Spočítejte si...

Zavřít

Hypoteční pasti: na co si dát pozor?

Nové bydlení a hypotéka s sebou přinášení několik nástrah. Na co je dobré si dát pozor, než si ji opravdu vezmete?

Chystáte se vzít si hypotéku na dům. Ať už hotový, či na dům, který si plánujete postavit svépomocí. Pokud ale nemáte dostatečné znalosti, můžete prodělat peníze. Vyplynulo to z webináře společnosti Broker Trust.

Oceňování

V České republice fungují v současné době 2 způsoby oceňování majetku:

  • Tržní oceňování.
  • Úřední oceňování.

V případě tržního oceňování se stanovuje obvyklá cena, za kterou by se měla daná nemovitost prodat. Tuto metodu používají především banky a soudy. V některých případech se ale využívá i v případě prodeje na trhu, pokud prodávající či kupující z nějakého důvodu chtějí obvyklou cenu znát. Odhady ceny nemovitosti by se u jednotlivých bank měly lišit co možná nejméně. Rozdíl v odhadu do 5 % je přijatelný, ale pokud je rozdíl vyšší, postupoval jeden z odhadců nesprávným způsobem.

Úřední oceňování pracuje na jiném principu. Jedná se o stanovení ceny dle zákona o oceňování majetku. Zde jsou přesně uvedeny postupy, jakým způsobem má k ocenění dané nemovitosti dojít. U tržního oceňování odhadce přemýšlí, za jakou cenu by se nemovitost dala prodat. U úředního oceňování ale úředník spíše třídí jednotlivé parametry do příslušných polí v programu a následně mu počítač prostřednictvím daného algoritmu spočítá výslednou cenu.

Není cena jako cena

V případě koupě nemovitosti rozhodně neplatí, že cena je jednoduše cena. V této oblasti existuje několik typů cen, na které můžete natrefit:

  • Nabídková cena.
  • Kupní cena.
  • Obvyklá cena.
  • Reprodukční hodnota.

Nabídková cena je většinou taková, která je např. inzerovaná u inzerátu s nemovitostí. Tu požaduje prodávající jako protihodnotu za svou nemovitost. Bývá ovšem nejvyšší. Uvádí se, že často bývá nadsazená o 5–15 % nad kupní cenu. Výjimečně to samozřejmě může být i více.

Kupní cena je taková, na které se v závěru dohodne prodávající i kupující. Je uvedena na smlouvě, oba účastníci s ní souhlasí. Ještě se ale nemusí jednat o reálnou cenu nemovitosti. Reálná cena nemovitosti je právě cena určená na základě odhadu tržní metodou uvedenou výše. Určuje, za jakou hodnotu by tatáž nemovitost byla prodána při dodržení stejných podmínek.

Kromě toho ještě existuje reprodukční cena, která udává hodnotu, za jakou byste pořídili nemovitost v příslušném standardu. Reprodukční cena ovšem s tržní hodnotou nemusí korespondovat. Často ji navíc tržní hodnota převyšuje, zvláště v případě atraktivního trhu s nemovitostmi.

Pozor na odhadní software

Software, pomocí kterého banka provádí odhady cen nemovitosti, se může lišit dle toho, do jaké banky půjdete. Jedna může využívat například software NemExpress, jiná ale program ACONS a další banka bude mít vlastní vyvinutý program na ocenění nemovitosti. Pokud si necháte zpracovat odhad, který ale nebude korespondovat se šablonou, kterou banka standardně využívá, a nebude mít tudíž takového odhadce propojeného v systému, nejspíše vám takový odhad neuzná.

Většinou ale banky mají seznam odhadců, se kterými spolupracují a které lze pro účely odhadu ceny nemovitosti využít.

Katastr nemovitostí

Nemovitost, do které se chystáte investovat, si vždy prověřte i na Katastru nemovitostí. Většina bank je s Katastrem nemovitostí přímo propojená a při zpracovávání ocenění mají tyto informace k dispozici. Díky novému občanskému zákoníku už ale nemusíte sledovat, zda je nemovitost zapsaná v Katastru nemovitostí vedená jako rozestavěná, či nikoli. Dříve zde toto riziko bylo například u rodinných domů, a bylo tak nutné je před odhadem prověřit. Pro banky to samozřejmě představovalo určité riziko.

V současné době banky kontrolují například to, zda developer, který má rozestavěnou stavbu a vyžaduje od klientů, aby si byt zakoupili a z hypoték mu tak platili zálohy, má již stavbu alespoň zastřešenou v rámci hrubé stavby. Tím dle zákona vzniká rozestavěná jednotka a je možné podepsat zástavní smlouvu, a tedy čerpat.

Přístup přes souseda

Rizikem je i situace, kdy je váš pozemek přístupný pouze ze soukromého pozemku, který ale není váš. Obecní a státní pozemky banky tolerují. Pozemky ve vlastnictví developera jsou také ještě tolerovány, jelikož se předpokládá, že ten je následně převede na obec.

Odhadce takovou situaci zkoumá a v případě, že situace plně nevyhovuje, odrazí se to samozřejmě i na ceně. U samot či odlehlejších pozemků, na které se skutečně přistupuje přes cizí pozemky, je pak vyžadováno zřízení věcného břemena.

V případě, že je na nemovitost uvaleno věcné břemeno v podobě bezplatného doživotního užívání, vnímají to banky jako velice nevhodnou formu zástavy. U částečného – například u rodinného domu se 3 byty, kde právo na bezplatné užívání přísluší pouze jednomu ze tří bytů, se dá nemovitost ocenit a vzít do zástavy.

Právo stavby

Právo stavby definuje nový občanský zákoník. Je vázáno na určitý pozemek, na kterém stavebník plánuje zřídit nějakou stavbu. Ta se pak stane součástí tzv. práva stavby a vztahuje se na celou stavbu, nejen na části. Pozemek s právem stavby je ale nutné dát do zástavy.

Kromě výše uvedeného však u oceňování nemovitostí banky řeší i jiná rizika. Například ekologická, kde zvažují riziko velkých povodní v záplavových oblastech. Důležité jsou ale i vyloučené lokality, ve kterých vnímají nemovitosti jako nevhodné zástavy.

Obvyklá cena a investiční náklady

Častým problémem bývá i vztah investičních nákladů a obvyklé ceny. Investiční náklady bývají:

  • Rozpočet na výstavbu.
  • Kupní cena + rozpočet na změny.
  • Rozpočet na rekonstrukci.

Po jejich sečtení ovšem nedostanete obvyklou cenu. Tou se myslí pouze cena nemovitosti v dané lokalitě a daném čase. Investiční náklady tak většinou bývají vyšší.

widgety

Cena výstavby je stejná, ať stavíte v Praze, či na vesnici v neatraktivní lokalitě. Rozdíl je ale v ceně pozemku, kam se promítá hodnota lokality. Obvyklá cena a investiční náklady jsou stejné pouze ve 20 % případů. Děje se to v atraktivních lokalitách a v rámci developerských projektů.

Například v Praze je investiční náklad vzhledem k lokalitě menší než tržní hodnota. To je důvodem, proč se zde uskutečňuje developerská výroba. Developeři jednoduše prodají stavbu za více, než kolik stála. Naproti tomu v neatraktivních lokalitách, odlehlých místech apod. dochází spíše k tomu, že si zde lidé staví své bydlení, ale stojí to více peněz, než za kolik by nemovitost reálně prodali.

3 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 21. 6. 2016 14:06