Spočítejte si...

Zavřít

Hodnotí hypoteční banky správně bonitu klientů?

Americkou hypoteční krizi způsobil liberální přístup bank k hodnocení schopnosti klientů splácet hypotéku. V Evropě a Česku zvlášť jsou banky zdrženlivější. Pokud ovšem nezačnou bonitu žadatelů o hypotéku hodnotit podle relevantních kritérií, mohou se do problémů s neplatiči snadno dostat také.

Americký hypoteční trh má s tím českým společné asi jen to, že v obou případech jde o úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti. Nesrovnatelný je nejen objem poskytnutých úvěrů a zadluženost obyvatel, ale i šíře nabízených produktů a způsob jejich prodeje. Zatímco v USA je získání hypotéky rutinní záležitostí, v Česku je podpis smlouvy o hypotečním úvěru pro většinu lidí životní událostí.

Český hypoteční trh je také neskonale konzervativnější. Přes veškerou reklamu, přesvědčující veřejnost o snadné dostupnosti hypotečních úvěrů, zůstaly banky při jejich poskytování hodně zdrženlivé. Rozhodně úvěr neposkytnou každému, kdo o něj požádá. Možnost, že by hypotéku snadno a rychle získal klient bez prokazatelných příjmů a s nepříliš dobrou úvěrovou minulostí, zůstává prakticky vyloučena.

Odvrácenou stranou téže mince je, že vyřízení hypotéky v Česku často stojí hodně času i nervů. Klient musí svou žádost doložit spoustou dokumentů a projít složitým skóringem. Podrobnosti o způsobu, jakým probíhá hodnocení bonity žadatelů o hypotéku, banky nezveřejňují. Podle dokladů, jejichž předložení v rámci schvalovacího řízení požadují, však lze usuzovat na to, že rozhodující význam přikládají nepříliš relevantním kritériím.

Individuální přístup pouze pro VIP

Přestože se prakticky všechny hypoteční banky zaklínají individuálním přístupem, opak je bohužel pravdou. Zejména u velkých hypotečních bank je individuální přístup vyhrazen pouze pro VIP klienty. Běžný žadatel o hypotéku se musí vejít do tabulek vycházejících ze statistických údajů. Pokud se nevejde, má obvykle smůlu. Získání hypotéky se mu přinejmenším značně zkomplikuje.

Individuální přístup totiž vyžaduje mimo jiné kvalifikované a loajální úvěrové pracovníky schopné se při jednání s klientem samostatně rozhodovat. A hlavně za svá rozhodnutí nést plnou zodpovědnost. Vyšší jsou i nároky na kontrolní systém. To je zřejmě pro zdejší banky drahý luxus. Raději tedy volí osvědčenou cestu jednotných manuálů, které neposkytují žádný velký prostor pro kreativitu.

Takovýto přístup eliminuje možnost chyb způsobených selháním lidského faktoru jen na první pohled. Dokonale totiž naučí úvěrové pracovníky, aby při své práci příliš nepřemýšleli a vyhýbali se nestandardním situacím. Schvalovací proces se pak stává čistou rutinou spočívající v mechanické kontrole úplnosti a formální správnosti předkládaných dokladů a zanášení údajů do tabulek.

Obsahem dokladů se nikdo příliš nezabývá, natož aby se dokonce zdržoval nějakou jejich analýzou ve vztahu k rizikovosti úvěrové operace. V rámci snahy o hladký průběh pracovník banky problematickému klientovi spíše raději sám poradí, jak se s případnými nesrovnalostmi vypořádat tak, aby mu předkládané doklady zapadly do šablony a poskytnutí úvěru zbytečně nestálo nic v cestě.

V Česku rozhoduje absurdní kritérium

Základním kritériem, podle něhož se banky v Česku rozhodují o schválení či neschválení hypotečního úvěru, je aktuální výše příjmů toho, kdo o úvěr žádá. Banku přinejmenším v prvním kole nezajímá důvěryhodnost žadatele o úvěr, jeho majetkové poměry a finanční situace, ale to, kolik si vydělal v uplynulém čtvrtletí. Z tohoto údaje pak usuzují na schopnost dlužníka splácet několikamilionový úvěr v dalších dvaceti i více letech. To je absurdní.

Především: výše minulých příjmů není zárukou příjmů budoucích, zvláště pak v dlouhém časovém období. Přijít o práci, ať už řízením osudu nebo vlastním přičiněním, může kdokoliv a kdykoliv. Vypovídací schopnost potvrzení o příjmech požadovaného bankami je navíc degradována i možností výši příjmů si v určitém období uměle navýšit - třeba dohodou se zaměstnavatelem o přesunu termínu výplaty prémií.

Ambivalentní je také přístup bank k hodnocení kreditní historie klientů. Prakticky všechny banky při schvalování úvěrů pracují s informacemi z úvěrových registrů. Stačí, aby klient třeba jen jednou nakrátko sklouzl do nepovoleného debetu na účtu, a záznam v registru už mu nikdo neodpáře. Byť by se jednalo o klienta s dlouholetou bankovní historií, jinak vzorně plnícího všechny své ostatní závazky.

Hlavní je zástava

V případě hypotečních úvěrů by bylo možné očekávat, že banku bude zajímat především – nebo dokonce výhradně – kvalita jeho zajištění, tedy tržní cena a prodejnost zastavené nemovitosti. Kvalita znaleckých posudků, s nimiž banky pracují, však občas bývá sporná. Například by měl být poměrně velký rozdíl mezi tržní cenou obsazeného a neobsazeného bytu, což v posudcích není pravidlem.

Kardinálním problémem, který může způsobit hypotečním bankám řadu nepříjemností, je obtížná realizace zástav z nesplácených hypoték. Pokud vlastník zastavené nemovitosti s jejím prodejem nesouhlasí, může bance jako zástavnímu věřiteli velice zkomplikovat život. Soudní prodej zástavy je zdlouhavý a forma mimosoudní veřejné dražby je spojená s rizikem nevypořádání nájmů a právních vad váznoucích na nemovitosti.

Problémů je relativně málo

Podíl nesplácených nebo jinak problematických hypotečních úvěrů se v Česku dosud pohyboval mezi 1 až 2 %. Otázkou je, co udělá se schopností českých domácností splácet úvěry růst úrokových sazeb. Marketingové kampaně donedávna nabízející akční superlevné hypotéky splnily svůj účel a přilákaly zástupy nových klientů. Přinejmenším část z nich ale teď bude mít se splácením hypotéky problémy.

Zdejší hypoteční banky si mohou gratulovat, že jim zatím nehrozí soudní žaloby nespokojených klientů tak, jako bankám v USA. Lidé neschopní hypotéky splácet dávají tamním bankám za vinu, že je při prodeji hypoték na toto nebezpečí dostatečně neupozornily. K žalobě se připojují i některá americká města, která musí kvůli hypoteční krizi bojovat se zvýšenou nezaměstnaností a kriminalitou.

Anketa

Mají podle vás banky požadovat potvrzení o příjmech žadatele o hypotéku?

27 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 4. 2. 2008 14:44