Spočítejte si...

Zavřít

Jak co nejvíce snížit cenu bytu?

Chcete koupit byt? Jaké techniky využít pro snížení cen nemovitosti? Je možné ušetřit na realitní kanceláři? A můžete smlouvat s developery?

Před současnou hospodářskou krizí byla po nemovitostech obrovská poptávka, kterou v některých případech nestačili majitelé ani developeři uspokojovat. Na nové nemovitosti se tvořily pořadníky a „develotři“ se často dopouštěli nekalého jednání. Projekty na papíře prodávali svým klientům a když zjistili, že by mohli nemovitosti zpeněžit lépe (ceny totiž v průběhu času výrazně rostly), volali pak klientům s rezervačními smlouvami a přesvědčovali je, aby je zrušili.

V podstatě házeli špínu na sebe, jen aby nemovitost získali a posléze ji také lépe zpeněžili. I tohle byla smutná realita nemovitostního boomu do prvního pololetí roku 2008, který za sebou zanechal předražené průměrné projekty, které v řadě příkladů nebyly stavebně kvalitní. Čtěte také: Panelové byty: Kvalitní bydlení za dobrou cenu nebo život v ghettu?

Nyní je však situace opačná a na koni je kupující. Ceny nemovitostí (i přes zvyšování spodní sazby DPH v roce 2012 a znovu počátkem tohoto roku) padají a zdá se, že trend se jen tak brzy neotočí. Na nemovitostech je proto možné pomocí asertivního jednání výrazně ušetřit.

Jak snížit cenu bytu?

Je vůbec reálné v současné době jednat o snížení ceny? Prodejní cenu určuje motivace prodávajícího a konkurence ostatních zájemců, pokud prodávající potřebuje peníze (zpravidla na umoření dluhu) co nejdříve, tak je cena flexibilní a pokud jsme zájemci jen my, tak se můžeme dobrat velice dobré kupní ceny. Pokud není prodávající motivován, nic pořádně nesníží kupní cenu, uvádí realitní expert Daniel Kotula, který nabízí techniky pro snížení cen nemovitosti:

Techniky snižování cen nemovitosti

  • Pomalé snižovaní kupní ceny – nechat, ať prodávající zájemcovi nabízí neustále nižší kupní cenu, po 1–2 týdnech vyjednávání, kdy je prodávající už vyčerpaný, nabídnout svoji cenu, zpravidla ji přijme.
  • Okamžité snížení - nabídnout hned nižší cenu a trvat si na ni. Hlouběji se zpravidla můžeme dostat spíše u první varianty, ovšem musíme být jediní zájemci, jinak nám to někdo vyfoukne (často za vyšší cenu než jsme měli s prodávajícím domluvenu).

Zdroj: Daniel Kotula

Každá z technik má podle něj své, pokud je už cena tak nízko a hrozí zájem někoho jiného, určitě po příležitosti skočit. Pokud cena je špatná, je lepší vyčkávat a nechat se pobízet, dodal Kotula. Čtěte také: Ceny bytů v roce 2013: Bytů je mnoho, čekejme další pokles

S makléřem nebo bez?

Další otázkou, na kterou si musíme odpovědět, je to, zdali chceme nemovitost nakupovat s realitní kanceláři, či bez ní. V případě, že u vás zvítězilo pohodlí realitní kanceláře, pak počítejte s tím, že budete muset zaplatit i provizi, která dosahuje přibližně 3 % z hodnoty bytu. Společně s daní z převodu nemovitosti vystoupají dodatečné náklady na 7 % z hodnoty bytu, což není vůbec málo. Pro větší bezpečnost také můžete zvolit i jistotní účet u některé z bank místo úschovy u realitní kanceláře, lze však očekávat, že ani tato služba nebude zahrnuta do provize realitní kanceláře, zaplatíte tedy za byt další tisíce. Čtěte více: Jak bezpečně koupit nemovitost?

Lze se vyhnout realitní kanceláři?

Je tedy dobré obcházet realitní kancelář? Pokud je zprostředkovatel nekvalifikovaný – nedokáže přenášet informace na majitele, či brání snížení ceny (znalí makléři se vyznají, hájí zájmy prodávajícího, a nenechají cenu klesnout až moc), pak jej můžeme obejít. Ovšem pozor na smlouvy, aby prodávající zde neměli sankční pokutu, uvedl Kotula. 

Způsobů, jak obejít realitní kancelář je několik. Buď najít nemovitost na místě, nejčastěji inzertních serverech, kde inzerují přímí majitelé. V případě, že byt prodává realitní kancelář, pak ji můžete obejít – není nic jednoduššího než si najít vlastníka nemovitosti a kontaktovat ho s cenovou nabídkou. Čtěte také: S realitní kanceláří nebo bez?

Příklad opor ve vyjednávání

Klient navštívil nemovitost, která se mu zalíbila a uvažuje o její koupi. V nemovitosti však byl nájemník. Realitní makléř byl proto ze strany klienta informován, že vstupuje do vztahu, který je pro něj značně riskantní. Co když se jako nový majitel nebudete moci nájemníka zbavit? Co když ve výpovědní lhůtě nebude platit nájemné? Co když mezi současným majitelem a nájemníkem existuje smlouva, která je pro nového majitele nemovitosti značně nevýhodná a fakticky vytváří věcné břemeno? V katastru byla nemovitost zastavěna také bankou, což uvedl jako další riziko. Klient také majitele nemovitosti informoval, že bude muset kvůli tomu vynaložit další náklady na svého právníka, které nejsou v ceně zohledněné. Oznámil tedy, že jeho zájem o nemovitost přetrvává, musí však být tato rizika zohledněná v ceně nemovitosti. A to nejsou.

V případě, že má majitel uzavřenou exkluzivní smlouvu, pak nejspíše realitní kancelář neobejdete, neboť majiteli za toto jednání hrozí často sankční pokuta. Můžete však kontaktovat přímo realitní kancelář s tím, že máte vážného zájemce o nemovitost, a že pokud bude prodej uskutečněn, pak požadujete polovinu provize. Provizi můžete ale snížit i jako přímí zájemci o nemovitost u realitní kanceláře. V průměru je podle praxe možné snížit provizi o 1–1,5 %. U provize ve výši 75 000 Kč můžete například ušetřit 25 000 Kč. 

Snížit náklady na daň z převodu nemovitostí bylo možné v minulosti pomocí fiktivních kupních cen, které byly nižší, než byla tržní hodnota nemovitosti. To ale v budoucnu nebude možné, protože hodnota daně by se měla počítat podle kalkulačky. Čtěte více: Daň z převodu nemovitostí: Konec podvodům?

Jak na developery?

Snížení cen u developerů je složitější a musíte se obrnit železnou trpělivostí. Pokud se objeví dobrá příležitost, tak je často nutné jednat co nejrychleji. Vyberte si několik projektů, které se vám líbí. Developeři byli v minulosti často dotlačeni ze strany bank, aby splnili požadováné kvóty a prodali určený počet bytů, což pro vás může být dobrou příležitostí. Jsou totiž schopni jít s cenou výrazně dolů.

Kontaktujte developera či prodejce a následně mu řekněte o vašich finančních možnostech. Chtějte, aby vás kontaktovali v případě, pokud by cena začala odpovídat vašim představám. A založte si nejlépe na to specializovanou e-mailovou schránku, očekávejte příchod spamů a nabídek, které nechcete. Máte však šanci, že v projektu, který se špatně prodává, developer vyhoví vaším požadavkům, straší ho totiž financující banky.

Anketa

Jak se podle vás budou vyvíjet ceny nemovitostí v příštích dvanácti měsících?

Svou nemovitost teprve hledáte? Podívejte se, zda tu pravou nenajdete ve specializované sekci o realitách na serveru Měšec.cz. 

27 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 19. 6. 2013 11:15