Spočítejte si...

Zavřít

Jak nejlépe financovat dostavbu rodinného domu?

Nabídka způsobů financování vlastního bydlení je natolik pestrá, až je málo přehledná. Oslovili jsme patnáct bank, pět stavebních spořitelen a osm hypotečních brokerů s žádostí o nabídku nejvýhodnějšího úvěru pro financování dostavby rodinného domu. Co nabídli a jaká nabídka byla nejlepší?

Článek opět nemohu začít jinak než konstatováním, že každé srovnání pokulhává. Ať se snažíte sebevíc, málokdy se podaří vytvořit zadání a stanovit taková kritéria hodnocení, abyste srovnávali skutečně srovnatelné. Lehce se může stát, že vybraná nejlepší nabídka má kromě řady výhod i pár nevýhod, o nichž však její předkladatel taktně pomlčel. Když na to přijdete, můžete začít zase od začátku.

Situace je komplikována zejména různorodou a málo průhlednou strukturou poplatků, nejednotným názvoslovím a často i poskytováním neúplných a zavádějících informací. Tyto problémy jsou už chronicky známé, ale zatím chybí vůle je účinně řešit. Snad se banky přistoupivší na etický kodex konečně zasadí o to, aby se přehlednost a transparentnost jejich nabídek značně zlepšila. Ale nyní už k tématu.

Jaké bylo zadání?

Pro možnost srovnání byl vybrán konkrétní případ manželů ve věku 38 a 34 let se dvěma malými dětmi, kteří bydlí v bytě na pražském sídlišti. Hodlají se přestěhovat do rodinného domu, který částečně dodavatelsky a částečně svépomocí staví za Prahou. Stavbu financují z menší části z vlastních úspor a z větší pak z hypotéčního úvěru ve výši 1,2 mil. Kč zajištěného pozemkem a budovanou nemovitostí. Prostavěno je cca 2,1 mil. Kč.

Jak je obvyklé, až v průběhu stavby došlo k řadě změn a vylepšení (výměna klasického kotle za kondenzační se solárním doohřevem, dodatečné zateplení domu, kvalitnější dlažby, obklady a zařizovací předměty, rozšíření zahradní terasy atd.). To si vyžádalo větší rozsah prací a nákladnější řešení a tím i navýšení původního poněkud poddimenzovaného rozpočtu. Na dokončení stavby jsou potřebné finanční prostředky ve výši cca 800 tis. Kč.

Manželé mohou situaci řešit buď prodejem svého stávajícího bytu, nebo dalším úvěrem. Vzhledem k aktuální situaci na trhu s byty a výhodným podmínkám úvěrů na bydlení se rozhodli si na dostavbu domu vypůjčit. Svůj byt zatím nebudou prodávat, použijí ho pro zajištění úvěru a po přestěhování do dokončeného domu ho pronajmou. Muž je zaměstnán, žena je na končící mateřské dovolené. Čistý měsíční příjem domácnosti činí cca 33 000 Kč. Splátky dřívějších finančních závazků činí 9 400 Kč měsíčně a jsou řádně spláceny.

Manželé požadují nabídku nejvýhodnějšího úvěru pro financování dostavby rodinného domu ve výši 800 tis. Kč se splatností 20 let a dobou fixace úrokové sazby 5 let. Úvěr bude čerpán ve 3 samostatných čerpáních v průběhu několika měsíců. Tržní hodnota bytu poskytnutého jako zajištění úvěru činí cca 2 mil. Kč. Příjem z jeho pronájmu nebude do propočtu bonity žadatelů o úvěr zahrnován (přestože v budoucnu nejspíš zaplatí celou splátku poskytnutého úvěru).

Co nabízejí banky?
Banka Produkt Měsíční aunitní splátka Úroková sazba Poplatek za poskytnutí úvěru Měs. poplatky za vedení úvěrového a běžného účtu Částka zaplacená za prvních 5 let1) RPSN
Wüstenrot hypoteční banka Hypotéka Wüstenrot 4 933 Kč gar. 4,20% 3 200 Kč2) 150 Kč 311 880 Kč 4,75%
ING Bank N.V. Oranžová hypotéka Klasik 4 997 Kč 4,28% 3 200 Kč2) 100 Kč 315 220 Kč 4,78%
Komerční banka Hypoteční úvěr Klasik 4 920 Kč min. 4,17% 9 000 Kč 100 Kč + 34 Kč 315 140 Kč 4,76%
HVB Bank Majordomus HIT 4 950 Kč 4,18% 9 000 Kč 150 Kč 315 000 Kč 4,83%
Hypoteční banka Hypotéka 70 4 886 Kč min. 4,09% 6 000 Kč 150 Kč + 50 Kč 314 560 Kč 4,80%
Československá obchodní banka ČSOB hypotéka 4 886 Kč min. 4,09% 6 000 Kč 150 Kč + 50 Kč 314 560 Kč 4,80%
Česká spořitelna Novomanželská hypotéka 4 996 Kč gar. 4,29% 4 750 Kč2) 150 Kč 317 010 Kč 4,92%
Raiffeisenbank Hypoteční úvěr Klasik 5 010 Kč 4,38% 3 200 Kč2) 100 Kč + 45 Kč 316 000 Kč 4,92%
Volksbank CZ Hypoteční úvěr 5 023 Kč gar. 4,35% 6 000 Kč 100 Kč + 25 Kč 318 380 Kč 4,95%
Živnostenská banka Hypoteční úvěr 4 971 Kč min. 4,29% 8 000 Kč 150 Kč 318 760 Kč 4,92%
eBanka Hypoteční úvěr Standard 5 018 Kč 4,40% 6 800 Kč 150 Kč 320 380 Kč 5,03%
GE Money Bank Hypotéka Standard 5 014 Kč gar. 4,39% 8 000 Kč 150 Kč 322 840 Kč 5,04%
Waldviertler sparkasse von 1842 Hypoteční úvěr 5 405 Kč 5,20% 4 000 Kč 33 Kč + 10 Kč 334 380 Kč 5,63%
BAWAG Bank na stavbu nelze
Poštovní spořitelna na stavbu nelze

Poznámky:
1) Anutitní splátky a poplatky za poskytnutí úvěru, za vedení úvěrového účtu a běžného účtu, za ocenění nemovitosti, za čerpání úvěru ve třech termínech.
2) Poplatek snížený o 50% v rámci časově omezené akce.

Zdroj: Tiskové odbory bank, internetové stránky bank, vlastní výpočty autora.

Který hypoteční úvěr je nejlepší?

Na takto jednoznačně položenou otázku bohužel není úplně jednoznačná odpověď. Ač se to možná nezdá, hypoteční úvěr není jednoduchý produkt a jeho výhodnost je třeba hodnotit pro konkrétní případ vždy podle více kritérií. Vybírat např. jen podle výše úrokové sazby je problém už jen proto, že řada bank úrokové sazby stanovuje individuálně a buď je nezveřejňuje vůbec (HVB Bank, Volksbank), nebo uvádí jen jejich minimální hodnotu (Komerční banka, Hypoteční banka, ČSOB, Živnostenská banka), přičemž klient pak obvykle získá sazbu o něco vyšší.

Zajímavé přitom je, že třeba tiskový odbor Komerční banky mi zaslal propočet s úrokovou sazbou 4,10 %, která je o 0,07 procentního bodu nižší, než je bankou uváděná minimální sazba, a to s komentářem, že sazba 4,10 % by byla v daném případě dosažitelná, ale že se v žádném případě nejedná o sazbu garantovanou. To ve mě trochu budí nedůvěru, takže pro srovnání v tabulce jsem použil oficiální minimální úrokovou sazbu. Podstatně důvěryhodnější se mi zdál přístup Raiffeisenbank, ING Bank a eBanky, které mi pro daný případ nabídly sazbu o 0,2 – 0,4 procentního bodu vyšší, než je jejich oficiálně zveřejněná minimální úroková sazba.

Z tabulky je zřejmé, že podmínky, za nichž zdejší banky poskytují hypoteční úvěry, se zdají být docela vyrovnané. Pomineme-li nabídku WSPK, jejíž podíl na českém hypotečním trhu je zanedbatelný, rozdíl mezi nejvýhodnějším a nejméně výhodným úvěrem by pro uvažovaný případ činil u RPSN méně než 0,3 procentního bodu, u měsíční splátky 137 Kč a u celkové částky zaplacené za první pětileté období fixace úrokové sazby necelých 11 000 Kč. To nejsou rozdíly nijak dramatické. O to větší význam budou při výběru nejvhodnějšího úvěru mít další bankami nabízené výhody a někdy trochu utajované nevýhody.

Pozor na poplatky!

O výhodnosti či nevýhodnosti hypotečního úvěru nerozhoduje jen výše úrokové sazby, ale i výše výdajů spojených s vyřízením a správou úvěru. Kromě jednorázového poplatku za poskytnutí úvěru jsou tu náklady na ocenění nemovitosti použité pro zajištění úvěru. Většina bank ponechává cenu za odhad na dohodě klienta se znalcem, přičemž pro uvedený případ bytu je třeba počítat s částkou cca 3 500 Kč. Klienty Komerční banky by tento odhad přišel na 2 900 Kč a klienty Hypoteční banky a ČSOB pak na 2 800 Kč. Výjimku tvoří HVB Bank, u níž jsou náklady na odhad zahrnuty již v poplatku za poskytnutí úvěru.

Velmi významnou nákladovou položkou je poplatek za vedení úvěrového účtu. Nenechte se zmýlit informací, že některá banka vám úvěrový účet povede zdarma. V tomto případě zase zaplatíte za správu úvěru. K tomu je třeba u řady bank připočíst náklady za vedení povinného běžného účtu (Komerční banka, Raiffeisenbank, Volksbank). Lišácky na to jdou v Hypoteční bance a ČSOB, kde sice běžný účet v souvislosti s hypotékou mít veden nemusíte, ale pokud ho zde mít nebudete a nebude vám na něj chodit výplata, nezískáte bonus a můžete počítat s navýšením úrokové sazby o 0,1 procentního bodu.

Další poplatky na vás v některých bankách čekají, pokud nebudete úvěr čerpat jednorázově. Za v daném případě uvažované čerpání úvěru ve třech termínech v návaznosti na další postup stavby zaplatíte největší poplatek – 1 500 Kč – v GE Money Bank. Částku 1 000 Kč po vás bude chtít eBanka a 600 Kč pak svorně Hypoteční banka a ČSOB. Wüstenrot hypoteční banka se spokojí s částkou 200 Kč.

Za zmínku ještě stojí poplatek za tzv. čerpání úvěru na návrh na vklad. Jedná se o to, že některé banky si nechají zaplatit za to, že vám umožní čerpat schválený úvěr, aniž by čekaly, až se katastrální úřad uráčí zapsat zástavní právo v jejich prospěch. To také může trvat i několik měsíců. V Komerční bance a Wüstenrot hypoteční bance za tuto možnost zaplatíte shodně 1 500 Kč, v Hypoteční bance, ČSOB a GE Money Bank pak 1 000 Kč. Raiffeisenbank a ING Banka u svých hypoték zpoplatňuje tuto možnost zvýšením standardního poplatku za poskytnutí úvěru o 0,1 procentního bodu.

Výhody a „výhody“

Při hledání nejvýhodnějšího hypotečního úvěru lze narazit na spoustu na první pohled zajímavých nabídek. Banky se snaží přilákat klienty nejrůznějšími způsoby, z nichž některé jsou ale na samé hranici regulérnosti. Kromě uvádění nereálných úrokových sazeb, které jsou v řadě případů nasazeny i do hypotečních kalkulátorů, je to uvádění různých zavádějících informací. Například odklad splátek je třeba si přeložit jako odklad splátek jistiny, nikoliv úroků, které však tvoří zpočátku převážnou většinu anuitní splátky.

Větší význam pro dočasné či trvalé snížení zatížení rodinného rozpočtu může mít spíše možnost prodloužit splatnost hypotečního úvěru nebo možnost sjednat si nejen anuitní (tzn. stále stejně vysoké), ale i progresivní (tzn. postupně rostoucí) či degresivní (tzn. postupně klesající) splátky, což nabízí Hypoteční banka a HVB Bank, popř. možnost mimořádné splátky v předem stanoveném termínu – například v době ukončení stavebního spoření.

Možnost předčasného splacení většinou znamená jen možnost mimořádné splátky v době ukončení období fixace úrokové sazby. Kdykoliv jindy zaplatíte velké sankční poplatky – například Hypoteční banka požaduje celých 6 % z mimořádné splátky za každý započatý rok do pěti let před ukončením doby fixace, Česká spořitelna požaduje doplatit „jen“ všechny ušlé úroky atd. Na druhou stranu třeba eBanka nabízí možnost vždy po zaplacených dvanácti anuitách splatit bez sankcí až 50 % jistiny úvěru.

Skutečnou výhodou pro uvedený případ financování výstavby může být liberálnější přístup při dokládání účelovosti vyčerpaných prostředků, tzn. jejich dokládání až zpětně (Raiffeisenbank), nebo možnost použít stanovenou část prostředků bez dokládání účelovosti (Wüstenrot hypoteční banka, HVB Bank, Hypoteční banka). Hodit se může také možnost zpětného proplacení již uhrazených výdajů, což ve větší či menší míře nabízí většina bank.

V souvislosti s hodnocením hypotéčního úvěru je třeba také zohlednit požadavky bank na životní pojištění žadatele o úvěr a jimi k tomuto účelu nabízené produkty. Jako pozitivní příklad lze uvést eBanku, u níž je rizikové životní úvěrové pojištění zdarma, nebo GE Money Bank, kde ho lze získat za velmi výhodných podmínek (pro daný případ činí pojistné 175 Kč měsíčně). Na druhé straně například úvěrové pojištění nabízené k hypotečním úvěrům Českou spořitelnou mi připadá krajně nevýhodné. Toto téma by však vydalo na samostatný článek.

Využijte akční nabídky

Čas od času přicházejí hypoteční banky s různými akčními nabídkami. Většinou se jedná o slevy na poplatku za poskytnutí úvěru nebo o garanci výhodnějších úrokových sazeb. V současné době nabízí u žádostí o hypoteční úvěr s pětiletou fixací úrokové sazby podaných do konce května 50% slevu z poplatku za poskytnutí úvěru Wüstenrot hypoteční banka. Poplatek za poskytnutí hypotečního úvěru si až do konce května vůbec neúčtuje Poštovní spořitelna. Její hypoteční úvěr však lze zatím použít pouze na nákup, nikoliv stavbu nemovitosti – stejně jako hypotéku BAWAG Bank.

Slevu 50 % na poplatku za poskytnutí úvěru lze získat i u hypotečních úvěrů Raiffeisenbank a u Oranžových hypoték ING Bank. Stačí, když si necháte na pobočkách těchto bank či u jejich hypotečních poradců zpracovat přesně v pátek 2. 6. 2006 orientační propočet hypotéky a v následujících dvou měsících o hypoteční úvěr požádáte. Totéž zvýhodnění nabízí Česká spořitelna pro všechny žádosti o úvěr podané až do poloviny června.

Akční nabídku připravila i Hypoteční banka – u žádostí podaných do konce května garantuje pro všechny úspěšné žadatele o hypoteční úvěr úrokovou sazbu, kterou jinak běžně nabízí jako sazbu minimální. GE Money Bank zase do konce června nabízí zvýhodněnou úrokovou sazbu 2,59 % pro hypoteční úvěry do 3 mil. Kč s jednoletou fixací úrokové sazby.

Pokračování příště!

V pokračování článku se budeme zabývat tím, co pro daný případ nabídli oslovení hypoteční brokeři a stavební spořitelny.

Anketa

Kterou banku považujete za nejlepší v poskytování hypoték?

4 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 2. 6. 2006 12:04