Spočítejte si...

Zavřít

Hypotéka - poplatky a změna banky

Hypoteční úvěry bývají srovnávány a převraceny podle úrokových sazeb. S hypotékou jsou spojeny ale i další nemalé finanční výdaje, které dlužník zaplatí bance - poplatkem za poskytnutí úvěru po pravidelný poplatek za vedení úvěrového účtu. A nejsou to položky zanedbatelné.

V poslední době se rozmohla diskuse, zda je lepší delší, nebo kratší doba fixace hypotečního úvěru. Poplatky, které je třeba při změně banky zaplatit, se přitom často zanedbávají a zmiňuje se jen jejich „existence“. Přitom tvoří nezanedbatelnou položku.

Jiří Doubravský - HVB
Zeptejte se, jakou délku fixace by doporučil právě vám Jiří Doubravský, ředitel odboru financování nemovitostí HVB Bank, v Poradně Hypotéky.

Při změně banky je třeba nejen obnovit veškerou dokumentaci (výpis z katastru, odhad nemovitosti, potvrzení o příjmech apod.), ale znovu zaplatit také poplatek za přidělení hypotečního úvěru, který se pohybuje v řádech desítek tisíc korun.

Výše poplatku je rozhodující zejména u úvěrů s kratší dobou fixace úrokových sazeb. Ani při pětileté fixaci však není zanedbatelnou položkou a může být vážnou překážkou při snaze o změnu banky. Finanční domy tak získávají prostor pro zvýšení sazby z úvěru nad tržní pro stávající klienty při změně úrokové sazby po ukončení fixace.

Hypoteční úvěry na českém trhu

Většina bank nabízí více druhů hypotečních úvěrů – úvěry do různé výše zástavy nemovitosti, úvěry s rostoucí nebo klesající výší splátky, hypotéky kombinované se stavebním spořením, životním pojištěním a jiné. Jejich základní vlastnosti shrnuje tabulka „Přehled hypotečních úvěrů na českém trhu“. Je z čeho vybírat.

Přehled hypotečních úvěrů na českém trhu
Banka Hypoteční úvěr Minimální výše úvěru Maximální výše úvěru (% z ceny nemovitosti) Minimální doba splatnosti (v letech) Maximální doba splatnosti (v letech)
Česká spořitelna Nové TOP Bydlení 300 000 Kč 90 % 10 20
Hypoteční úvěr Standard 300 000 Kč 90 % 5 25
Hypoteční úvěr BONUS není určeno 100 %* 5 25
Hypotéka Hypohit 300 000 Kč 90 % 5 25
ČMHB Hypoteční úvěr 300 000 Kč 70 % 5 30
Hypoteční úvěr 100 300 000 Kč 100 %** 5 30
Hypoteční úvěr Progres 300 000 Kč 70 %** 20 20
Hypoteční úvěr s životním pojištěním 300 000 Kč 70 % 5 30
Hypoteční úvěr se stavebním spořením 300 000 Kč 70 % 10 30
Hypoteční úvěr na družstevní bydlení 300 000 Kč 70 %** 5 30
ČSOB ČSOB Hypotéka 200 000 Kč 70 %*** 5 30
ČSOB Hypoteční úvěr na investici do družstevního bydlení 300 000 Kč 70 % 5 30
eBanka Hypoteční úvěr 300 000 Kč 100 % 5 25
GE Capital Bank Hypotéka Standard 300 000 Kč 85 % 5 30
Hypotéka Premium 300 000 Kč 85 % 5 30
Hypotéka Optimum 300 000 Kč 85 %** 5 30
HVB Bank Majordomus 400 000 Kč 100 % 5 30
Majordomus HIT 700 000 Kč 85 %** 10 25
Hypoteční úvěr Speciál 400 000 Kč 60 %**** 5 20
Komerční banka Hypoteční úvěr Klasik 200 000 Kč 70 % 5 30
Hypoteční úvěr Plus 200 000 Kč 100 % 5 30
Raiffeisenbank Hypoteční úvěr Klasik 250 000 Kč 70 %***** 5 20
Hypoteční úvěr Premium 250 000 Kč 90 %****** 5 20
Hypoteční úvěr s odkladem 250 000 Kč 70 %***** 15 20
Hypoteční úvery Jistota a Stabilita 250 000 Kč 70 %***** 15 20
Hypoteční úvěr Profit 250 000 Kč 70 %***** 5 20
Wüstenrot hypoteční banka Hypotéka Wüstenrot 300 000 Kč 70 % 5 30
Hypotéka Variant 300 000 Kč 70 % 5 30
Spoříme s hypotékou 300 000 Kč 70 % 5 30
Bydlíme s konstantou 300 000 Kč 100 %******* 5 30
Jistíme s hypotékou 300 000 Kč 70 % 5 30
Živnostenská banka Hypoteční úvěr Benefit 300 000 Kč 90 % 5 20
Hypoteční úvěr Standard 300 000 Kč 70 % 5 20
Hypoteční úvěr Exclusive 300 000 Kč 68 % 5 30
Hypoteční úvěr Benefit Exclusive 300 000 Kč 90 % 5 30

* Maximálně 4 mil. Kč.
** Maximálně 3 mil. Kč.
*** Pro hypotéky do 3 mil. Kč až do 100 % ceny nemovitosti.
**** Maximálně 2 mil. Kč.
***** Maximálně 10 mil. Kč.
****** Maximálně 5 mil. Kč.
******* Hypoteční úvěr do výše 70 % hodnoty nemovitosti a možnost dofinancování až do výše 100 % pomocí překlenovacích úvěrů Konstanta, případně Dominanta u Wüstenrot stavební spořitelny.
Poznámka: Přehled neobsahuje „americké hypotéky“ a úvěry na nemovitosti nehypotečních bank.
Zdroj: Měšec.cz

Úrokové sazby hypoték

Úrokové sazby hypoték se liší nejen mezi bankami, ale jsou různé v rámci jedné banky podle zvolené hypotéky. Obecně platí, že hypoteční úvěr s větším množstvím služeb (stavební spoření, kapitálové životní pojištění apod.) a úvěr na větší část nemovitosti (85 %, 100 %) jsou úročeny vyšší úrokovou sazbou než prostá hypotéka.

Hypotéku s jednoletou fixací můžete získat již „od“ 2,85 % (eBanka), případně s garantovanou úrokovou sazbou 2,99 % (ČS – Hypoteční úvěr Standard), až po 5,33 % (HVB Bank – Hypoteční úvěr Speciál). U pětileté je to „od“ 4,60 % (Živnostenská banka – Hypoteční úvěr Standard) po 7,20 % u téže banky s hypotečními úvěry Benefit a Benefit Exclusive.

Úrokové sazby hypotečních úvěrů
Banka Hypoteční úvěr Minimální úroková sazba (fixace 1 rok) Minimální úroková sazba (fixace 5 let)
Česká spořitelna Nové TOP Bydlení neposkytuje se 5.69 %
Hypoteční úvěr Standard 2.99 % 4.99 %
Hypoteční úvěr BONUS 4.19 % 6.19 %
Hypotéka Hypohit 3.69 % neposkytuje se
ČMHB Hypoteční úvěr 4.20 % 4.80 %
Hypoteční úvěr 100 4.85 % 5.45 %
Hypoteční úvěr Progres neposkytuje se 5.65 %
Hypoteční úvěr s životním pojištěním 4.35 % 4.85 %
Hypoteční úvěr se stavebním spořením 4.35 % 4.85 %
Hypoteční úvěr na družstevní bydlení 5.30 % 6.60 %
ČSOB ČSOB Hypotéka 3.85 % individuální
ČSOB Hypoteční úvěr na investici do družstevního bydlení 4.95 % 6.25 %
eBanka Hypoteční úvěr 2.85 % 4.95 %
GE Capital Bank Hypotéka Standard banka nezveřejňuje banka nezveřejňuje
Hypotéka Premium 3.35 % 4.95 %
Hypotéka Optimum banka nezveřejňuje banka nezveřejňuje
HVB Bank Majordomus 4,53 % 4.88 %
Majordomus HIT 4,53 % 4.88 %
Hypoteční úvěr Speciál 5,33 % 5.68 %
Komerční banka Hypoteční úvěr Klasik 3.38 % 4.79 %
Hypoteční úvěr Plus 3.56 % 4.97 %
Raiffeisenbank Hypoteční úvěr Klasik 3.04 % 4.92 %
Hypoteční úvěr Premium 3.04 % 4.92 %
Hypoteční úvěr s odkladem 3.50 % 4.92 %
Hypoteční úvery Jistota a Stabilita 3.50 % 4.92 %
Hypoteční úvěr Profit 3.50 % 4.92 %
Wüstenrot hypoteční banka Hypotéka Wüstenrot neposkytuje se 4.70 %
Hypotéka Variant 4.20 % neposkytuje se
Spoříme s hypotékou neposkytuje se 4.70 %
Bydlíme s konstantou neposkytuje se 4.70 %
Jistíme s hypotékou neposkytuje se 4.70 %
Živnostenská banka Hypoteční úvěr Benefit 5.30 % 7.20 %
Hypoteční úvěr Standard 3.30 % 4.60 %
Hypoteční úvěr Exclusive 4.60 % 5.90 %
Hypoteční úvěr Benefit Exclusive 5.30 % 7.20 %

Zdroj: Měšec.cz

Úrokové sazby hypotečních úvěrů mohou být i vyšší než uvedené. Banky je stanovují na základě bonity klienta.

Poplatky spojené s úvěrem

Od dob, kdy začala být u úvěrových produktů povinnou položkou tzv. RPSN – roční procentní sazba nákladů, přestalo být módou přesouvat do poplatků zdroje zisků finančních institucí. Zvyk uvádět RPSN se ale zatím příliš neujal u hypotečních úvěrů. Je to pochopitelné, protože není jisté, jaké výše dosáhne, vzhledem k měnící se úrokové sazbě v průběhu trvání úvěrového vztahu.

Výše poplatků spojených s poskytnutím úvěru se pohybuje od 0 Kč a 0 % u hypotečního úvěru Premium GE Capital Bank, u něhož si banka vše vynahrazuje vyšším poplatkem za vedení úvěrového účtu, a Optimum téže banky, u něhož banka neúčtuje ani poplatek za vedení účtu, ale nechce zveřejnit úrokovou sazbu. Zřejmě je natolik vysoká, že se bance vyplatí neúčtovat pár tisícovek za poskytnutí úvěru.

Poplatek za poskytnutí úvěru je potřeba brát v úvahu při změně banky po ukončení fixačního období. Například při nesplacené hypotéce ve výši 1 mil. Kč zaplatíte na poplatku od 6 500 Kč do 10 000 Kč (nepočítám nyní výše uvedené „bezplatné“ hypotéky). To odpovídá přibližně rozdílu úrokových sazeb od 0,15 do 0,25 procentního bodu při fixaci na 5 let. Při fixaci na jeden rok to odpovídá rozdílu od 0,7 do 1,05 procentního bodu. Nemluvě o dalších poplatcích se změnou spojených. Takový a ještě větší díky komplikacím při získávání hypotéky je prostor pro zvyšování úrokové sazby nad aktuální tržní sazbu v době změny fixace.

Poplatky hypotečních úvěrů
Banka Hypoteční úvěr Poplatek při schválení úvěru Minimální poplatek Maximální poplatek Vedení (se státní podporou) Vedení (bez státní podpory)
Česká spořitelna Nové TOP Bydlení 0.90 % 9 500 Kč není 150 Kč 110 Kč
Hypoteční úvěr Standard 0.90 % 9 500 Kč není 150 Kč 150 Kč
Hypoteční úvěr BONUS 0.90 % 9 500 Kč není 150 Kč 150 Kč
Hypotéka Hypohit 0.90 % 9 500 Kč není 150 Kč 150 Kč
ČMHB Hypoteční úvěr 0.80 % 6 000 Kč 25 000 Kč 220 Kč 150 Kč
Hypoteční úvěr 100 0.80 % 6 000 Kč 25 000 Kč 220 Kč 150 Kč
Hypoteční úvěr Progres 0.80 % 6 000 Kč 25 000 Kč 220 Kč 150 Kč
Hypoteční úvěr s životním pojištěním 0.80 % 6 000 Kč 25 000 Kč 220 Kč 150 Kč
Hypoteční úvěr se stavebním spořením 0.80 % 6 000 Kč 25 000 Kč 220 Kč 150 Kč
Hypoteční úvěr na družstevní bydlení 0.60 % 5 000 Kč 20 000 Kč neposkytuje se 150 Kč
ČSOB ČSOB Hypotéka 0.45 % 8 000 Kč 20 000 Kč 220 Kč 150 Kč
ČSOB Hypoteční úvěr na investici do družstevního bydlení 0.45 % 8 000 Kč 20 000 Kč 220 Kč 150 Kč
eBanka Hypoteční úvěr 0.65 % 5 000 Kč 19 000 Kč 150 Kč 150 Kč
GE Capital Bank Hypotéka Standard 0.80 % 8 000 Kč 25 000 Kč 150 Kč 150 Kč
Hypotéka Premium 0 % 0 Kč 0 Kč 600 Kč 600 Kč
Hypotéka Optimum 0 % 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
HVB Bank Majordomus 1 % 10 000 Kč 25 000 Kč 150 Kč 150 Kč
Majordomus HIT 0.90 % 8 000 Kč 25 000 Kč 150 Kč 150 Kč
Hypoteční úvěr Speciál 1 % 10 000 Kč 25 000 Kč neposkytuje se 150 Kč
Komerční banka Hypoteční úvěr Klasik 0.80 % 9 000 Kč 28 000 Kč 150 Kč 100 Kč
Hypoteční úvěr Plus 0.80 % 9 000 Kč 28 000 Kč 150 Kč 100 Kč
Raiffeisenbank Hypoteční úvěr Klasik 0.80 % 4 000 Kč 30 000 Kč 150 Kč 100 Kč
Hypoteční úvěr Premium 0.80 % 4 000 Kč 30 000 Kč 150 Kč 100 Kč
Hypoteční úvěr s odkladem 0.80 % 4 000 Kč 30 000 Kč 150 Kč 100 Kč
Hypoteční úvery Jistota a Stabilita 0,80 % 4 000 Kč 30 000 Kč 150 Kč 100 Kč
Hypoteční úvěr Profit 0.80 % 4 000 Kč 30 000 Kč 100 Kč 150 Kč
Wüstenrot hypoteční banka Hypotéka Wüstenrot 0.80 % 4 000 Kč 25 000 Kč 150 Kč 150 Kč
Hypotéka Variant 0.80 % 4 000 Kč 25 000 Kč 150 Kč 150 Kč
Spoříme s hypotékou 0.80 % 4 000 Kč 25 000 Kč 150 Kč 150 Kč
Bydlíme s konstantou 0.80 % 4 000 Kč 25 000 Kč 150 Kč 150 Kč
Jistíme s hypotékou 0.80 % 4 000 Kč 25 000 Kč 150 Kč 150 Kč
Živnostenská banka Hypoteční úvěr Benefit 0.90 % 5000 Kč 30 000 Kč 200 Kč 100 Kč
Hypoteční úvěr Standard 0.90 % 5000 Kč 30 000 Kč 200 Kč 100 Kč
Hypoteční úvěr Exclusive 0.90 % 5000 Kč 30 000 Kč 200 Kč 100 Kč
Hypoteční úvěr Benefit Exclusive 0.90 % 5000 Kč 30 000 Kč 200 Kč 100 Kč

Zdroj: Měšec.cz

Poplatky za vedení účtu se pohybují již od zmíněných 0 Kč u úvěru Optimum po 600 Kč měsíčně u úvěru Premium. Vzhledem ke skutečnosti, že ostatní banky účtují od 100 Kč do 220 Kč, poplatek za vedení účtu u úvěru Premium více než dobře nahradí i neexistenci poplatku za přidělení úvěru.

Nešvar, který vzešel z managementů stavebních spořitelen, je patrný i u hypoték – poplatek za vedení hypotéky se státní podporou je v mnoha bankách vyšší než v případě hypoték bez státní podpory, a to až dvojnásobně. Zřejmě je agenda spojená s komunikací se státní správou skutečně nákladná.

S hypotečním úvěrem jsou spojené i další poplatky – například při předčasném ukončení smlouvy zaplatí klient nejčastěji 10 % z výše mimořádné splátky a například Živnostenská banka si v první polovině doby fixace účtuje 20 % z mimořádné splátky. Pokud vaše úvěrová smlouva neobsahuje doložku o bezplatné mimořádné splátce, je lepší počkat na konec fixačního období.

Anketa

Měnil/a jste již hypoteční banku?

1 názor Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 22. 9. 2004 13:42