Financování družstevního bytu je svízel, kterou lze shrnout slovy „družstevní byt nezastavíte“. Při „pořízení družstevního bytu“ nekupujete nemovitost, ale pouze podíl v bytovém družstvu. Klasickou hypotéku tedy na jeho financování využít nelze. Co tedy radí odborníci z bank, stavebních spořitelen a družstevní záložny?
Helena Dušková, marketing, Wüstenrot – stavební spořitelna
Při koupi družstevního bytu se správně jedná o finanční vyrovnání za převod práv a povinností souvisejících s bytem, nikoliv o koupi nemovitosti. Zákon o stavebním spoření však pamatuje i na takovýto způsob získání bytu. Sjednané vyrovnání lze tedy uhradit z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou.
Nejvýhodnějším způsobem financování je úvěr ze stavebního spoření. Ten lze podle zákona ovšem čerpat nejdříve po 2 letech spoření. Klient musí splnit další podmínky stanovené stavební spořitelnou Wüstenrot, tj. naspořit minimálně 30 % cílové částky a dosáhnout tzv. ohodnocovacího čísla.
Pro žadatele, kteří ještě nemají nárok na úvěr ze stavebního spoření, je řešením překlenovací úvěr. O ten lze požádat ihned při uzavření smlouvy o stavebním spoření.
Úvěr ze stavebního spoření i překlenovací úvěr jsou úvěry účelové, které jsou určeny výhradně na financování bytové potřeby. Při podání žádosti o úvěr je proto nutné doložit účel použití. Při pořízení družstevního bytu vyžaduje stavební spořitelna Wüstenrot nájemní smlouvu člena bytového družstva, který převádí členská práva a povinnosti, a dohodu o úhradě sjednaného vyrovnání za převod členských práv a povinností. Příjemce úvěru musí také doložit, že se stal členem družstva a nájemcem bytu, a to buď dohodou o převodu práv a povinností, nebo nájemní smlouvu s bytovým družstvem. Tyto dokumenty nevyžaduje stavební spořitelna ihned, je možno je dodat do 6 měsíců od čerpání úvěru.
Od určité výše úvěru vyžadují stavební spořitelny jeho zajištění. U vyšších úvěrů, u kterých stavební spořitelny vyžadují zástavu nemovitosti – a družstevní byt do zástavy dát nelze -, je možným řešením spojení více úvěrů v rodině, o další úvěr mohou požádat např. rodiče žadatele.
Lucie Badová, vedoucí odd. marketingu, HYPO stavební spořitelna
Stavební spořitelna může poskytnout úvěr na financování bytových potřeb účastníka stavebního spoření do výše cílové částky, a to po splnění zákonných podmínek a podmínek stanovených stavební spořitelnou, zejména po splnění předpokladů zajištění jeho návratnosti.
Stavební spořitelna rozlišuje úvěr ze stavebního spoření; v jeho případě nesmí být čekací doba na poskytnutí peněžních prostředků kratší než 24 měsíců od počátku doby spoření a závisí na podmínkách stanovených stavební spořitelnou ve všeobecných obchodních podmínkách, příp. ve smlouvě o stavebním spoření.
Pavel Kühn, zástupce ředitele úseku financování nemovitostí a hypoték České spořitelny
Na koupi družstevního bytu je možno v České spořitelně využít klasickou hypotéku i tzv. americkou hypotéku, záleží pouze na volbě klienta.
Postup při poskytování hypotéky na financování družstevního bytu vyžaduje zástavu jiné nemovitosti klienta nebo jeho příbuzných, v ostatních bodech je totožný s postupem financování nákupu bytu do osobního vlastnictví a čerpání je podmíněno předložením Smlouvy o úplatném převodu členských práv, povinností a členského podílu v bytovém družstvu.
Michal Strcula, Manažer hypotečních úvěrů GE Money Bank
V případě, že se klient rozhodně pro pořízení družstevního bydlení na hypotéku, je potřeba bance poskytnout jinou nemovitost jako zajištění úvěru.
Roman Brychnáč, vedoucí Řízení aktivních obchodů – občané, Komerční banka
Komerční banka je jednou z mála hypotečních bank, která nabízí možnost financování koupě družstevního bytu, resp. převodu členských práv a povinností s tím spojených, a to prostřednictvím “klasického” hypotečního úvěru. Jedinou podmínkou je zajištění úvěru jinou nemovitostí. Pro případy, kdy klient nemá vhodnou nemovitost pro zajištění úvěru, ale je zřejmé, že družstevní byt bude převeden do osobního vlastnictví klienta nejpozději do 1 roku, KB nabízí řešení v podobě předhypotečního úvěru.
Konkrétní výše hypotečního úvěru závisí na bonitě zákazníka a hodnotě zastavené nemovitosti. Hypoteční úvěr lze použít také v případě, kdy je kupní cena nemovitosti uhrazena formou tzv. předplaceného nájemného nebo jeho části. Prodávající v takových případech zpravidla požaduje složení jednorázové částky s tím, že vlastnické právo bude převedeno až po uplynutí delšího časového období (např. 15, 20 let).
Pokud jde o pojištění objektu úvěru, tj. družstevního bytu, je vyžadováno pouze pojištění domácnosti bez požadavku na vinkulaci pojistného plnění.
Radek Laštovička, obchodní ředitel, Finanční skupina Fio
Domníváme se, že naše Fio,družstevní záložna je stále jedinou finanční institucí v ČR, která akceptuje zajištění úvěru družstevním bytem, přesněji řečeno členskými právy v bytovém družstvu, na základě kterých je družstevník oprávněn užívat družstevní byt.
Máme samostatný úvěrový produkt – úvěr na družstevní byt. Má mnohé společné rysy s hypotékou, jako je výše úvěru do 70 % tržního ocenění bytu a požadavek na takovou úroveň příjmů společné domácnosti žadatele, která dovoluje splácení úroků, aniž by zbývající část příjmů domácnosti klesla pod násobek životního minima. Bohužel, hlavní odlišností je, že na tento produkt se nevztahují státní dotace, takže aktuální výše úroku je 11,7 % p. a. Předčasné splacení není nijak dodatečně zpoplatněno.
Úvěr na družstevní byt od Fio, družstevní záložny je tak vhodný spíše v případech, kdy lze předpokládat jeho splacení během několika měsíců nebo pár let. Typicky je tak používaný v případech, kdy se předpokládá budoucí převod z družstevní formy do osobního vlastnictví, kde už lze získat dotovanou hypotéku.
Redakce
Při pořízení družstevního bytu máte několik možností jeho financování. Vynecháme-li alternativu, že máte dostatek peněz, zbývá úvěr od některé finanční instituce.
Hypoteční úvěr využít můžete, pokud máte jinou nemovitost, kterou můžete nabídnout jako zástavu. Nemusíte být ani jejím vlastníkem, ale můžete se poohlédnout například po příbuzenstvu. Teoretickou možností, jak získat zástavu pro hypoteční úvěr, je domluvit se s družstvem, které váš (budoucí) byt zastaví místo vás. Jedná se ale o možnost, jak už je uvedeno, více méně teoretickou, protože potřebujete souhlas bytového družstva, a ten získat je velmi obtížné.
Druhou možností, již schůdnější, je úvěr ze stavebního spoření. I zde ale zřejmě budete potřebovat další nemovitost, zejména je-li váš podíl na družstvu dražší. Stavební spořitelny nabízejí bez zajištění nemovitostí úvěry „pouze“ (v některých lokalitách jsou dostatečné) v řádu stovek tisíc. Pro vyšší úvěr platí obdobná pravidla zajištění jako pro hypoteční úvěr. Výhodou ale je, že lze „složit“ více úvěrů ze stavebního spoření.
Poslední možností jsou jiné úvěry. Může se jednat o klasické spotřebitelské, které jsou ale vhodné spíše pro nižší financované částky a při vyšších objemech je též vyžadováno zajištění (i nemovitostí), ovšem připravte se na vyšší úrokové sazby. Menší instituce jsou schopny nabídnout též specializované produkty – např. Fio, družstevní záložna nabízí přímo úvěr na družstevní byt, kde je jako zástava použit podíl v bytovém družstvu.
O všech „nehypotečních“ a „stavebněspořících“ variantách úvěrování bydlení lze ale říci, že jsou řádově dražší. Zatímco hypoteční úvěr můžete v roční fixaci získat od necelých 3 % p. a., u „alternativních“ řešení se nedostanete pod trojnásobek – a pravděpodobně si budete muset připlatit ještě více.
