Spočítejte si...

Zavřít

Hypoteční kuchařka aneb Jak začít?

Chcete bydlet? Nevíte, kde na to vzít peníze? Uvažujete o hypotéce? Znáte všechny její možnosti i omezení? Připravte se krok za krokem na všechno, co může hypotéka obnášet.

Každý má o hypotéce alespoň mlhavou představu: zkrátka a dobře, půjčím si od banky peníze na dům, a když je nesplatím, tak o ten dům přijdu. Ve skutečnosti v sobě ale hypotéka skrývá mnohem více možností, a také různých záludností. Ne nadarmo je tradičně označována za nejsložitější z bankovních produktů – je sice pravda, že banky se dnes snaží přenést většinu starostí na svou stranu, ale nečekejte, že vy z toho vyklouznete jen tak.

Než o hypotéce vůbec začnete vážně uvažovat, měli byste si rozmyslet, zda je hypotéka opravdu to, co vám nejlépe a nejlevněji opatří (či opraví) nový domov. Můžete ji totiž použít jen na něco. Mít hypotéku je sice samo o sobě moc pěkné (zvlášť v době, kdy jsou úroky relativně dole a banky se jen perou, aby vás dostaly), ale jestliže to nevyřeší velmi cíleně váš konkrétní problém s bydlením, je to docela drahý špás.

Na co všechno mohu hypotéku použít?
Předně, hypotéku můžete použít nejen na dobře známou koupi nebo výstavbu bytu či domu, ale i na rekonstrukce, opravy a modernizace. Stejně tak můžete jejím prostřednictvím splatit již dřívější půjčky či úvěry (a to od kohokoliv, tedy klidně od maminky nebo třeba od jiné hypoteční banky – vše však musí být patřičně právnicky ošetřeno), pokud byly prokazatelně použity na investice do nemovitosti. Také ji můžete využít např. při vyrovnání s bývalou manželkou nebo se spoludědici – v případě, že chcete mít konečně celý dům pro sebe a nemáte je čím vyplatit.

Na druhou stranu, z hypotečního úvěru si nemůžete kupovat nábytek ani jiné vybavení, pokud se ovšem nestane stálou a neoddělitelnou součástí nemovitosti. (Rohová vana s vířivkou, která bude pevně umístěna ve vaší modře vykachlíčkované koupelně je tedy samozřejmostí, ale pochromovaný servírovací stolek na šampaňské vám už neprojde.)

Stejně tak nemáte šanci, pokud si chcete bydlení jenom najmout. Platit nájemné z hypotéky prostě nejde, i kdyby to stokrát vyřešilo vaši neveselou bytovou situaci. Pro tyto případy lze využít např. stavebního spoření. Ani to vám ale nepomůže, pokud chcete investovat do nemovitosti mimo ČR – na tyto případy se ani jeden z těchto produktů nevztahuje. Vždyť ani pan Kožený si určitě vilu na Bahamách nepořídil z české hypotéky. (Nebo že by ano?)

Pokud jste vyřešili otázku vhodnosti hypotéky, měli byste se věnovat dalšímu bodu: můžete vůbec o hypotéku požádat a mít přitom šanci na úspěch?

Komu banka půjčí?
Požádat o hypotéku je věc jedna a skutečně ji dostat je věc druhá. Pro banku není svazek s neznámou osobou, který se bude táhnout třeba až třicet let, žádná legrace. Proto si vždy pečlivě vybírá a nepůjčí vám, pokud nebudete splňovat přesně stanovené podmínky.

Nejprve byste si měli uvědomit, že hypoteční úvěr je založen na zástavním právu k nemovitosti, to znamená, že byste teoreticky vzato měli mít nějakou nemovitost v osobním vlastnictví, abyste se jejím prostřednictvím mohli bance zaručit za poskytnuté peníze.

Pokud potřebujete půjčit na opravu střechy nebo přestavbu koupelny ve vlastním rodinném domku, je to celkem bez problémů. Bance se jednoduše zaručíte touto nemovitostí.

Trochu složitější je to v případě, že si chcete koupit nové bydlení. Je tu samozřejmě možnost, že jako zástavu poskytnete jednu z vašich dalších nemovitostí (budete-li pro dceru kupovat vilu v Průhonicích, určitě vám jako zástava postačí manželčina vila v Jevanech). Také se můžete zaručit nemovitostí cizí, ale v tom případě s tím bohužel její vlastník musí souhlasit (a přesvědčit ho nebude zřejmě nejjednodušší, ačkoliv je tu možnost, že vzápětí po koupi se předmětem zástavy stane nemovitost vaše). Jde to ale vyřešit i jinak:

Nemáte-li před koupí žádnou vlastní nemovitost, kterou byste mohli dát do zástavy, nezoufejte. Všechny banky mají standardně vypracované mechanismy, jak v tomto případě postupovat. Jednoduše řečeno to proběhne asi takto:

Jestliže ještě domov svých snů nemáte vybraný, vyplatí se zajít nejprve do banky a vyžádat si tzv. hypoteční příslib nebo hypoteční osvědčení. V bance si vás poněkud „prolustrují“, a když zjistí, že jste pro ně z hlediska půjčení peněz atraktivní, hypotéku vám přislíbí a vše písemně stvrdí.

Až si nemovitost vyberete, zamáváte prodávajícímu příslibem na hypotéku před nosem a pak už by vše mohlo jít jako na drátkách. Za asistence realitní kanceláře nebo přímo hypoteční banky dá prodávanou nemovitost do zástavy de facto přímo prodávající a v kupní smlouvě bude zakotvena formulka, že převod vlastnických práv na vás bude uskutečněn až po zaplacení. V úvěrové smlouvě bude naopak poznamenáno, že banka prodávajícímu zaplatí, až když bude zástavní právo zapsáno na katastru nemovitostí. A výsledek: banka za vás zaplatí dohodnutou částku a vy dostanete vybrané bydlení už předem zatížené hypotékou.

Celou proceduru lze provést i bez hypotečního příslibu, ale vše bude zdlouhavější a méně jisté. Předem totiž nevíte, jestli vám banka vůbec půjčí a prodávající pak bude určitě méně ochotný.

Ještě komplikovanější to bude, pokud si nemovitost chcete postavit. Samozřejmě, že můžete využít stejných možností ručení cizí nemovitostí jako v předchozím případě. Jinak ale musíte buď nemovitost z vlastního rozestavět, nebo si vzít tzv. předhypoteční úvěr.

V případě, že máte dostatek vlastních prostředků, musíte minimálně koupit pozemek a postavit z nového domu tolik, aby to bylo možné zapsat do katastru nemovitostí jako nemovitost rozestavěnou. Na takovou stavbu už totiž banka může hypotéku poskytnout. Co to obnáší? Stát musí alespoň první nadzemní podlaží a musí být jasné, k čemu bude sloužit. Pokud budete stavět byt (např. vestavba, dostavba apod.), musí stát obvodové zdi a strop.

V případě, že dost peněz nemáte, musíte požádat o jiný úvěr, např. na koupi pozemku nebo o tzv. předhypoteční úvěr. Ten vyžaduje další dodatečné zajištění (např. ručení třetí osoby, bankovní záruku, ručení např. termínovaným vkladem atp.), a také na něm jsou vyšší úroky než na standardní hypotéce. Když pomocí něho postavíte dostatečnou část, poskytne vám banka hypotéku.

Pokud jste si tedy vyjasnili, jak vyřešíte otázku povinné zástavy, popřemýšlejte, jestli máte dostatečně vysoké příjmy, abyste mohli hypotéku splácet. A buďte si jisti, že pokud si to nezjistíte vy, banka si to zjistí docela určitě.

Do výše příjmů nemusíte započítat jen příjem svůj, ale i příjem manželky nebo jiných plánovaných spoludlužníků (většina bank běžně nabízí hypotéku např. rodičům a dětem dohromady). Čím víc vás bude, tím větší budete mít šanci.

Orientační představu můžete získat, porovnáte-li požadavky bank na minimální příjem žadatele o úvěr s vaším konkrétním příjmem. Přibližnou výši měsíčních splátek pak můžete zjistit pomocí kalkulačky výpočet výše hypotečního úvěru nebo pomocí kalkulaček přímo na internetových stránkách jednotlivých bank. Myslete ale na to, že konečné rozhodnutí banky bude stejně individuální, a pokud bude mít banka jakoukoliv podezření, že byste mohli úvěr přestat splácet, určitě vám nepůjčí.

Tak jak jste dopadli? Vypadá to, že by vám půjčit mohli? Pak se ale připravte na to, že tohle jen pouhopouhý začátek a to pravé vás teprve čeká…

Anketa

Uvažujete o pořízení hypotéky?

2 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 23. 10. 2001 9:30