Spočítejte si...

Zavřít

Jak a proč refinancovat hypoteční úvěr

Potřeba refinancování hypotečního úvěru potká každého, kdo nefinancuje své bydlení za své peníze. Na trhu hypoték panuje i přes hospodářskou recesi vysoká konkurence bank, které tyto úvěry nabízejí. Vybrat si tak může téměř každý.

V loňském roce si hypoteční úvěr sjednalo 64 497 občanů. Celková výše se vyšplhala na necelých 114 miliard korun. Oproti roku 2007 je to však pokles o 28 miliard korun. Nižší počet nově uzavřených hypoték a objemu finančních prostředků v nich vázaných v loňském roce má na svědomí globální finanční krize, na ni plynule navázala hospodářská recese, která postihla i Českou republiku. Dalšími indikátory, které snižují zájem o řešení vlastního bydlení, je vyčerpání silného populačního ročníku narozeného v 70. letech minulého století. I po odeznění hospodářské recese se dá těžko předpokládat, že by poptávka po hypotéčních úvěrech překonala rok 2007, který byl nejlepším v tuzemské hypoteční historii. Čtěte více: Hypotéky opět získají úrokovou státní dotaci

Nabídka úvěrů na bydlení

Hypoteční úvěry nabízí v Česku dvě desítky bank, ale ne všechny banky nabízí hypotéku, kterou vyvinulo jejich produktové oddělení. Část bank předprodává hypotéky svých konkurentů a z úvěrů získává provizi. Dalšími prodejními kanály je externí síť prodejců hypoték, kteří pocházejí z řad finančních a hypotéčních poradců. Existuje i provázanost bank a stavebních spořitelen, které nabízejí kromě úvěrů ze stavebního spoření i hypotéky a jim podobné produkty pro řešení bytové situace. Čtěte více: Jak stát pomáhá mladým bydlet

Mezi banky s nejsilnějším postavením na poli hypotéčních úvěrů patří Česká spořitelna, Hypoteční banka a Raiffeisenbank. Mezi další hráče patří GE Money Bank, Volksbank a Wüstenrot hypoteční banka. Zhruba čtvrtinový podíl prodeje hypoték zaujímá zbytek trhu.

Již zmíněná Hypoteční banka, která je ve skupině ČSOB, využívá pro svoji další distribuci prodejní kanály ČSOB a Poštovní spořitelny. Hypotéky těchto bank se přitom tváří jako jejich vlastní řešení. Mimo to její hypotéky prodává i Citibank. Podobný způsob distribuce využívá i Raiffeisenbank, která pro ING připravuje Oranžovou hypotéku. Hypotéky poskytují i další banky, jde zvláště o LBBW Bank, mBank, Oberbank, UniCredit Bank a Waldviertler Sparkasse von 1842. Z družstevních záložen nabízí hypoteční úvěry pouze WPB Capital a na hypoteční trh v letošním roce chce stoupit i HSBC Bank.

Orientace na servis dříve sjednaných hypoték

I přes snižující se objem hypotéčních úvěrů se zájem tuzemských bank poskytující hypotéky nezmenší. Prim bude hrát fakt, že hypotéka je dlouhodobý finanční produkt, který bude pro většinu z nás společníkem pro celý produktivní život. Kromě daní a smrti bude v lidském životě mít své místo jisté i splátka hypotečního úvěru. Čtěte více: Nastává vhodná doba k nákupu nemovitostí? 

S poklesem objemů nově poskytovaných hypoték se do popředí dostávají dvě navazující služby: refinancování hypotéky a úvěrová konsolidace.

Refinancování hypotéky je splacení existujícího úvěru novým úvěrem poskytnutým témuž subjektu, resp. splacení předchozího úvěrového závazku od jiných bank, jehož účelem byla investice do nemovitosti.

Konsolidace půjček (hypoték) znamená vyrovnání (sloučení) dříve poskytnutých půjček (úvěrů) od různých věřitelů pod jeden úvěr. Klient má více půjček, každou s jinou úrokovou sazbou. Tyto půjčky spojí do jedné za jednu úrokovou sazbu. V případě hypotečního úvěru pak se jedná o vyrovnání (konsolidaci) dříve poskytnutých půjček (úvěrů) použitých na investice do nemovitostí.

Třetím klíčovým pojmem je fixace úrokové sazby. Při refinancování hypotéky je klíčovým předpokladem udržení stejných podmínek (v případě, že se jedná o bezkonkurenčně nejlepší úrokovou sazbu na trhu) anebo snaha o snížení úrokové sazby. Stává se, že banky nabízejí výhodnější úrokovou sazbu pro zcela nového klienta bez patřičné úvěrové historie. Některé banky začínají zvolna měnit své chování a přizpůsobují svou nabídku pro stávající klienty. V posledním týdnu tak zareagovala například GE Money Bank, která zlevnila hypotéky o 0,25 % na aktuální slevu 0,5 % z úrokové sazby. Vycházíme vstříc klientům, kteří nás mají jako hlavní banku a ke splácení hypotečního úvěru využívají některý z běžných účtů, které nabízíme, sděluje Michal Tuček, manažer hypotečních úvěrů GE Money Bank.

V době finanční nejistoty, která nyní panuje, je o bezproblémově splácející majitele hypotéky vyšší poptávka, než v době největšího hypotečního rozmachu před dvěma lety. Máte-li hypotéku a nemáte problémy se svými závazky, stojíte si v očích banky lépe, než kdybyste o hypotéku teprve žádali. Bankovní instituce přistupují k úvěrům pragmaticky. Čtěte více: Jenom úvěr bydlení nevyřeší

Nabídka refinancování hypotečních úvěrů je v porovnání s nabídkou prvotních hypoték o trochu nižší. V refinancování se netočí stovky miliard korun, ale jen desítky. Jestliže jste uzavřeli hypotéku v roce 2007 a sjednali si pětiletou fixační dobu, budete řešit další osud svého úvěru až v průběhu roku 2012.

Důvody, které vás mohou vést k refinancování vaší hypotéky, lze shrnout do několika bodů:
  • hypotéku máte u jiné banky a nejste spokojeni se službami banky
  • v nejbližší době vám končí fixace úrokové sazby
  • nejste spokojeni s parametry současné hypotéky
  • nevyhovuje vám nová úroková sazba, kterou vám vaše banka nabídla
  • nemusíte dokládat své příjmy, stačí vám vaše dosavadní dobrá platební morálka
  • nový hypoteční úvěr je možné dokonce i navýšit
  • za určitých podmínek není nutné objednávat nový odhad zastavené nemovitosti, banky umí akceptovat odhad doložený u stávající banky

Pro přípravu návrhu smlouvy k refinancování hypotéky požadují banky o trochu méně dokumentace, než která je potřebná pro získání prvního hypotečního úvěru. Ale i tak se připravte na náročnější agendu. Zvláště pokud máte další závazky, než jen úvěr na bydlení.

Požadavky od jednotlivých bank pro refinancování hypotečního úvěru

Návrh na uzavření smlouvy o úvěru (neboli žádost o úvěr) včetně údajů o příjmech a výdajích domácnosti (úvěrové smlouvy, ručitelské závazky atd.).

Potvrzení o výši příjmů od zaměstnavatele nebo daňové přiznání s razítkem finančního úřadu žadatele o hypotéku, případně spoludlužníků či ručitelů. Pokud máte i jiné pravidelné příjmy, jimiž si přivyděláváte, můžete je doložit, a zvýšit si tím svou bonitu.

Alespoň jeden ze žadatelů o hypoteční úvěr je dlužníkem z financovaného úvěru, případně je alespoň jeden ze žadatelů o hypoteční úvěr u nefinancovaného úvěru vlastníkem zastavené nemovitosti (zástavcem), který byl vyzván k plnění nebo má dojít u původního věřitele k realizaci zástav.

Podklady k nemovitosti, k níž má být zřízeno zástavní právo – originál aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, originál snímku katastrální mapy, nabývací titul k nemovitosti, kde je uveden současný vlastník i to, zda na ní nevázne jiné zástavní právo či věcné břemeno, ocenění nemovitosti zpracované odhadcem, který spolupracuje s bankou (pokud se nerozhodnete pro odhad provedený přímo bankou).

Smlouva o úvěru nebo půjčce, která má být refinancována, včetně výpisů z účtu, z něhož je úvěr splácen.

Při refinancování úvěru musí být nemovitost určená pro bydlení (v případě koupě nemovitosti kupní smlouvou a výpisem z katastru nemovitostí anebo v případě výstavby/rekon­strukce čestným prohlášením o využití finančních zdrojů).

Zdroj: Hypoteční banka a Raiffeisenbank

Mezi nejvíce aktivní hráče, které se zaměřují na refinancování hypoték, patří LBBW Bank. Ta má paradoxně výhodnější podmínky pro stávající klienty konkurence, než pro své nové klienty „z ulice“. Zatímco nový klient bez jakékoli historie má těžší podmínky pro získání hypotéky u LBBW Bank, u stávajícího klienta konkurenční banky stačí pouze dobrá platební historie a cesta k výhodnější úrokové sazbě je otevřená.

Životní cyklus běžné hypotéky je několik desetiletí. Připravte se na to, že nejméně jednou budete řešit otázku refinancování hypotéky. I pouhé snížení úrokové sazby v řádu desetin procenta vám může v dlouhodobém horizontu přinést významné úspory.

Anketa

Plánujete v letošním roce refinancovat svoji hypotéku?

10 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 10. 6. 2009 16:31