Investice do nemovitostí nejsou bez rizika

Způsobů, jak se dá na nemovitostech vydělávat, je celá řada. Stačí levně koupit byt, dům nebo pozemek a dříve či později ho se ziskem prodat. V mezidobí je možno na pozemku něco postavit, dům či byt zvelebit a pokud možno vydělávat na jejich pronájmu. Vypadá to lákavě, ale rozhodně se nejedná o snadnou cestu k rychlému zbohatnutí!

Investice, na kterou si lze sáhnout

Pořízení nemovitosti nejen k bydlení, ale zároveň také jako investice, má v Česku dlouholetou tradici. Před sametovou revolucí se mnoho jiných možností, kam smysluplně investovat peníze, vlastně ani nenabízelo. Akcie, dluhopisy nebo podílové fondy nebyly běžným občanům dostupné. Prakticky jedinou alternativu ke koupi nebo postavení rodinného domku, chaty či chalupy představovalo uložení úspor na vkladní knížku.

Investice do nemovitostí ovšem neztratily nic na své atraktivitě ani dnes. Spíše naopak. Počet lidí, kteří se tímto způsobem pokoušejí zhodnotit své úspory nebo dokonce i vypůjčené peníze, stále stoupá. Na rozdíl od většiny jiných investic pořízení vlastní nemovitosti pro většinu lidí představuje jistotu. Není to jen nějaké potvrzení o vlastnictví cenných papírů nebo vkladu v bance, ale reálný majetek, na který si lze sáhnout.

Vše vypadá docela jednoduše. Stačí levně koupit vhodný dům či pozemek v zajímavé lokalitě, počkat pár let, až jejich cena vzroste, a pak je se ziskem prodat. Nebo ještě lepší příležitost: pořídit si byt na hypotéku a v pohodě ji splácet díky výnosu z jeho pronájmu. Ovšem realita může být daleko prozaičtější. Investice do nemovitostí totiž nejsou bez rizik. Prodělat se na nich dá úplně stejně, jako na jakýchkoliv jiných.

Jak neprodělat

Rizik spojených s individuálními investicemi do nemovitostí je celá řada. Přijít o peníze se dá kvůli podvodu, vlastním chybným rozhodnutím i neočekávanému vývoji realitního trhu. Následovníků legendárního Harryho Jelínka, který prodal americkému žvýkačkovému králi Karlštejn, je spousta. Koupit stavební pozemek, na kterém se nedá stavět, neobyvatelný nebo naopak nečekanými nájemníky obsazený byt není v Česku žádný problém.

Obzvláště opatrný by měl být investor, kterému by výpadek příjmů z pronájmu nemovitosti mohl způsobit obtíže se splácením hypotečního úvěru. Vždy je třeba počítat s obtížemi při shánění bezproblémových nájemníků, s poklesem tržního nájemného anebo růstem úrokových sazeb a nákladů na opravy a údržbu bytu či domu. Nejednoho majitele pronajímaného bytu či domu také trápí neplacení nájemného a ničení pronajatého majetku.

Velkou neznámou je další vývoj na realitním trhu. Na rozdíl od jiných zemí v Česku zatím nikdy nedošlo k jeho skutečné krizi. V podstatě se zde prozatím jenom střídala období rychlejšího a pomalejšího růstu cen nemovitostí. To ovšem nemusí vydržet věčně. Kdyby se dále zpomalil růst ekonomiky a banky by začaly být zdrženlivé při poskytování dalších úvěrů, určitě by klesla poptávka po nemovitostech a s ní i jejich ceny.

Pozor na účelové dezinformace

Podle teorie racionálních očekávání, za niž obdržel Robert Lucas Nobelovu cenu za ekonomii, jsou veškeré informace promítnuty do tržních cen krátce poté, co se stanou veřejně dostupnými. Pokud je tedy například dlouho předem známo, že Česko vstoupí do Evropské unie nebo že dojde ke změně sazby DPH u bytové výstavby, trh tyto informace vstřebá a s předstihem postupně odrazí v cenách nemovitostí.

Přesto bylo možno se všude dočíst, že ceny nemovitostí vyletí nahoru. Mělo k tomu dojít po vstupu Česka do Evropské unie i po změně sazby DPH, což se ale samozřejmě nestalo. To jen realitní kanceláře a developeři potřebovali podpořit prodej bytů. Do stejné kategorie patří i neustále omílané předpovědi o poklesu cen bytů v panelácích. Už deset let se „odborníci“ obávají, že zájem o ně opadne a s ním i jejich ceny. Prozatím k tomu však nedošlo.

Se značnou rezervou je třeba brát zejména zprávy z médií. Informace, že ceny nemovitostí zvolna rostou, není dostatečně poutavá. Daleko zajímavější je titulek oznamující, že po dramatickém růstu cen je očekáván jejich propad. Také ceny nemovitostí ve statistikách je třeba správně interpretovat, zvláště hovoří-li o průměrných cenách. Je to podobné, jako informace o výši průměrné mzdy. Ta přece také nic neříká o mzdě konkrétního člověka.

Vyplatí se investovat do nemovitostí?

Ano i ne. Záleží na tom, kdo a jak bude investovat – podobně jako u jiných investic. Ani otázka, zda se vyplatí investovat do akcií nebo obligací, nemá jednu odpověď univerzálně platnou pro všechny investory. Každopádně je třeba si uvědomit, že každá investice je spojena s rizikem, jehož míra bývá nepřímo úměrná výši potenciálního zisku. Vyšší výnos tedy obvykle znamená větší riziko a naopak.

V případě individuální investice do nemovitosti navíc může vyvstat problém s likviditou. Získat rychle peníze jejím prodejem za nepříznivé situace na trhu může být velmi obtížné. Problematické je i rozložení rizika. Investovat do několika různých nemovitostí si totiž může dovolit jen málokterý drobný investor. Zpravidla tedy vše vsadí na jedinou kartu, což je samo o sobě dosti riskantní.

Oba posledně zmíněné nedostatky do určité míry eliminuje nákup podílů nemovitostních fondů nebo akcií nemovitostních firem. To už se ale nejedná o reálnou, ale o finanční investici, která je také riskantní – obzvláště v době globální krize na finančních trzích. Diskutabilní může být zejména důvěryhodnost objektivního stanovení tržní hodnoty portfolií nemovitostí, které tyto fondy a firmy vlastní a spravují.

Anketa

Pořídil(a) jste si nějakou nemovitost?

15 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 4. 1. 2014 19:39