Spočítejte si...

Zavřít

Hypotéky - skrytá hrozba

Hypotéky jdou na dračku, banky hlásí fronty žadatelů. Úroky klesají, stát zavádí podpory, výhody přicházejí jedna za druhou. Přesto má celá věc jeden zásadní háček, o kterém se moc nemluví, a přitom může přidělat pořádné problémy. Nevěříte?

Ze všech stran můžeme v poslední době slyšet, jak je právě teď výhodné uzavřít hypotéku. Opravdu, úrokové sazby jsou nejnižší, jaké kdy byly, hypotéky se začínají poskytovat dokonce i bez akontace nebo upravené speciálně pro mladé lidi, kteří teprve začínají vydělávat. Banky se zkrátka předcházejí v tom, která na sebe strhne větší pozornost dalším „zlepšením“ (zlepšení v uvozovkách, protože mnohdy jde spíše jen o reklamní záležitost). Také stát přichází s novými programy, jež mají podpořit bytovou výstavbu a usnadnit především mladým lidem cestu k bydlení.

To všechno je pěkné a je to jenom ku prospěchu věci – hypotéky by měly být, stejně jako tomu je na západ od nás, standardním nástojem pro získání vlastního bydlení – víc než platit vysoké nájemné v cizím bytě se mnohdy vyplatí splácet téměř stejně vysoké splátky úvěru.

Ovšem masovému nadšení ani všudypřítomným doporučením byste neměli podléhat bez chladné úvahy a zvážení všech pro a proti. Nejde jen o to, že vyřízení hypotéky není zrovna minutová záležitost, že kromě úrokové sazby budete muset za půjčení peněz zaplatit i docela vysoké poplatky, že si většinou navíc založíte pojištění, které také není zadarmo – je tu ještě jeden problém, o kterém se příliš nemluví a s nímž se příliš nepočítá. Především proto, že český hypoteční trh je poměrně mladý a jeho klienti ještě nezkušení.

Jde o úrokové sazby. Ty se rozhodující měrou podílejí na výši splátek a tedy na měsíčním zatížení rodiny (jaký příjem po vás banky budou požadovat, zjistíte v tabulce). Od vzniku České republiky se postupně snižují – zatímco před lety značně převyšovaly deset procent, dnes se v průměru pohybují někde kolem 7 %. Tento trend je všemi vítán – zájem se zvyšuje, dostupnost též, stejně jako schopnost splácet.

Ovšem nic netrvá věčně – vývoj sazeb může nabrat opačný směr a úrokové sazby mohou začít růst. A to by se týkalo nejen budoucích klientů, ale i těch současných. Jak je to možné?

Klient, který s bankou podepíše smlouvu o hypotečním úvěru, zároveň sjedná (zafixuje) na určitou dobu úrokovou sazbu, za kterou mu banka peníze půjčí – tato doba se pohybuje v rozmezí mezi jedním rokem a deseti lety, převažuje fixace na 1 rok nebo 5 let. Úroková sazba tedy většinou není stejná po celou dobu splácení (nejčastěji se hypotéka splácí 20 let).

Po uplynutí fixační doby banka s klientem zafixují novou úrokovou sazbu opět na určitou dobu, a tak to pokračuje až do konečného splacení úvěru. Kámen úrazu však spočívá v tom, že za takových pět let mohou být úrokové sazby úplně jiné než dnes. Vzhledem k tomu, že dnes jsou přibližně na úrovni EU a velmi nízko, nedá se očekávat, že budou nižší. Naopak s největší pravděpodobností budou buď stejné, nebo vyšší.

Dnes tedy klienti v dobré víře uzavírají hypotéku například za 7 % a možná ani netuší, že existuje riziko, že za pár let se úrokové sazby vyhoupnou třeba na 11 %. Přitom každý procentní bod navíc, znamená zvýšení měsíčního zatížení rodiny o několik set korun (naopak klienti, kteří před pěti lety uzavřeli smlouvu s úrokovou sazbou 12 %, dnes s ulehčením přijímají sazbu 7 %). Změna úrokové sazby proto může destabilizovat rodinu podobně jako odvod již zavedeného pracujícího mladého muže na povinnou vojenskou službu.

Nejde o to strašit nějakým nereálným nebezpečím. Stát se to může, ale také nemusí (nejen 11. září je důkazem toho, že se nikdy nemá říkat nikdy, ostatně, kdo ví, co s cenami a tedy i s úroky obecně udělá náš vstup do EU). Nicméně, člověk by měl být o tomto riziku informován a měl by s ním počítat, aby na ně byl připraven – případný šok totiž nemusí být vždy velký.

Především jde o to, že po uplynutí fixační doby se nová úroková sazba vypočítává z menší částky než celkový úvěr (část jste již splatili). Vyšší úrok tedy nebudete platit například z celého milionu, ale „jen“ ze 750.000 Kč.

Za druhé, svou roli může sehrát státní podpora, její výše se odvíjí právě od průměrných úrokových sazeb na trhu. Jestliže tedy úrokové sazby vzrostou, vzroste i výše státní podpory (alespoň podle současných pravidel, která ovšem v budoucnu platit nemusí) a výslednou zátěž tak stlumí.

A za třetí – po uplynutí fixační doby většinou můžete bez jakýchkoli sankcí splatit vše, co ještě splatit zbývá (pokud se vám ovšem podaří nashromáždit dostatek peněz při pravidelném splácení).

Jak vidíte, s hypotékou to není jednoduché – navzdory všem těm složitým procedurám, které musíte abolvovat na začátku, si ani nemůžete být jisti, co vás v budoucnu čeká. Přesto nepodléhejte zbytečné panice, jen se připravte na všechny alternativy.

A mimochodem, pokud vás banka uzná hodnými úvěru, můžete si být téměř jisti, že se vám nakonec úvěr podaří splatit. Vždyť, kdo jiný než banka samotná by už to měl vědět?

Anketa

Věděli jste o tom, co vás při splácení hypotéky může potkat?

24 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 17. 11. 2002 15:35