Spočítejte si...

Zavřít

Jak (ne)znemožnit refinancování hypotéky?

Pokud máte hypotéku a zvažujete či jednou budete chtít ji refinancovat, zbystřete nad nepříjemnou novinkou nazvanou negative pledge. Ta může vaše zaječí úmysly zásadně změnit.

Ve článku o záludnosti hypoték jsme si podrobně rozebírali některá nepříjemná překvapení, které vás s hypotékou mohou potkat. Nyní si podrobně rozebereme jedno z nich nazvané „negative pledge“. Tomuto tématu se podrobně věnoval Webinář pro finanční poradce, který v polovině března 2015 pořádala společnost Broker Trust a je popsaný i v ebooku pro finanční poradce, jehož autorem je Dušan Šídlo.

Negative pledge, zákaz zcizení

Negative pledge patří mezi významné záludnosti hypoték. Jde o zákaz zcizení (prodeje) nebo zatížení (zástavy, věcného břemena atd.) zapisovaný formou věcného práva do katastru nemovitostí na list vlastnictví příslušné nemovitosti.

Banky si nově mohou do smluv s klienty dát tento požadavek, aby spolu se zástavním právem k nemovitosti byly do katastru zapsány i tyto nové právní instituty, které prakticky znemožňují refinancování bez souhlasu a součinnosti původní banky. Tento nástroj, jak v případě potřeby ztížit refinancování, dal bankám nový občanský zákoník.

Refinancování hypoték poskytnutých od 1. 1. 2014 se sjednaným věcným právem zákazu zcizení nebo zatížení může být časově a technicky komplikované, pokud na jejich účinné překonání nebudete včas myslet a stávající banka nebude ochotně spolupracovat.

V měkčí, v podstatě v praxi používané verzi zákazu zatížení se dnes některé banky „dušují“, že souhlas budou poskytovat automaticky, současně s vyčíslením. Když se ovšem najednou rozhodnou dělat obstrukce (viz zkušenosti s chováním stavebních spořitelen), bude vás to stát více času a úsilí, než tento souhlas z banky získáte.

Vzhledem k tomu, že většina bank zákaz zatížení dnes v praxi plošně nepoužívá, je účinným obranným prostředkem klienta hrozba medializace takovéhoto chování banky, tj. reputační riziko dané banky. Největším nepřítelem refinancování tedy bude v praxi především opožděná aktivita klienta před termínem fixace. S připomenutím termínu fixace vám pomůže Hypobudíček.

Pečlivě vše kontrolujte, úřady dělají chyby

Jediným účinným způsobem, jak zjistit, zda je v katastru nemovitostí k hypotéce poskytnuté po 1. 1. 2014 zřízeno věcné právo zákazu zatížení, je důkladné pročtení zástavní smlouvy, dle které katastr provedl vklad zákazu zatížení.

Z finančně-poradenské praxe společnosti Broker Trust totiž existuje dostatek důkazů o tom, že zejména z počátku roku 2014 některá pracoviště katastrálního úřadu nezapisovala do listu vlastnictví textaci zákazů ve znění odpovídajícímu textaci zástavní smlouvy. Například v zástavních smlouvách České spořitelny není plošně o zákazu zatížení zmínka, přesto je na některých listech vlastnictví zatížených od 1. 1. 2014 zástavním právem pro Českou spořitelnu textace zákaz zcizení nebo zatížení.

Některá pracoviště katastru prostě doslovně na list vlastnictví opsala textaci kolonky
z návrhu na vklad. Laik by se tedy pohledem na list vlastnictví mohl domnívat, že na předmětné nemovitosti vázne zákaz zatížení, a přitom to v praxi není pravda.

To samé se týká textace zákazu zatížení s písemným souhlasem věřitele, uvedené na listu vlastnictví. Opět v některých případech není na listu vlastnictví uvedeno v textaci slovíčko bez předchozího písemného souhlasu věřitele, a přitom dle textace zástavní smlouvy písemný souhlas věřitele pro překonání zákazu postačuje. Z výše uvedeného také vyplývá, že i potenciální kupující si musí dávat na toto pozor, a pokud na listu vlastnictví kupované nemovitosti uvidí zmínku o zákazu zcizení nebo zatížení, musí si od prodávajícího vyžádat rovněž kopii zástavní smlouvy.

Rizikový klient nebo vyšší hypotéka

U nových hypoték máte většinou možnost volby banky, která negative pledge plošně nevyužívá. Na druhou stranu je třeba počítat s tím, že pokud patříte mezi rizikovější klienty nebo budete brát vyšší hypotéku, může zřízení zákazu zatížení požadovat i ta banka, která jej plošně neuplatňuje.

Proto je důležitá prevence, kdy při zahájení jednání s bankou je bance potřeba sdělit, že si zákaz zcizení nebo zatížení nepřejete, a v rámci schvalování hypotéky toto schvalovatel buďto akceptuje, či nikoliv. Pak nebudete překvapeni až při podpisu úvěrové smlouvy, kterou je samozřejmě praktické kontrolovat ještě před tím, než ji dostanete do ruky. Tuto prevenci i následnou kontrolu smlouvy by měl zvládnout kvalitní finanční poradce, který se hypotékám věnuje, nemusíte si to vyběhat sami.

Co vás může potkat při refinancování

Zrekapitulujme si, co vás může potkat při refinancování hypotéky:

1) Zákaz zatížení zástavním právem bez písemného souhlasu banky


Pro refinancování postačuje písemný souhlas od stávající banky, který se pouze připojí k návrhu na vklad zástavního práva pro refinancující banku.

2) Zákaz zatížení zástavním právem

Pro refinancování nestačí jen písemný souhlas banky. Musíte od stávající banky nejprve získat písemnou žádost o výmaz zákazu zatížení zástavním právem a tu následně spolu s poplatkem 1000 Kč prostřednictvím návrhu na vklad výmazu podat na katastr. Až poté, kdy je list vlastnictví nemovitosti „čistý“, můžete podat nový návrh na vklad zástavního práva. S velkou pravděpodobností se tak dostanete do časových problémů, protože i kdyby banka souhlasila, katastr ho nebude moci provést dříve než po uplynutí zákonné dvacetidenní lhůty.

3) Zákaz zcizení (prodeje)

S tímto zákazem nelze de facto převést nemovitost na nového majitele. Je potřeba nejprve v součinnosti s bankou podat návrh na vklad výmazu zákazu zcizení za poplatek katastru ve výši 1000 Kč. Kdo se s bankou na zapsání zákazu zatížení či zcizení dohodne, bude nově zcela odkázán na její vůli, zdali mu refinancování úvěru nebo prodej nemovitosti v budoucnu zkomplikuje.

Většina bank, alespoň v jednotlivých případech, po klientech vyžaduje zápis těchto omezení do katastru nemovitostí.

Mírnější způsob (zákaz zastavení nadále jen ve smlouvách) vyžadují pouze následující banky: Hypoteční banka, GE Money Bank, Sberbank a Wüstenrot hypoteční banka.

widgety

Kompletní přehled poskytuje následující tabulka.

Banka Zákaz zatížení Zákaz zatížení bez souhlasu banky Zákaz zcizení
Česká spořitelna Ne Ne Ano
ČSOB, Hypoteční banka Ne Ne Ne
Equa bank Ne Ano Ano
Expobank CZ Ne Individuálně Individuálně
Fio banka Ne Ano Ano
GE Money Bank Ne Ne Ne
Komerční banka Individuálně Ne Individuálně
mBank Ne Ano Ano
Raiffeisenbank Ne Ne Ano
Sberbank Ne Ne Ne
Unicredit Bank Ne Ano Ano
Wüstenrot hypoteční banka Ne Ne Ne

Zdroj: Broker Trust

9 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 30. 3. 2015 8:31