Spočítejte si...

Zavřít

Hádky pronajímatelů a nájemců po 2 letech končí

Konečně je už jasné, co platí pronajímatel a jaké drobné úpravy a běžnou údržbu naopak provádí a platí nájemce bytu. Existuje totiž prováděcí předpis.

Podle ust. § 2257 odst. 1 nového občanského zákoníku musí pronajímatel udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Podle odst. 2 tohoto paragrafu pak vy v pozici nájemníka provádíte a hradíte pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. (Údržbou rozumí činnost směřující k zachování funkčního stavu věci, zatímco opravou se rozumí činnost směřující k obnově funkčního stavu věci.) Od 1. 1. 2014 až doteď se však vždy přesně nevědělo, co všechno do toho zahrnout. Nový občanský zákoník totiž zrušil nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se prováděl starý, zrušený občanský zákoník. Tento předpis v ust. § 5 specifikoval, co jsou drobné opravy, a v ust. § 6 pak co jsou náklady spojené s běžnou údržbou bytu. Cokoli nad rámec drobných oprav a běžné údržby tak, jak byly specifikovány v nařízení vlády, byl povinen hradit pronajímatel. Uvedené nařízení vlády tedy odpovídalo na otázku, do jaké míry jste k údržbě a opravám souvisejícím s užíváním pronajímaného bytu či domu povinni a kdy už má tuto povinnost pronajímatel, zatímco až do konce roku 2015 byla odpověď na takovou otázku nejasná.

Řídit se zrušeným předpisem?

Někteří právníci tvrdili, že podle zmíněného nařízení vlády se má postupovat i za účinnosti nového občanského zákoníku, což bylo zvláštní, když byl tento předpis výslovně zrušen. Nicméně pro totální absenci obecně závazných pravidel se jím asi bylo možno řídit aspoň jako jakýmsi inspirativním ideovým vodítkem. Určitě jako vzorem pro smluvní ujednání. Jinak to totiž asi nešlo. Přednost samozřejmě měla dohoda pronajímatele a vás coby nájemce bytu. Jenže málokdo si v praxi taková pravidla vymezující rozsah účasti nájemce na běžné údržbě a drobných opravách souvisejících s užíváním bytu dohodl a učinil je před 1. 1. 2014 součástí nájemní smlouvy (právě proto, že tu na to byl speciální předpis). To se, a ještě ne vždy, stávalo jen u nových nájemních smluv uzavíraných za účinnosti nového občanského zákoníku. Ačkoliv pokud v nájemní smlouvě bylo výslovně odkazováno na ust. § 5 a 6 zrušeného nařízení vlády, pohlíželo se na ně i po 1. 1. 2014 jako na součást smluvního ujednání.

Nedostatek právní úpravy, vymezující pojem drobné úpravy a běžná údržba, vedl ke zbytečným rozporům mezi pronajímateli a nájemci. Nedostatek právní úpravy, a tedy zvýšená možnost rozporů mezi smluvními stranami, možná vedla i ke zbytečným soudním sporům. Nyní konečně problém odpadá. Od 1. 1. 2016 bude účinné nové nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

O co se stará pronajímatel?

Jaké opravy tedy platí pronajímatel? Lze to vymezit negativně: žádnou ze seznamu novým nařízením vlády vyjmenovaných drobných oprav, naopak všechny ostatní. Díle hradí závady, které znemožňují používání bytu a ohrožují zdraví. Vy máte v pozici nájemce povinnost takovou závadu okamžitě nahlásit. Podle ust. § 2264 odst. 1 nového občanského zákoníku, zjistíte-li v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, musíte to ihned oznámit pronajímateli. Jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, musíte oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu. Jestliže tak neučiníte, spadají výdaje na opravu na váš vrub. Podle ust. § 2265 odst. 3 nového občanského zákoníku totiž nemáte právo na náhradu nákladů za odstranění vady, neoznámíte-li to pronajímateli bez zbytečného odkladu.

Podle ust. § 2265 odst. 1 nového občanského zákoníku je pronajímatel povinen odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu toto poškození nebo vadu oznámíte. Podle ust. § 2265 odst. 2, neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, můžete poškození nebo vadu odstranit vy a žádat náhradu odůvodněných nákladů, případě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

Co má na starost nájemce? Bude mít vyšší náklady

Nový občanský zákoník říká v ust. 2257 odst. 2, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Od pravidla tohoto ustanovení se lze odchýlit dohodou stran ve váš prospěch, pronajímatel tedy může provádět a hradit i něco z běžné údržby a drobných oprav, pokud se k tomu zaváže.

Nebudete-li tedy smluvní ujednání mezi vámi a pronajímatelem po 1. lednu 2016 otázku údržby a oprav explicitně řešit, uplatní se nové nařízení vlády č. 308/2015. Podle něj se budete na údržbě a opravách podílet více než dříve, očekává se od vás vynaložení vyšších nákladů.

Běžná údržba

Běžnou údržbou bytu se podle ust. § 2 nového nařízení vlády rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu.

Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.

Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.

Dále kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

Drobné opravy bytu mají věcné a nákladové vymezení

Za drobné opravy se podle ust. § 3 nového nařízení vlády považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů. Nové nařízení vlády tedy stejně jako to předchozí vymezuje drobné opravy věcně (v ust. § 4) a nákladově (v ust. § 5 a 6). Zatímco věcné vymezení se od vymezení zrušeným nařízením příliš neliší, maximální výše nákladu na jednotlivou drobnou opravu se ve smyslu ust. § 5 nového nařízení vlády zvyšuje na částku 1000 Kč z někdejších 500 Kč. Roční limit nákladů se pak v ust. § 6 pak zvyšuje na 100 Kč/m2 z dřívějších 70 Kč/m2.

Drobné opravy podle věcného vymezení

Podle věcného vymezení se za drobné opravy ve smyslu ust. § 4 nového nařízení vlády považují:

  • Opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt.
  • Opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu.
  • Opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídících jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu. 
  • Výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt.
  • Opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku.
  • Opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty.
  • Opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.
  • Opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení.
  • Výměny drobných součástí předmětů uvedených ve dvou předchozích odrážkách výše.

Drobné opravy podle výše nákladů

Podle výše nákladů se za drobné opravy považují podle ust. § 5 nového nařízení vlády také další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí (než uvedené v ust. § 4 nového nařízení vlády a tady v tomto článku shora v seznamu drobných oprav), jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradíte je vy coby nájemce.

Roční limit všech oprav hrazených nájemcem

Součet nákladů za věcně a nákladově charakterizované drobné opravy za kalendářní rok nesmí přesáhnout částku 100,– Kč/m2 podlahové plochy bytu a jeho příslušenství. Podlahovou plochou bytu se přitom rozumí součet podlahových ploch bytu a také všech prostor, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu. Podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

widgety

Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v ust. § 4 a 5 nového nařízení vlády v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se podle ust. § 6 nepovažují za drobné opravy. Další opravy nad limit v daném roce pak hradí pronajímatel. Roční limit upravený nařízením je vlastně pojistkou, která má pronajímatelům zabránit, aby na vás přenášeli i postupné opravy dlouhodobě zanedbaných bytů.

Jde-li např. o byt o podlahové ploše 55 m2, součet nákladů za drobné opravy prováděné nájemcem za kalendářní rok nesmí být vyšší než 5500 Kč.

33 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 7. 12. 2015 8:21