Spočítejte si...

Zavřít

Jak napsat smlouvu, aby vás podnájemník „nevypekl“

Nájemní vztahy mohou nevhodnou smluvní úpravou znevýhodnit jednu či druhou stranu. Jak správně nastavit nájemní nebo podnájemní smlouvu, aby nebyla druhou stranou zneužitelná, a co může smlouvu učinit neplatnou?

Máte-li v pronájmu byt nebo například jen místnost, můžete jej další osobě přenechat na podnájemní smlouvu pouze s písemným souhlasem vlastníka bytu. Tím může být kromě fyzické osoby i obec nebo právnická osoba. V opačném případě je totiž smlouva neplatná.

Bez souhlasu vlastníka se při podnájmu vystavujete riziku výpovědi a ztráty bytu

Pokud máte byt v pronájmu a bez vědomí pronajímatele, tedy vlastníka, jej poskytnete do podnájmu ještě jiné osobě, hrubě tím porušujete svou nájemní smlouvu a povinnosti z ní vyplývající. Vlastník bytu má pak právo vám za toto porušení smlouvy dát výpověď z nájmu a to i bez přivolení soudu. Nájemce má pak možnost podat žalobu na neplatnost výpovědi, rizika, povinnosti i s tím spojené náklady ale musí nést sám. Čtěte více: Soud může přiznat výživné bývalému manželovi i po rozvodu

Není-li žaloba podána do 60 dnů od doručení výpovědi, musí nájemce po uplynutí výpovědní lhůty, která musí mít minimálně tříměsíční délku, byt vyklidit a předat vlastníkovi. V tomto případě ani nevzniká nájemci právo na zajištění náhradního bytu. Při vyklizení bytu totiž stačí přidělit pouze dočasné provizorní přístřeší pro uskladnění bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, než si nájemce opatří nové bydlení.

Podmínky podnájemní smlouvy

Podnájemní smlouva musí být písemná. Kromě pravidel a podmínek užívání bytu by měla především případ skončení podnájmu a okruh důvodů, ze kterých může nájemce podnájemníkovi výpověď udělit. Pokud totiž není dohodnuto jinak, podnájem lze vypovědět z jakéhokoli důvodu nebo bez jeho udání. Výpovědní lhůta pak činí tři měsíce a začíná běžet první den měsíce, který následuje po měsíci, v němž byla výpověď doručena podnájemci. Čtěte více: Zaměstnavatel je v konkurzu? Máte nárok na peněžitou pomoc 

Pokud podnájemní smlouva výpovědní lhůtu upravuje, obvykle se sjednává na kratší dobu. V zájmu podnájemce je tedy ve smlouvě vždy výpovědní důvody i lhůtu vyjmenovat, jinak není nijak chráněn. Pokud je sjednána podnájemní smlouva na dobu určitou, končí podnájem uplynutím dohodnuté doby. Podnájem také končí vždy se zánikem nájmu.


internetové bankovnictví, práce, zaměstnání, peníze

Foto: Ivana Dvorská


Podnájemce nemůže nárokovat bytové náhrady

Skončí-li podnájem, nemá podnájemce právo na jeho náhradu a jiné ubytování. Právo nevzniká ani rodině, která obývala podnájem třeba i s nezletilými dětmi. Podnájem také nepřechází z podnájemce na jinou osobu.

Nájemní smlouva na dobu určitou je pro nájemce bezpečnější variantou

Vznik podnájmu je vázán na nájem bytu. Pokud tedy vlastník svůj byt pronajme, zakládá tím nájem a uzavírá nájemní smlouvu se všemi povinnostmi, které z ní vyplývají předpisem občanského zákoníku. Nelze se odchýlit především kratší než tříměsíční výpovědní lhůtou nebo způsobem zániku nájmu bytu, než předvídá zákoník. Čtěte více: Kdy máte nárok na odstupné?

Aby tedy vlastník bytu neměl obsazen byt nájemci s chráněným nájemním právem na dobu neurčitou, kterým by nemohl dát výpověď z jakéhokoli důvodu nebo bez jeho udání, případně nemusel zajistit bytovou náhradu, je vhodnější uzavírat nájemní smlouvu raději na dobu určitou. Nájem je pak možné po jejím uplynutí vlastníkem opět prodloužit. Podmínky upravující možnost dát do podnájmu družstevní byt upravují stanovy příslušného bytového družstva.

Pokud podmínky nájmu odporují zákonu, je smlouva neplatná

Praxe nám může být dostatečným ponaučením, že smluvené podmínky, které odporují zákonu, mohou učinit nájemní smlouvu neplatnou. Při nedávném sporu posuzovaném Nejvyšším soudem ČR pronajímatel a nájemce bytu se smlouvou na dobu neurčitou uzavřeli dodatek, ve kterém nájemce souhlasil, že jedinou podmínkou smlouvy bude řádně a včas platit nájemné a služby. Čtěte více: Naučte se správně a dobře reklamovat

Účastníci se dohodli, že nájemní vztah skončí posledním dnem kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, ve kterém nájemce služby a nájemné včas nezaplatil. Oba účastníci tak vlastně v dodatku ke smlouvě ujednali způsob zániku nájmu bytu, který zákon nepředpokládá a neupravuje. Tato dohoda ale účel a smysl zákona obchází a je tedy v konečném důsledku neplatná. Nejvyšší soud tak rozhodl, že pronajímatel a nájemce bytu si nemohou platně sjednat jiné způsoby zániku nájmu, než které jmenuje zákon. Čtěte více: Nájem nebytových prostor: práva a povinnosti

Anketa

Své smlouvy si:

Jistější je poradit se s odborníky

Z praxe vyplývá, že při sjednávání nájemní a podnájemní smlouvy na byt, se nevyplatí šetřit na kvalifikované právní pomoci. Nespoléhejte proto raději na makléři nebo zprostředkovateli doporučované a na internetu běžně dostupné připravené vzory smluv. Za jejich vyplnění nebo doplnění se navíc často účtují nemalé provize, které mohou dosáhnout hodnoty tržního měsíčního nájemného nebo podnájemného. Smlouvu je vhodnější nechat sestavit u zkušeného právníka, který se specializuje na nájemní vztahy a přihlédne při její tvorbě k individuálním okolnostem.

Zároveň ale nelze ošetřit zájmy toho, kdo byt přenechá do užívání jiné osobě v rozporu se zákonem či dobrými mravy. Například v případě, že by pronajímatel nájemci v tísni nutil nevýhodné podmínky, smluvní strany by se odchylovaly od zákona tam kde je to nepřípustné nebo by součástí smlouvy byly smluvené podmínky v rozporu s dobrými mravy. Čtěte více: Co když se zraníte na neuklizeném chodníku? 

Upozornění: Autor vůbec neskrývá, že na podávanou problematiku existují i jiné právní názory; jeho doporučení jsou motivována snahou o maximální právní opatrnost s cílem předejít problémům.

16 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 28. 11. 2014 2:20