Jak nejlevněji převést nemovitost?

Chcete koupit, prodat, vyměnit, zdědit nebo darovat nemovitost? A chcete tak pořídit co možná nejlevněji? Je pro vás výhodnější nemovitost příbuznému darovat, nebo ji fiktivně prodat? Ušetřete na daních, beztak jsou nekřesťansky vysoké!

Celou problematiku upravuje zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti. Ponechme stranou právnické definice předmětů a základů daně a zaměřme se pro nás na to podstatné, tedy na srovnání různých způsobů změny vlastníka dané nemovitosti.

Každý asi intuitivně chápe, jaký je rozdíl mezi děděním, darováním a „převodem nemovitosti“. Dědictví je jasné, darování se pak od převodu liší tím, že se tak děje bezúplatně. První věcí, kterou si musíme ujasnit, je, kdo je v kterém případě nejčastěji plátcem daně (zákon definuje spoustu výjimek). Na to nám dá odpověď následující tabulka.


Tabulka č. 68
Typ daně Poplatník Ručitel
Dědická dědic  –
Darovací nabyvatel dárce
Z převodu nemovitosti prodávající nabyvatel

Pro účely daně dědické a daně darovací jsou osoby zařazeny do tří skupin. Do I. skupiny patří příbuzní v přímé řadě a manželé. Do II. skupiny patří příbuzní v řadě pobočné (sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety) a většina příbuzných, které si můžeme představit. Do III. skupiny patří ostatní fyzické a právnické osoby, což v podstatě znamená ti, co nejsou příbuzní.

Na základě těchto skupin se samozřejmě určí daňová sazba, kterou bychom museli zaplatit. Nejprve je ale nutné opustit jeden mýtus. Často slýchávám, že namísto darování bytu sourozenci je lepší tento byt fiktivně prodat za symbolickou částku, z které potom není problém zaplatit takřka libovolnou daň z převodu nemovitosti. Tady je ovšem třeba upozornit, že daň se sice platí z odhadní ceny bytu, popř. z jeho prodejní ceny, ale vždy se pro daňové účely zvolí ta vyšší částka.

Základní daňovou sazbu (alespoň do určité částky) nám znázorní následující tabulka. Údaje jsou uváděny v Kč a v procentech. Dědická daň tvoří vždy polovinu darovací sazby. Ve sloupcích Darovací I až Darovací III jsme sazby odlišili podle výše definovaných skupin, DPN označuje daň z převodu nemovitosti:


Tabulka č. 69
Rozmezí Darovací I Darovací II Darovací III DPN
0–1 mil. 1 % 3 % 7 % 5 %
1–2 mil. 10 tis.+1,3 % 30 tis.+3,5 % 70 tis.+9 % 5 %
2–5 mil. 23 tis.+1,5 % 65 tis.+4 % 160 tis.+12 % 5 %
5–7 mil. 68 tis.+1,7 % 185 tis.+5 % 520 tis.+15 % 5 %
7–10 mil. 102 tis.+2,0 % 285 tis.+6,0 % 820 tis.+18 % 5 %

Ceníky dále pokračují až do částek přes padesát milionů, ale to pro náš ilustrativní článek není nikterak podstatné. Co ale podstatné je, je vědět, který typ transferu použít.

V případě, že se jedná o dědictví, není co řešit, protože těžko přemluvíme bohatého zesnulého strýčka, aby ještě na okamžik obživnul a svůj majetek nám raději prodal. V případě daně darovací je tato při převodu mezi osobami v I. skupině tou nejnižší možnou. Mezi osobami patřícími do II. skupiny je nejvýhodnější pouze za předpokladu, že je převáděný majetek nižší než 11,75 milionu Kč a pro osoby ze III.skupiny již jde o tu nejdražší variantu.

V posledních dvou případech je možné na daních ušetřit následujícím způsobem: Namísto daru bytu svému příbuznému mu tento byt (nebo libovolnou nemovitost) jednoduše prodáte za jakousi symbolickou částku (řekněme 10 000 Kč). Poté zaplatíte daň sice z reálné hodnoty domu, ale o nějaké to procento nižší, než by to bylo v případě daru. Při transferu domu v hodnotě 4 mil. Kč by tato úspora činila již 200 tis. Kč! Jelikož nejsem právník, nemohu posoudit, zda je tento postup legální, nicméně jsem neobjevil žádný důvod, proč by neměl být.

Závěrem je ještě důležité upozornit na jednu drobnost. Chcete-li po zaplacení daně z převodu nemovitosti mít od dalších daní pokoj, neprodávejte získanou nemovitost dříve jak dva roky po jejím nabytí. Jinak by takováto transakce podléhala ještě dani z příjmu.

4 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 7. 1. 2011 12:33