Spočítejte si...

Zavřít

Jak na stavební spoření pro právnické osoby

Stavební spoření může být alternativou komerčním úvěrům a hypotékám, proto jej využívají i bytová družstva nebo společenství vlastníků. Bohužel jsou často v situaci, kdy moc možností na výběr nemají. Je možné přefinancováním ušetřit? Mají právnické osoby úlevy anebo musí splnit stejné podmínky, jako občané?

Popularitě stavebního spoření nahrává zvláště státní podpora, která se odvozuje podle výše roční spořicí úložky. Ovšem stavební spoření není jen pro občany, mohou si jej sjednat i právnické osoby. Nejčastěji tak jednají společenství vlastníků nebo bytová družstva. V jejich případě jde o vysoké částky a důraz na předčasné splacení závazku je tak vyšší, než je tomu u občanů.

Finanční server Měšec.cz požádalo o radu rožnovské společenství vlastníků bytových jednotek (dále SVJ), které řeší otázku předčasného splacení. Zprostředkovali jsme proto názory odborníků na tuto problematiku, aby i další zájemci o úvěr ze stavebního spoření mohli porovnat výhody i zápory.

Po provedené revitalizaci panelového domu financované z komerčního úvěru, řešíme otázku zkrácení doby splácení z 20 let na 10 nebo 15 let. Tím dosáhneme snížení nákladů. Jen za poplatky plynoucí za vedení stavebního úvěru uhradíme v 15letém horizontu 27 000 korun.

Poplatek ze změnu délky splácení činí 3 %. Jedná se o mimořádnou splátku. S bankou jsme zatím nezačali jednat, neboť jsme na samém začátku. Místo toho zjišťujeme různé alternativy.

Přemýšleli jsme vydat se cestou stavebního spoření, nikoliv však překlenovacího úvěru. Podle mého názoru máme dvě možnosti:

a) Smlouvu o stavebním spoření uzavřenou jednotliví členové SVJ, avšak s vinkulací pro SVJ. Členové Společenství vlastníků jednotek přispívají do Fondu oprav částkou, která odpovídá stanovenému měsíčními příspěvku na stavební spoření (včetně poplatků). Sdružení vlastníků jednotek posílá každý měsíc příspěvek na stavební spoření. Po splnění podmínek (respektive po zhruba 10 letech) použije SVJ uspoření peníze ze stavebního spoření na mimořádnou splátku zbývající části úvěru.

b) Druhou možností je Smlouva, kterou na základně rozhodnutí a mandátu ze strany Shromáždění vlastníků, uzavře výbor za Společenství vlastníků jednotek. SVJ opět platí měsíční příspěvky z fondu oprav.

Obě výše uvedené možnosti mají své výhody a nevýhody. V obou případech vše závisí na rozhodnutí členů Společenství vlastníků jednotek. Buďto se smlouvou a vinkulací musejí souhlasit všichni členové (varianta a), nebo kvalifikovaná většina (varianta b).

Není nám jasné, na jak vysokou cílovou částku jsou stavební spořitelny v případě právnických osob ochotny přistoupit. Může si právnická osoba nárokovat úvěr ze stavebního spoření? Existuje i další cena vedoucí k úspoře nákladů na úvěr poté, co jsme ho již vyčerpali a smluvní pravidla jsou dána?

Současná situace SVJ:

Komerční úvěr je na 9 milionů korun. Úroková sazba je fixní ve výši 6,06 % na dobu 20 let. Při zachování stejné úrokové sazby dosáhnou úroky zhruba 78 % samotného úvěru. Měsíční poplatky jsou ve výši 150 korun (za rok 1800 korun).

Oslovili jsme několik odborníků, kteří se problematikou stavebního spoření pro právnické osoby zabývají. Roman Scherks působí jako hypoteční makléře ve společnosti Partners for Life Planning. Pavel Jileček je členem představenstva společnosti Younique, a. s, která se zabývá hypotékami a pojištěním. JUDr. Bohuslav Švamberk patří mezi specialisty na bydlení a působí mimo jiné jako finanční poradce stavební spořitelny Wüstenrot.

Na jak vysokou cílovou částku jsou stavební spořitelny v případě právnických osob ochotny přistoupit?

Roman Scherks: Cílová částka na 1 milion korun vždy podléhá u stavebního spoření schválení centrálou. V případě SVJ se dá předpokládat, že by ta výška mohla být teoreticky neomezná. Záleží na případném odhadu nebo zástavě, je-li ovšem požadován. Slyšel jsem, že stavební spořitelny umí úvěry pro SVJ i bez zástavy.


Pavel Jileček: Stavební spořitelny nemají obvykle strop pro částku, na jakou se uzavře smlouva o stavebním spoření. I když je to smlouva bez nároku na státní podporu, její návratnost vložených peněz v případě finanční krize je jištěna státem.

Může si právnická osoba nárokovat úvěr ze stavebního spoření?

Roman Scherks: Právnická osoba si úvěr ze stavebního spoření může nárokovat.


Pavel Jileček: Právnická osoba si může nárokovat úvěr, a to jak s nulovou akontací tzv. překlenovací, tak i úvěr ze stavebního spoření, na který bude mít po uplynutí povinné doby pro spoření a dosažení všech podmínek nárok. Stavební spořitelny disponují úvěrovými produkty pro právnické osoby. Tyto úvěry jsou ve většině případů určeny pro koupi či rekonstrukci bytových domů. Úrokové sazby jsou nabízeny individuálně v závislosti na možnosti zajištění rizika úvěru.

Otázka: Existuje i další cena vedoucí k úspoře nákladů na úvěr poté, co ho SJV již vyčerpalo a smluvní pravidla jsou dána?

Roman Scherks: Nerozumím otázce, ale tipuji, že je zde snaha ten úvěr zlevnit. Možností je dohodnout se s bankou na zkrácení doby splácení, což by teoreticky jít mohlo. Doporučuji spočítat, kolik dělá sankce a kolik lze ušetřit při zkrácení doby úvěru.


Pavel Jileček: Lze udělat orientační propočet úvěru ze stavebního spoření a tímto úvěrem v období fixace refinacovat úvěr stávající. Rovněž lze posoudit současnou úvěrovou smlouvu a navrhnout nejvhodnější řešení pro refinancování (ať už stavebním spořením či jiným bankovním úvěrem) dle zadaných preferencí a potřeb SVJ. V rámci naší činnosti spolupracujeme se všemi bankami a stavebními spořitelnami na tuzemském trhu.



JUDr. Bohuslav Švamberk, ze stejnojmenné poradenské agentury, napsal k popisovaným otázkám velmi podrobnou analýzu:

Stavební spoření na právnické osoby je ve své podstatě stejné, jako pro fyzické osoby. Jedinými rozdíly jsou, že právnické osobě nevzniká nárok na státní podporu a připisované úroky z vkladů nejsou osvobozeny od daně z příjmů právnických osob.

Rovněž i případný úvěr ze stavebního spoření se chová stejně jak u právnické, tak u fyzické osoby. Má dvě fáze, tj. překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření. Podmínky jsou určené zákonem a jde zejména o: minimální dobu spoření pro získání úvěru ze stavebního spoření (v délce 2 let), získání hodnotícího čísla, kdy algoritmus jeho výpočtu má každá stavební spořitelna nastaven jinak a v několika variantách. V neposlední řadě i dovršení určité úspory, která se pohybuje zpravidla 30, 40 nebo 50 % z cílové částky.

Pro právnickou osobu je stavební spoření jednou z možností financování bytových potřeb. Jestliže jste již získali nějaký úvěr, je potřebné ptát se, zda-li byl určen pro řešení bytových potřeb. Pokud ne, nepůjde úvěrem ze stavebního spoření refinancovat. Stavební spoření má poměrně striktně nastaveno, k čemu může být úvěr využit.

Možnosti financování pro SVJ existují

Možnosti financování například rekonstrukce domu, který provozuje vaše SVJ jsou v zásadě tři:

  1. Z postupných úspor – nevýhodou je časová náročnost. Ceny mezitím rostou a dům je stále ve fázi „rozpracovanosti“
  2. Z individuálních vkladů jednotlivých vlastníků – může být i prostřednictvím soukromých stavebních spoření. Ty jsou zpravidla nedosažitelné pro celé SJV, protože téměř vždy se najde někdo, kdo peníze nemá a nikdo mu třeba ani nepůjčí
  3. Prostřednictvím financování právnickou osobou tedy SVJ – dnes nejschůdnější a zároveň nejčastější varianta

Pro financování prostřednictvím právnické osoby (v tomto případě SVJ) se nabízí opět několik řešení:

  1. Hypoteční úvěr – pro SVJ je prakticky nerealizovatelný, neboť SJV zpravidla nemůže splnit zákonnou podmínkou zástavního práva.
  2. Investiční úvěr – svou konstrukcí je velmi podobný hypotečnímu, ale není vždy potřebné zajištění zástavním právem k nemovitosti. V praxi se tato varianta často využívá. Je nutné vzít v úvahu úrokovou sazbu, fixaci, poplatky za vedení úvěrového účtu, možností jsou mimořádné vklady nebo povinností zřízení běžného účtu apod.
  3. Stavební spoření – zpravidla se používá již ve fázi překlenovacího úvěru. Je nutno propočítat a porovnat výši úrokových sazeb mezi překlenovacího úvěru a řádného úvěru, poplatků, zajištění. Výhodou bývá možnost rychlejšího splácení bez sankcí za mimořádné splátky. Roli může hrát i výše jednotlivých výše, jejich neměnnost v čase apod.

Náklady na úvěr sníží dotace

Všechny výše uvedené úvěry lze vylepšit dotacemi. V současné době lze čerpat peněžní prostředky z Programu PANEL. Tento dotační program se nevztahuje jen na panelové domy, ale i na domy postavené v určitých typizovaných konstrukčních soustavách.

V popisovaném případu je však dotační Program PANEL nepoužitelný, neboť úvěr by musel být připraven na budoucí opravy, nikoliv na refinancování úvěru, který byl použit na opravu domu. Zmínka o tomto programu však může pomoci někomu, kdo teprve hledá možnosti financování.

Individuální stavební spoření mohou přinést komplikace

Na tomto místě musím učinit varování, před alternativou v podobě využití individuálních stavebních spoření, která by byla hrazena z fondu oprav a v budoucnu využita pro blaho společenství. Tento systém měla nejpropracovanější Wüstenrot stavební spořitelna a byla s ním celkem úspěšná. Změny v zákonech a vynalézavost různých spekulantů donutila i tuto stavební spořitelnu, aby od tohoto řešení ustoupila. Celý mechanismus doprovází řada potenciálních problémů a toto řešení nelze doporučit:

  • prodej bytu a příchod nového vlastníka, který nemá uzavřeno spoření
  • úmrtí vlastníka a zdědění stavebního spoření
  • co když někdo spoří více než by bylo potřebné
  • jakým způsobem řešit budoucí úvěry ve vztahu k zajištění (důchodci, nezaměstnaní)
  • exekuce na majetek fyzické osoby, do které patří i stavební spoření

O všem rozhodují peníze

V případě financování rekonstrukce domu se budou vlastníci ve většině případů ptát, kolik bude činit měsíční splátka v závislosti na vedení běžného života? Tím by se měl vždy řídit projekt revitalizace domu. Cílem určitě není vystěhovat lidi z domu, ale zvýšit kvalitu bydlení, snížení energetické náročnosti budovy a pokud možno fixace výdajů spojených s bydlením. To vše je realizovatelné.

Kritéria financování by se měly zaměřit i na užitek, který rekonstrukce domu přinese, jaká jsou možná rizika, jednoduchost vedení projektu s výhledem na budoucí nároky s administrací do budoucna. Peníze jsou důležitým odrazovým můstkem, ale ne jediným.

Výše cílové částky, která je potřebná pro vyřešení problému není podstatná. Stavební spořitelny rádi půjčí přesně tolik, kolik budete potřebovat. Otázkou tak bývá zajištění úvěru a výše splátky. Platí zásada, že čím více si půjčuji nebo čím kratší doba bude potřebná ke splacení závazku, tím je měsíční splátka vyšší. Od výše měsíční splátky se odvíjí tvorba fondu oprav. Odvod do fondu oprav by měl být vyšší zhruba o čtvrtinu, než je samotná výše měsíční splátky úvěru. Na začátku vždy řešte rizika, které souvisejí se splácením a vedením celé akce. Klady musí vždy převýšit nad zápory, pokud je tomu naopak, je někde něco špatně.

Z vlastní zkušenosti znám již více než 1500 projektů rekonstrukce bytových domů, ani jeden z nich nemá problémy se splácením, ani jeden by se určitě nevrátil zpět. Vždy přínosy převážily nad zápory. Věřím, že je tomu tak i vás.

Anketa

Kde bydlíte?