Spočítejte si...

Zavřít

Hypotéka nebo stavební spoření?

Potřebujete si půjčit peníze na bydlení a nevíte, jestli použít stavební spoření nebo hypotéku? Doplňují se, nebo si vzájemně konkurují? Co je výhodnější, dostupnější a levnější?

Obecně se má za to, že stavební spoření je vhodné především pro financování menších částek a hypotéka že je určena pro velké investice. Může, nicméně nemusí to být pravda.

Samozřejmě, hypotéku si nemůžete vzít na částky nižší než několik set tisíc korun (u každé banky je hranice odlišná, konkrétní údaje zjistíte v našem porovnání hypoték), ale naopak úvěr ze stavebního spoření na vysoké částky použít můžete.

Použití
Oba dva produkty mají své výhody a nevýhody. Hlavním omezením stavebního spoření bývá podmínka, že úvěry z něj lze použít pouze jako investici do vlastního bydlení. U hypoték takové obecné omezení není, můžete je použít k nákupu prakticky jakékoli nemovitosti na území ČR.

Na druhou stranu, hypotéku můžete použít pouze při investici do nemovitostí, kterých se stanete vlastníky (abyste jimi mohli ručit), to znamená, že ji nemůžete využít například pro nákup bytu v družstevním vlastnictví. V tom je zase výhodnější stavební spoření, protože spořitelny investici do družstevního bytu umožňují.

Poměrně častým případem bývá kombinace obou produktů – a to z toho důvodu, že nemusíte získat hypotéku rovnající se ceně nemovitosti, ale jen její části. Zbytek musíte získat z jiných prostředků, tedy například stavebním spořením – ať už prostým spořením nebo využitím řádného či překlenovacího úvěru.

Úrokové sazby
Charakteristickým rysem stavebního spoření jsou pevné úrokové sazby platné po celou dobu splácení. Dlužník tak může počítat s tím, že se sazba během splácení nezmění.

Sazba hypotečních úvěrů je oproti tomu určována fixně pouze na jistý časový úsek splácení, nejčastěji na jeden rok nebo na pět let. Klient tak dopředu neví, jaká bude úroková sazba jeho úvěru po vypršení doby fixace – může být nižší (což mu při splácení pomůže) nebo vyšší (což mu může uškodit). Více o tomto tématu si můžete přečíst v článku Hypotéky – skrytá hrozba.

Další výhodou stavebního spoření je fakt, že v případě řádných úvěrů jsou úrokové sazby pro všechny klienty stejné (nejde-li o různé tarify jedné spořitelny). Naopak sazby hypotečních úvěrů (a také překlenovacích úvěrů stavebního spoření) se liší především v závislosti na bonitě klienta – takže minimálních sazeb mohou dosáhnout jen nejbonitnější a nejméně rizikoví klienti – ostatní musí k sazbám, které banky uvádějí, přičíst ještě několik desetin procenta (výjimkou je program ČS Top bydlení, kde po splnění podmínek získávají všichni klienti stejnou sazbu).

Výhodou stavebního spoření je také to, že dlužnou částku (nebo její část) můžete splatit kdykoliv před uplynutím doby splatnosti a nebudete přitom sankcionováni. U hypoték tuto možnost máte jen v okamžiku změny fixace úrokové sazby – tedy například jednou za pět let.

Daňové výhody
Systém daňových výhod hypoték a úvěrů ze stavebního spoření je v zásadě velmi podobný. V obou případech jsou úroky zaplacené v průběhu roku odečitatelné z daňového základu za daný rok.

Státní podpora
Forma státní podpory stavebnímu spoření a hypotečním úvěrům se liší. Stavební spoření je dotováno ve své spořící fázi příspěvkem ve výši 25 % z vkladů. Fáze úvěru není ze strany státu podobným způsobem dotována.

Splácení hypotečního úvěru však takto podporováno je, v současné době dvěma způsoby. Vždy se jedná o dotaci na splácené úroky, ale konkrétní výše se liší v závislosti na tom, zda se jedná o nemovitost novou či starší, a je také závislá na věku žadatele o úvěr.

Prapůvodní forma státní podpory byla určena bez omezení věku všem žadatelům při pořízení nových nemovitostí. V současné době (až do konce ledna příštího roku) je výše této podpory pouze 1 % (určuje se podle průměrné sazby hypoték poskytnutých za loňský kalendářní rok) a není jisté, zda v příštím roce zůstane zachována. Nicméně, alespoň lidé do 36 let mohou získat „úrokovou slevu“ 3 % na starší nemovitosti (také do konce ledna příštího roku, od února může být jen 2 %).

Poplatky
Zda budou poplatky za vyřízení levnější u stavební spořitelny nebo u hypoteční banky, závisí na více faktorech – jednak na obecném určení výše poplatku (od nuly do zhruba dvou procent z půjčované částky), jednak na omezení jeho výše (ústavy většinou uvádějí minimální a maximální výši poplatku) a v neposlední řadě na výši úvěru, z něhož je poplatek počítán.

Může se tedy stát, že za úvěr nemusíte u stavební spořitelny zaplatit vůbec nic (bez ohledu na jeho výši), ale také můžete zaplatit 2 %, což je více než u většiny hypotečních bank.

Další výrazný poplatek se vybírá za správu a vedení úvěrového účtu – v tomto případě jsou ovšem hypoteční banky mnohem dražší než stavební spořitelny. Stavební spořitelny totiž buď za vedení účtu nic nechtějí a je tedy zdarma, nebo u nich za rok zaplatíte přibližně tolik, co u hypotečních bank za měsíc.

Řádný úvěr versus překlenovací úvěr
Při zvažování mezi hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření nezapomeňte ještě na to, že stavební spoření nabízí dva druhy úvěrů – řádné a překlenovací.

Výhodou řádných úvěrů je stejná úroková sazba pro všechny klienty, která je většinou nižší než sazba překlenovacích úvěrů. Na straně překlenovacích úvěrů zas stojí větší rychlost, protože na řádný úvěr musíte čekat minimálně dva roky od uzavření smlouvy a musíte přitom naspořit minimálně 40 % z cílové částky, kdežto zažádat o překlenovací úvěr můžete prakticky ihned po podpisu smlouvy a v některých případech i bez jakýchkoli našetřených prostředků.

Velký rozdíl mezi oběma druhy úvěrů je také ve splácení – překlenovací úvěr se totiž de facto nesplácí, splácíte pouze úroky z vypůjčené částky a ke splacení překlenovacího úvěru dojde jednorázově ve chvíli, kdy splníte podmínky pro poskytnutí úvěru řádného, jímž splatíte ten překlenovací. Finanční náročnost překlenovacího úvěru je tedy větší. Navíc současně s jeho splácením musíte zároveň spořit na to, abyste mohli dostat řádný úvěr.

Tak tedy hypotéku nebo stavební spoření? Obecná rada ani odpověď neexistuje. V tomto textu jsme vám přinesli zásadní obecné rozdíly mezi oběma produkty, abyste se mohli rozhodnout, co by pro vás mohlo být výhodnější. Konkrétní čísla a konkrétní srovnání dvou vybraných produktů vám přineseme v nejbližší době.

Anketa

Dali byste přednost hypotéce nebo stavebnímu spoření?