Jak na daně z pronájmu? (MODELOVÝ PŘÍKLAD)

Jak na daň z pronájmu nemovitostí? Je nutné platit také sociální a zdravotní pojištění? V textu najdete modelový příklad daně z pronájmu nemovitosti.

Máte nemovitost a pronajímáte ji? Vaše daňová povinnost se tak nejspíše řídí § 9 zákona o daních z příjmů, která se vztahuje na příjmy z pronájmu nemovitostí, bytů nebo jejich částí, příjmy z pronájmu movitých věcí, kromě příležitostného pronájmu, patřícího mezi ostatní příjmy nepeněžní příjmy, které jste nabyli formou například oprav provedených nájemcem na najaté nemovitosti.

Spočítejte si

Daňové přiznání 2013

Jak na daň z příjmu? Máme pro vás kompletního daňového průvodce.

Pokud podáváte daňové přiznání (v případě nemovitostí Přílohu č.2 daňového přiznání), pak se musíte rozhodovat, jaké uplatníte výdaje. Ty buď můžete uplatnit 30% paušálem nebo výdaji skutečnými. Pokud však máte více nemovitostí, musíte si vybrat, zdali chcete využívat výdajový paušál nebo prokazatelné výdaje. Využívat u jedné nemovitosti výdajový paušál a u druhé prokazatelné výdaje není možné.

V případě uplatňování skutečných výdajů můžete zde započítat veškeré opravy, nábytek, daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, náklady na správcovskou firmu a také i pořizovací cenu, tu však ale musíte odepisovat. Nemovitosti se většinou odpisují 30 let, lze zvolit buď rovnoměrný nebo zrychlené odpisy. Zrychlený odpis je vhodný především pro poplatníky, kteří mají vyšší výdaje v prvních letech nebo chtějí v blízké době nemovitost prodávat. Postupy a koeficienty najdete v paragrafech 31 a 32 zákona o daních z příjmů.

Je nutné také dbát na to, zdali peníze vynaložené jako náklady na nemovitost nesloužily k technickému zhodnocení, respektive ke zvýšení hodnoty nemovitosti, a to například formou rekonstrukce či výměnou kotle. Pokud ano, pak je nutné uplatnit výdaje formou odpisů.

Velkou výhodou také je to, že z pronájmu nemusíte platit sociální ani zdravotní pojištění, můžete také využít daňových slev. V řadě případů tak daň z příjmů vyjde jako nulová. Dani z příjmu podléhá pouze čistý příjem. Nezapočítají se zde tak platby za elektřinu, vodu nebo teplo. Je proto dobré mít částku „čistého nájemného“ ve smlouvě správně vyznačenou.

Pokud výdaje na nemovitost převýší příjmy, pak si můžete o ztrátu snížit příjmy z podnikání. Pokud máte příjmy ze zaměstnaní, pak se na ně tato možnost nevztahuje, můžete si však příjmy z pronájmu ponížit v následujících 5 letech.

Pozor: Pokud jste však nemovitost nabyli s IČ, je nemovitost zařazená do obchodního majetku, tak v tomto případě se na vás vztahuje § 7 zákona o daních z příjmů (Příjmy z podnikání a z jiné samostatné výdělečné činnosti) a zdravotnímu a sociálnímu pojištění se nevyhnete. 

Příklad

Bezdětný pan Šilhavý byl nucen za opravu bytu vynaložit celkem 80 000 Kč. Byt následně v průběhu roku pronajal a inkasoval celkové nájemné za rok 2012 ve výši 180 000 Kč. Kolik bude činit jeho daňová povinnost?

Řešení

Výdajový paušál dosahuje jen výše 30 %, což v tomto případě znamená částku 54 000 Kč. Více se mu vyplatí využít reálných výdajů, které dosáhly 80 000 Kč. Musí však důkladně vést záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu. Příjmy tedy dosáhnou 100 000 Kč a vypočtená 15% daň tak bude 15 000 Kč. Po odečtení slevy na poplatníka ve výši 24 840 Kč bude daňová povinnost nulová. Přestože by pan Šilhavý na daních nic nezaplatil, bude muset odevzdat daňové přiznání na místně příslušný FÚ. K tématu čtěte také: Byrokracie a korupce. V Česku se prostě podniká těžce

Zjednodušte si daňové přiznání

K vyplnění daňového přiznání vám doporučujeme interaktivní formuláře, se kterými bude vyplnění přiznání daně z příjmů výrazně jednoduší. Stačí totiž vyplnit jen nutné informace, veškeré další řádky se vyplní samy. Jen na Měšci najdete kompletní daňové formuláře ve všech formátech, které existují napříč komerčními subjekty i daňovou správou. Pokud preferujete jiné daňové formuláře, použijte daňové přiznání v excelu a v dalších alternativách.

Příloha 2

Řádek 201: 180 000 (příjmy)

Řádek 202:  80 000 (výdaje)

Řádek 203: 100 000 (Řádek 201–202)

Základní list přiznání

Řádek 39, 41, 41a, 42, 45, 55, 56: 100 000 Kč (přeneseme řadek 203) 

Řádek 57, 58, 60: 15 000 Kč (100 000 × 0,15)

Přiznání, 2. ODDÍL

Řádek: 64,70: 24 840 (sleva na poplatníka)

Řádek 71, 72, 73, 74, 75, 77, 83, 87a, 91: 0 (15 000 – 24 840, nelze v tomto případě uplatnit bonus, proto bude daň nulová).

Přiznání, 2. ODDÍL

Společně s tím musí samozřejmě pan Šilhavý vyplnit údaje o sobě a o přílohách, které přikládá (Přílohy DAP). Pokud nevíte, jak na klasické daňové přiznání, pak čtěte článek: Daňové přiznání za rok 2012: Modelový příklad

K tématu nemovitostí také čtěte:

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí v roce 2013? A jak najít lokalitu, kde se budou nemovitosti zhodnocovat? Čtěte: Ceny bytů v roce 2013: Bytů je mnoho, čekejme další pokles 

Jakých zásad je nutné se držet, aby se nemovitost pronajala s největší výnosností? Čtěte: Jak správně pronajímat nemovitost? a Jaké nemovitosti se vyplatí k pronájmu? 

Jakou budoucnost čekají panelová sídliště? Tip: Z paneláků se stanou ghetta, tvrdí developeři

Hledáte vhodnou nemovitost? Zkuste Reality.Měšec.cz

11 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 16. 2. 2014 10:55