Spočítejte si...

Zavřít

Hypotéky - pro každého?

Hypoteční úvěr přináší závazek na podstatnou část produktivního života. Nemusí nás však svázat jednou pro vždy s jedním finančním domem. Kdy a za jakých podmínek lze změnit banku, u které je hypotéka otevřena? Je výhodnější krátkodobá či dlouhodobá fixace úrokových sazeb?

Není tomu tak dávno, kdy Česká spořitelna rozvířila klidné vody hypotečního trhu. Ihned na to reagovaly ostatní bankovní domy s hypoteční licencí a snížily úrokové sazby, nabídly širší služby a rozpoutaly masivní kampaně pro získání klientů. V současné době se situace již sklidnila a neočekávají se další bouřlivé akce. Co je však skutečně důležité při volbě hypotečního úvěru? Jsou to momentální úrokové sazby, fixované zpravidla na jeden až pět let, když se celková délka úvěru pohybuje od 15 let výše? Jak postupovat při výběru hypotečního úvěru, abysme za pár let nezjistili, že nemůžeme splácet?

Hypoteční úvěr banky poskytují na nákup, stavbu a rekonstrukci nemovitostí, vypořádání dědických podíl, odkoupení spoluvlastnického podílu či refinancování. Ručí se zpravidla pořizovanou, stavěnou či rekonstruovanou nemovitostí, ovšem některé banky vyžadují navíc další záruky, kterými bývá ručení další osobou nebo zástava další nemovitosti. K tomuto kroku banky přistupují zejména jedná-li se o výstavbu nemovitosti či v případě nižšího ocenění žadatelovy solventnosti bankou. Jak se však má potenciální klient rozhodnout, zda je pro něj hypoteční úvěr správným řešením a u kterého peněžního ústavu o úvěr zažádat?

Hlavním účelem hypotečního úvěru je financování velkých dlouhodobých investic do bydlení. Potřebujete-li provést drobné (ve smyslu finančně méně náročné) stavební úpravy stávajících nemovitostí, bývá vhodnějším produktem stavební spoření. Je taktéž primárně určeno k financování investic do bydlení a podobně jako hypoteční úvěr je státem podporováno formou dotací a daňových úlev. Není nutné spořit celou dobu (minimální doba stavebního spoření je 5 let). Pokud máte část prostředků již naspořených, lze zažádat o dřívější čerpání úvěru. Cena úvěru ze stavebního spoření je zpravidla nižší než cena úvěru hypotečního.

Na co je třeba dávat pozor při výběru banky? Většina bankovních domů garantuje fixní úrokovou sazbu hypotečního úvěru na dobu od 1 do 5 let, některé banky nabízejí fixní úrokovou sazbu na 10 let, přičemž většina bank nabízí nižší sazby u úvěrů se zaručenou úrokovou sazbou na kratší dobu. Po této době může banka stanovit novou sazbu, která je platná jak pro nově sjednané úvěry, tak pro úvěry, jimž skončila garance úrokové sazby. Úroková sazba není nikterak regulována a závisí na vývoji mezibankovního trhu. Může se tedy stát, že místo sazby fixované kolem šesti procent banka vypíše novou fixaci mnohem vyšší.

Skončí-li doba smluvené úrokové sazby, má klient dvě možnosti. Buď bude souhlasit s novou úrokovou sazbou a dál bude splácet úrok i s jistinou u „své banky“, nebo úvěr splatí jednorázově a se „svou bankou“ se rozloučí. Konkurenční boj bank o zákazníka totiž nekončí získáním klienta, který si otevře hypoteční úvěr. Tím boj naopak začíná. Vždy, když končí doba smluveného úroku, může dlužník změnit hypoteční ústav. Každá banka má ve smluvních podmínkách klauzuli o předčasném splacení úvěru bez sankcí právě v době, kdy platnost fixní úrokové sazby končí. V tom okamžiku lze sjednat hypoteční úvěr na refinancování u libovolné hypoteční banky.

Klient, který mění banku, je velmi žádaným. Banky již vědí, jakou má platební morálku, a jaké tedy přináší riziko. To je na druhou stranu výhodné i pro klienta, neboť má lepší příležitost získat zvýhodněnou úrokovou sazbu. Tedy za předpokladu, že u předchozího peněžního úvěru řádně a včas splácel.

Se změnou hypotečního ústavu je spojeno jisté riziko, kterému však lze předejít důkladným pročtením podmínek úvěru. Banky se odlivu klientů brání různými opatřeními, jako je například nahlášení předčasného splacení úvěru s předstihem. Proto je třeba změnu ústavu zvážit včas a oznámit ji bance ještě před vypršením smlouvy o výši úrokové sazby.

Není třeba se obávat nenadálého zvýšení úrokových sazeb jedné banky. Nové klienty by v tvrdém konkurenčním boji jen obtížně získávala, stávající klienti mají zaručený úrok a po jeho ukončení mohou banku opustit. Větší nebezpečí hrozí z vývoje mezibankovního trhu, kde může být pohyb úrokových sazeb nevyzpytatelný. Z tohoto důvodu je dobré pečlivě zvážit, zda přijmout nižší úrokovou sazbu, kterou banka garantuje na jeden rok, nebo si připlatit za jistotu a sepsat smlouvu s úrokovou sazbou vyšší, avšak jistou po dobu pěti či deseti let.

S hypotečním úvěrem jsou spojeny i další poplatky, které mohou mít vliv na celkové náklady úvěru. Největší váhu má bezesporu poplatek za uzavření smlouvy, pohybující se od přibližně půl do jednoho procenta. Má-li být úvěr splácen po celou dobu u jednoho ústavu, není jeho výše v porovnání s úroky nikterak zásadní. Pokud je však sjednána fixace úrokové sazby na dobu jednoho roku se záměrem každoročního vyhledávání nejvýhodnější nabídky, je třeba tento poplatek zohlednit. Naopak poplatek za vedení úvěrového účtu, stanovený v řádech stokorun měsíčně, je sice nepříjemný, avšak vzhledem k celkovým nákladům úvěru relativně zanedbatelný. Totéž lze říci o ostatních nákladech (např. ocenění nemovitosti), které je třeba jednorázově uhradit.

V současné době v České republice působí devět bank, které získaly licenci na poskytování hypotečních úvěrů. Aktivně na tomto poli působí:

Československá obchodní banka, přestože má licenci, do konkurenčního boje v této oblasti přímo nezasahuje. Je však majoritním vlastníkem specializované Českomoravské hypoteční banky.

Není třeba mít obavy ze zvýšení úrokové sazby jednou bankou. V takovém případě lze změnit peněžní ústav. Při zvýšení úrokových sazeb na mezibankovním trhu snadné řešení není. Nelze se proti tomu pojistit jinak, než dlouhodobou fixací úrokové sazby. Každý, kdo si hodlá vzít hypotéku, musí sám zvážit, zda přijme riziko kolísání trhu a spokojí se s krátkodobou jistotou.