, určitě byste měli požadovat zaplacení přiměřeně vysoké zálohy. Stejně se však nevyhnete problémům s doplatky za vyúčtování dodávky energií, které vám dorazí zpravidla až po ukončení nájemního vztahu. V úvahu přichází ještě možnost zahrnout poplatky za služby paušální částkou do nájemného. V tomto případě však nájemník nemá žádnou motivaci k hospodárnému chování a majitel bytu se pak nemusí doplatit.

Jak vybírat nájemné?

Odpověď na tuto prostou otázku není až tak jednoduchá, jak by se mohlo na první pohled zdát. Záleží především na tom, jaký byt a komu pronajímáte. Samozřejmě nejjednodušší je nechat si nájemné posílat na bankovní účet. Ovšem pokud budete nájemné vybírat v hotovosti, budete mít možnost si pravidelně ověřovat kdo a jak byt užívá a jestli vám z něj nedělá kůlničku na dříví. Budete tak mít možnost řešit případné problémy hned v zárodku a ne až když zoufalí sousedé budou na vaše nájemníky volat policii.

V každém případě byste však měli požadovat placení nájemného na měsíc, popř. čtvrtletí dopředu, nikoliv zpětně. Osvědčenou pojistkou je zakotvit do nájemní smlouvy povinnost nájemníka složit do vašich rukou nejpozději při předání bytu vratnou kauci ve výši alespoň jednoho nájmu. Získáte tím hlavně čas na řešení případných problémů s opožděnou platbou nájemného nebo škodami na vybavení bytu. Bude-li vše probíhat tak jak má, vrátíte kauci nájemníkovi, až vám bude při ukončení pronájmu předávat byt zpět.

Nezapomeňte na pojištění!

Každý prozíravý investor by se měl nejen snažit dosáhnout trvalé ziskovosti své investice, ale zároveň by měl myslet na její zajištění pro případ nenadálých událostí, které ji mohou znehodnotit. V našem případě to znamená uzavřít pojistku, která pokryje všechna do úvahy přicházející rizika majitele bytu. Přitom je třeba nezapomenout, že pojistná smlouva musí vycházet z toho, že byt neužíváte sami, ale pronajímáte ho jiné osobě!

Určitě také nezapomeňte na pojištění odpovědnosti s dostatečně vysokou pojistnou částkou. Vyplatí se rovnou pojistit odpovědnost nájemníka a nespoléhat se na to, že se pojistí sám. I ten, kdo působí solidním dojmem, může svým jednáním způsobit velkou škodu sousedům. Její úhradu pak nakonec mohou požadovat po vás. Je tedy asi lepší obětovat pár stokorun ročně na pojištění než se pak soudit s bývalým nájemníkem na útěku.

Pronájem, nebo poskytování ubytovacích služeb?

Pokud jenom pronajímáte byt, nepotřebujete k tomu žádné živnostenské oprávnění. Zcela jasné už to nemusí být v případě, kdy pronajímáte plně zařízený byt a v nájemném si paušální částkou necháte hradit náklady na dodávku energií a všechny další služby. Pokud byste se zároveň zavázali nájemci poskytovat služby jako úklid bytu nebo praní prádla, jednalo by se už o podnikání v oblasti poskytování ubytovacích služeb se všemi z toho pro vás plynoucími povinnostmi. Takže pozor, co uvedete do smlouvy!

Přiznat, nebo nepřiznat?

Příjmy z pronájmu bytu podléhají dani z příjmu. Pokud se je rozhodnete přiznat, můžete si od nich odečíst buď doložené výdaje na jejich dosažení a udržení nebo 20% i bez dokladů. Zbytek zahrnete do svého daňového základu a podle celkové výše vašich příjmů jej pak zdaníte sazbou 15 – 32%.

Rozhodnete-li se příjmy z pronájmu bytu nepřiznat, ušetříte sice na dani, ale vystavujete se nebezpečí, že pokud na to finanční úřad přijde, spočítá vám to doslova i s úroky. Kvůli daňovému úniku pak nejspíš budete mít oplétačky i s policií. Nemusí se přitom jednat jen o málo pravděpodobnou vlastní iniciativu berních úředníků. Určitě kolem sebe máte pár závistivých spoluobčanů, kteří se drží zásady, že práskat se nemá, ale informovat se musí.

Anketa

Pronajímáte byt?

3 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 27. 4. 2012 11:52