Spočítejte si...

Zavřít

Hypotéka: Jednoletá fixace se vyplatí!

Banky nabízejí fixaci úrokové sazby hypoték od jednoho roku po celou dobu splatnosti úvěru. Mnozí odborníci před krátkými fixacemi varují - úrokové sazby jsou nízko, budou růst. Přesto tvrdím, že se krátkodobá fixace vyplatí. Chcete důkaz?

Proč je lepší jednoletá fixace

Úrokové sazby jsou na dně a začínají se pomalu zvedat. Dosud je možné získat hypoteční úvěr s úrokovou sazbou při pětileté fixaci kolem 5 % ročně, při roční fixaci kolem 3 % ročně. Dlouho tato možnost nebude, ale i pak je více než pravděpodobné, že se obě sazby, roční i pětiletá fixace, budou pohybovat shodně. Vzroste-li jedna o desetinku, vzroste tak i druhá.

Pokud si nyní chcete vzít hypoteční úvěr, pravděpodobně budete přesvědčeni, že se vyplatí delší fixace oproti kratší, dokud jsou úrokové sazby nízké. Ovšem, abyste na jednoroční fixaci prodělali, musela by úroková sazba jednoleté fixace během pěti let (kdy budete vystaveni nové pětileté fixaci hypotéky) vzrůst buď překotně rychle nebo neskutečně vysoko.

Podívejme se na modelový příklad. Vezměme hypotéku na 2 mil. Kč na 20 let a rozhodujeme se mezi jednoletou a pětiletou fixací. Při roční fixaci úrokové sazby nám banka nabízí 3% úrok a při pětileté 5 % ročně.

Úsporu, kterou získáme po prvním roce splácení, ukazuje následující tabulka.

1. rokHypotéka 2 mil. Kč
Úroková sazba Splátka úvěru Měsíční úspora Roční úspora
5letá fixace 5% 13 200 Kč
1letá fixace 3% 11 092 Kč 2 108 Kč 25 296 Kč

Při roční fixaci jen během prvního roku ušetříme na splátkách více než 25 tis. Kč! Navíc, jak ukazuje další tabulka, se nám díky nižší úrokové sazbě podaří splatit o dalších více než 14 tis. Kč. Použije-li se úspora na mimořádnou splátku, což je v případě roční fixace možné po jednom roce, bude za stejné množství zaplacených peněz byt nebo dům splacen o téměř 40 tisíc korun více.

Zůstatek jistiny hypotéky
Zůstatek jistiny po jednom roce Zůstatek po mimořádné splátce
5letá fixace 5 % 1 940 254 Kč
1letá fixace 3 % 1 925 883 Kč 1 900 587 Kč

Ve druhém roce dojde pravděpodobně ke zvýšení úrokové sazby. Jednak z důvodu celkového růstu sazeb, jednak některé banky, zvláště ty s nižšími úvodními sazbami, rády svým ověřeným – a hlavně pevně zaháčkovaným kvůli vysokým nákladům na změnu banky – klientům nabídnou vyšší úrokové sazby, než jsou ty pro nové klienty. Například v České spořitelně se mohou již získaní klienti těšit na úrokovou sazbu přibližně o 0,5 procentního bodu vyšší, než je aktuální lákadlo na trhu.

Z výše uvedených důvodů jsem provedl propočet úrokových sazeb od 3,5 % p. a. výše.

2. rokJednoletá fixace
Úroková sazba Splátka úvěru Měsíční úspora Roční úspora
3,5% 11 425 Kč 1 775 Kč 21 300 Kč
4% 11 915 Kč 1 285 Kč 15 420 Kč
4,5% 12 416 Kč 784 Kč 9 408 Kč
5% 12 930 Kč 270 Kč 3 240 Kč
5,259% 13 200 Kč 0 Kč 0 Kč
5,5% 13 454 Kč  –254 Kč  –3 048 Kč

Aby došlo k tomu, že by úroková sazba při roční fixaci byla srovnatelná s původní úrokovou sazbou 5 % fixovanou na 5 let, musela by ve druhém roce, tedy jeden rok po uzavření smlouvy o hypotečním úvěru, stoupnout na 5,259 % – o více než čtvrt procentního bodu nad původní sazbu při pětileté fixaci.

Ani potom ale není situace zcela stejná. Při roční fixaci je i za nepříznivých podmínek vzrůstu úrokové sazby na 5,259 % p. a. splacena větší část úvěru než při pětileté fixaci. To ostatně umožňuje vyšší úrokovou sazbu při stejné splátce úvěru.

Zůstatek jistiny po 2. roce
Zůstatek jistiny po druhém roce Zůstatek po druhé mimořádné splátce
5letá fixace 5 % 1 877 452 Kč
1letá fixace 3,5 % 1 828 874 Kč 1 807 574 Kč
1letá fixace 4 % 1 832 399 Kč 1 816 979 Kč
1letá fixace 4,5 % 1 835 797 Kč 1 826 389 Kč
1letá fixace 5 % 1 839 068 Kč 1 835 828 Kč
1letá fixace 5,259 % 1 840 714 Kč 1 840 714 Kč
1letá fixace 5,5 % 1 842 215 Kč 1 842 215 Kč*

* Záporná mimořádná splátka není možná, bylo by nutné najít jiné zdroje financování – např. jiné úspory.

Nezapočítával jsem ještě vliv zhodnocení úspory. Pokud uspořenou část splátky (tj. rozdíl částky, kterou byste zaplatili při pětileté fixaci, a částky, kterou skutečně zaplatíte) uložíte na termínovaný vklad nebo spořící účet, získáte první rok za každých 0,5 % úroku ročně něco málo přes 49 Kč po zdanění. Zanedbatelná částka.

Pokud ale úsporu budete vkládat na starší stavební spoření s výnosem 4,5 % bez zdanění, získáte ročně navíc přes 521 Kč. V takovém případě se ale již nevyplatí vkládat mimořádné splátky, dokud je úrok z úvěru nižší než úrok ze stavebního spoření.

Čím déle se drží jednoletá úroková sazba pod úrovní původní pětileté fixace, tím vyšší by posléze musela být úroková sazba, abyste na ní tratili. Pokud by se po prvním roce fixace zvýšila úroková sazba na 4 %, kde by vydržela tři roky, pátý rok by musela úroková sazba roční fixace přesáhnout 5,884 % p. a. Nepočítám přitom s výnosy z úspor.

2. – 4. rok splácení s úrokovou sazbou 4 %
2. rok 3. rok 4. rok
Splátka (měsíčně) 11 915 Kč 11 814 Kč 11 702 Kč
Zůstatek jistiny 1 832 399 Kč 1 746 610 Kč 1 657 440 Kč
Mimořádná splátka (úspora, ročně) 15 420 Kč 16 632 Kč 17 976 Kč
Zůstatek po mimořádné splátce 1 816 979 Kč 1 729 978 Kč 1 639 464 Kč

Šestý rok nás posléze nezajímá, protože po pátém roce se mění úroková sazba i pětileté fixace. Je pravděpodobné, jak jsem již nastínil, že po uplynutí pěti let bude úroková sazba pětileté fixace vyšší než jednoleté a celý cyklus začíná odznovu.

Fixace po celou dobu hypotéky

Námitkou proti jednoleté době fixace je úroková sazba hypoték fixovaná po celou dobu splatnosti – na dvacet, pětadvacet i třicet let, se kterou před nedávnem vyšla ČSOB. Úroková sazba se pro většinu klientů pohybuje při dvaceti letech pod šesti procenty, při třiceti mírně nad šest procent.

Jistota úrokové sazby je zaplacena vyšší sazbou úroků. Navíc hypotéka s „celoživotní“ fixací nemá období, kdy by bylo možné část nebo celou hypotéku „beztrestně“ splatit. Osobně se navíc domnívám, že ani v průběhu třiceti let se nevyplatí platit za jistotu úroků hned z několika důvodů.

  1. Budeme vstupovat do Evropské měnové unie (přijmeme euro). To v nejbližších letech znamená požadavek na stabilní měnu a ukrocenou míru inflace. Vyšší (reálné) úrokové sazby sice stlačují inflaci, na druhou stranu lákají zahraniční investory a probouzejí zájem o českou korunu. A před přistoupením k euru musí být i směnný kurz koruny stabilní. Proto i centrální banka bude držet úrokové sazby stabilní a převážně v souladu s Evropskou centrální bankou.
  2. ČSOB vyhlásila úrokové sazby hypoték fixované na celou dobu splatnosti ve výši kolem 6 % p. a. Tím říká, že se jí tato úroková sazba vyplatí. Jinými slovy, úroková sazba nepřekročí oněch šest procent, a když, pak ne příliš a ne na dlouho.
  3. Podobným způsobem jako ve výše uvedeném příkladu lze dopočítat i modely s fixací na celou dobu hypotéky. První rok je úspora vyšší než uvedená (při 6% úroku první rok 38 832 Kč, tj. o více než 13,5 tis. Kč), každý rok je také vyšší a spoří se do vyšších úrokových sazeb (porovnává se s vyšší úrokovou sazbou na delší období).

Zatím jsem nezmínil jednu příjemnou vlastnost roční fixace. Pokud úspory použijete na splácení části hypotéky, v příštím roce budete při nezměněné úrokové sazbě platit nižší splátky.

Pokud vám finanční situace nedovolí splácet, nic se neděje – vždyť je lepší odložit mimořádnou splátku o rok či dva a dříve splatit kontokorent nebo spotřebitelský úvěr, které bývají úročeny mnohonásobně více.

Budete-li si uspořené peníze střádat a každoročně mimořádně splácet část hypotéky, vedle nižších měsíčních splátek a méně nervů při očekávání nové úrokové sazby záhy zjistíte, že dvacetiletou hypotéku máte splacenou mnohem dříve.

Závěr

Dokáži si představit situaci, při níž se úroková sazba zblázní natolik, že se roční fixace nevyplatí. Vzhledem k očekávanému přijetí eura ale žádný takový zvrat neočekávám – pokud se správně hospodaří s úsporami a buď se investují výhodněji, než jaká je úroková sazba fixace, nebo se použijí na splátky úvěru, musel by přijít velmi rychle. Úroková sazba je tím méně nebezpečná, čím déle se tvoří úspory při jednoleté fixaci oproti víceleté.

Nemohu si pomoci – podle mého názoru se jednoletá fixace vyplatí. A budu rád za všechny argumenty, které hovoří proti ní.

K výpočtům bylo využita hypoteční kalkulačka Profesor společnosti Simply. Výsledky byly zaokrouhleny vždy na celé koruny dolů.

Anketa

Která úroková fixace je podle vás nejvýhodnější?

14 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 1. 10. 2004 15:05