Spočítejte si...

Zavřít

Hypotéky na tobogánu

A padají a padají… Úroky hypoték jako by se nedokázaly zastavit a klesají stále níž. Čerstvě byla překročena hranice 4 %. Dočkáme se i bezúročné půjčky?

Kde jsou ty časy, kdy jsme na Měšci psali, že jsou Hypotéky na dně! Přitom v té době úrokové sazby začínaly někde na 6,0 % a všichni to považovali za náramnou příležitost k vypůjčení peněz. Uplynulo pár měsíců a všechno je úplně jinak.

Hypoteční úvěry se vylepšují v několika směrech. Předně dochází k diverzifikaci nabídky, takže hypoteční banky jsou stále více schopny uspokojit různorodější potřeby zákazníků – ať už jde o výši poskytnutého úvěru či speciálně upravený režimu splácení. Za všechna tato zlepšení se sice většinou různým způsobem připlácí, ale kdo vám dneska dá něco zadarmo, natož banky?

Dalším významným faktorem, který ovlivňuje dostupnost hypoték, je výše úrokových sazeb. Sazby hypotečních úvěrů, na rozdíl od spotřebitelských, docela věrně kopírují vývoj celkové úrovně úrokových sazeb, takže setrvale klesají. Co konkrétně to znamená?

Nejdříve oficiální čísla – s posledním velkým zlevněním teď přišla Komerční banka. Její nejnižší sazba klesla až pod 4 %, takže můžete získat hypotéku s roční fixací už od 3,4 % ročně, s pětiletou fixací pak od 4,3 %. Samozřejmě, není to jednoduché – musíte splnit několik podmínek – mít účet u Komerční banky a musíte mít uzavřeny hned dvě pojistky u Komerční pojišťovny – jednu životní a jednu na nemovitost. Od skupiny Komerční banky tak budete odebírat vlastně hned čtyři produkty najednou. Pokud tyto podmínky nesplníte, budete zařazeni do jiné skupiny žadatelů, kteří už tak výhodný úrok dostat nemohou (viz tabulka níže).

Nedávno své sazby změnily i GE Capital a Živnostenská banka (opět viz tabulka), a tak všechny ústavy teď poskytují úvěry s minimální sazbou někde kolem pěti procent. Ovšem to jsou jen oficiální čísla, která jsou sice významná pro sledování trendu (a ten je pro klienty příznivý), ale o možnostech konkrétního žadatele toho moc neřeknou. V bance, která uvádí jen minimální sazbu, se můžete dočkat pořádného překvapení – čekáte třeba 5 % a navrhnou vám 7,5 %. Nic nemožného.

Velkou výjimkou je v tomto směru Česká spořitelna, která všem, kteří splní podmínky programu Top bydlení (lze si takto půjčit až 2 mil. Kč na byt a až 3 mil. Kč na dům), garantuje jednotnou sazbu (v současné době 5,6 %). V rámci tohoto programu je poskytnuto zhruba 90 % ze všech hypoték ČS, jen zbylých 10 % je poskytováno tradičním způsobem s úrokovou sazbou závislou na bonitě klienta.

Na druhou stranu, například Živnostenská banka aspoň bez okolků zveřejní rozpětí úrokových sazeb, takže klient nezná jen minimální, ale také maximální sazbu (aktuálně je rozpětí 4,4 – 5,9 % s roční fixací a 5,5 – 7,3 % s pětiletou fixací u úvěrů do 70 % ceny nemovitosti).

Vše záleží na interním výpočtu bonity, který si každá banka stanovuje jinak, a tak jen málokdy poznáte, jak na tom asi můžete být. Pro příklad – v jedné internetové diskusi jakýsi zklamaný klient uváděl, že jistá banka žádala pro poskytnutí úvěru ve výši 2,2 mil. Kč roční čistý příjem 3 – 4 mil. Kč, tedy 250.000 až 330.000 Kč měsíčně. Snová záležitost, že?

Tabulka č. 568
Aktuální úrokové sazby hypoték
Banka fixace 1 rok fixace 5 let
ČMHB od 6,9 % 5,9 %
ČMHB 100  – od 7,5 %
ČMHB Progres  – od 6,6 %
ČS Top bydlení  – 5,6 %
ČS mimo Top bydlení od 5,3 % od 5,6 %
ČS Bonus  – od 6,6 %
GE Capital od 4,99 % od 5,69 %
HVB od 4,85 % od 4,85 %
KB s pojištěním u KP od 3,4 % od 4,3 %
KB s pojištěním ne u KP od 5,0 % od 5,4 %
KB bez pojištění od 5,0 % od 5,43 %
Raiffeisenbank Klasik*  – od 5,9 %
Raiffeisenbank Premium*  – od 6,9 %
Živnostenská banka od 4,4 % od 5,6 %
Živnostenská banka Benefit od 5,1 % od 6,4 %


* oprava: úvěr RB Klasik je poskytován od 5,5 %, Premium od 6,5 % (s roční fixací od 4,2 %), za chybu se omlouváme

Výše uvedená tabulka je, jak již bylo řečeno, hlavně orientační a nelze se na ni stoprocentně spolehnout. Nicméně může posloužit dalším úvahám.

Klesají-li minimální sazby úvěrů, proporcionálně klesají i ty, za které se pak v konečném důsledku půjčuje. Tím pádem klesá i průměrná úroková sazba poskytnutých úvěrů, na níž je závislá výše státní podpory. Jelikož v loňském roce se průměrná sazba poskytnutých úvěrů nacházela mezi 7 % a 8 %, současná státní podpora na novou výstavbu je 1 %. V únoru se však výše státní podpory může změnit na nulu, a to v tom případě, že průměrná sazba úvěrů poskytnutých za celý rok 2002 klesne pod sedm procent (podobně existuje možnost, že klesne podpora určená mladým lidem na nákup starších nemovitostí). Když k tomu nedojde, zůstane vše při starém. Osobně se přikláním k názoru, že těsně, ale přece jen ke změně nedojde.

Pokud ovšem klesne státní podpora, lze soudit, že vznikne velký tlak na vládu, aby zavedla nová pravidla pro její poskytování – tedy aby poskytovala státní podporu i při nižších sazbách. Logika tohoto kroku je nasnadě – stačí, když se podíváme na nepoměr mezi podporou vynakládanou ze strany státu na stavební spoření (11 mld. Kč!) a hypoteční úvěry (něco přes 0,5 mld. Kč). Tento nepoměr je nepochopitelný a případné zrušení (či snížení) podpory by ho ještě více zvýraznilo.

V současné chvíli se tedy střetává několik faktorů, které by v blízké době mohly znamenat zvýšení dostupnosti hypotečních úvěrů – ostrá konkurence mezi bankami (velký nástup pro příští rok už teď ohlašuje například HVB), očekávané snižování úrokových sazeb ze strany centrální banky a přehodnocení přístupu státu k podpoře bydlení (změny ve stavebním spoření i v hypotékách). V takové situaci přestává být nerealistická myšlenka na de facto bezúročné půjčky. Vždyť už dnes si mladí lidé mohou půjčit za 2,6 % (např. při získání úvěru ČS a čerpání státní podpory ve výši 3 %), což po odečtení inflace znamená reálný úrok 1,8 %.

Na druhou stranu existuje jeden velmi důležitý faktor, který dostupnost vlastního bydlení rapidně snižuje – a tím jsou ceny nemovitostí, které letí strmě vzhůru především ve velkých městech a obzvláště v Praze. Byt 3+1 o velikosti 70 m2 se vám tu bude těžko shánět, když nebudete mít alespoň 1,5 mil. Kč.

Pomůže v takovém případě laciná hypotéka? Odpověď nám můžete napsat ve svých názorech.

Anketa

Zřídíte si hypotéku?

6 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 24. 10. 2002 11:18