Spočítejte si...

Zavřít

Financování dostavby rodinného domu: stavební spořitelny a hypomakléři

Při hledání optimálního způsobu pro financování dostavby rodinného domu jsme kromě patnácti bank oslovili i osm hypotečních brokerů a pět stavebních spořitelen. Chcete vědět, proč je obtížné porovnávat hypoteční úvěry s úvěry stavebních spořitelen? Vyplatí se nechat si úvěr zprostředkovat?

Seriál Úvěry na dofinancování dostavby

Všechny díly seriálu

První část dvoudílného seriálu o dofinancování rodinného domu – Jak nejlépe financovat dostavbu rodinného domu – byla věnována nabídkám hypotečních úvěrů pro financování dostavby rodinného domu od patnácti oslovených bank. V této druhé části článku se budeme zabývat nabídkami stavebních spořitelen. Pokusíme se také odpovědět na otázku, zda se vyplatí běžnému klientovi, aby si úvěr sháněl sám, nebo aby se spíše obrátil na některou z firem, které se zprostředkováním úvěrů zabývají.

Pro osvěžení paměti uveďme, že požadováno bylo předložení nabídky nejvýhodnějšího úvěru ve výši 800 tis. Kč se splatností 20 let a dobou fixace úrokové sazby min. 5 let na financování dostavby rodinného domu. Úvěr měl být zajištěn bytem 3 + 1 s tržní hodnotou 2 mil. Kč. Čistý měsíční příjem čtyřčlenné domácnosti žadatelů o úvěr činil cca 33 000 Kč, splátky jejich dřívějších finančních závazků činily 9 400 Kč měsíčně.

Vyberte si optimální nemovitost! – Katalog nemovitostí

Hypotéka, nebo stavební spoření?

Téma, zda je pro financování té či oné investice výhodnější hypoteční úvěr, nebo úvěr ze stavebního spoření, by vydalo přinejmenším na samostatný článek. Traduje se, že hypoteční úvěry jsou výhodnější pro velké investice, úvěry ze stavebního spoření pak zase pro malé a že úvěry ze stavebního spoření jsou dostupnější pro žadatele s nižšími příjmy. Takhle jednoduše to však říci nelze. Především nabídka hypotečních bank a stavebních spořitelen je hodně široká a vlastnosti jejich produktů různorodé. Jen stěží tedy lze nalézt jednu typickou hypotéku a objektivně ji porovnat s jedním typickým úvěrem ze stavebního spoření.

Situace na trhu se navíc poměrně rychle mění. Kromě častých změn úrokových sazeb se čas od času mění i další podmínky, za nichž lze ten který úvěr získat. Pravidelně lze přitom narazit na různé časově omezené akční nabídky spočívající nejčastěji ve snížení poplatků za vyřízení úvěru, popř. poskytnutí dalších výhod. Skoro vždy také mají zájemci o úvěr individuální požadavky, jejichž splnění či nesplnění může být při výběru nejvhodnějšího produktu velmi významné. Vybírat nejlepší produkt lze tedy spíše jen pro konkrétní případ a výsledky srovnání nelze automaticky zobecňovat.

Vlastnosti produktů nabízených stavebními spořitelnami vycházejí ze zákonem daných podmínek. Poskytnutí úvěru je vždy vázáno na uzavření smlouvy o stavebním spoření se státní podporou. Nemá-li žadatel o úvěr již nějakou dobu uzavřenu smlouvu o stavebním spoření, bude mu nejprve poskytnut překlenovací úvěr. Z něho jsou spláceny jen úroky, přičemž klient zároveň povinně spoří na účtu stavebního spoření. K jeho vkladům jsou ve fázi spoření připisovány úroky a státní podpora. Po splnění stanovených podmínek je spořící fáze ukončena a překlenovací úvěr je nahrazen úvěrem ze stavebního spoření. Z toho pak vychází i poněkud odlišný způsob stanovení celkové splatnosti úvěru, než je tomu u hypoték.

Při srovnávání s hypotečním úvěrem je třeba uvažovat jak se zápornými, tak kladnými úroky a státní podporou a dále s náklady spojenými s uzavřením smlouvy o stavebním spoření i smlouvy o překlenovacím úvěru (v součtu jsou až dvojnásobné oproti hypotečním úvěrům) a poplatky k úvěrovému i spořícímu účtu (v součtu bývají oproti hypotečním úvěrům zhruba čtvrtinové). Poplatky za znalecký posudek o ceně nemovitosti jsou obdobné u hypoték i úvěrů ze stavebního spoření. Navíc je vždy na zvážení možnost získat požadovaný úvěr ze dvou či více smluv o stavebním spoření.

Všechny tyto aspekty přímé srovnání úvěrů ze stavebního spořeníhypotečními úvěry dosti komplikují a detailní rozbor všech možností by překročil prostor vymezený tomuto článku. Pokud o ekonomické výhodnosti úvěrů ze stavebního spoření ve srovnání s hypotékami by bylo možno alespoň diskutovat, proti výběru financování dostavby domu prostřednictvím stavebního spoření v daném případě vcelku jednoznačně hovoří přísnější požadavky stavebních spořitelen na dokládání účelovosti použití finančních prostředků, které vycházejí z platných předpisů.

Co nabízejí stavební spořitelny?
Banka – produkt Poplatek za uzavření smlouvy Měsíční splátka / vklad Úroková sazba Doba splácení (měsíců)
Raiffeisen stavební spořitelna – Nízká hyposplátka překlenovací úvěr 8 000 Kč 3 067 Kč 4,60% 165
stavební spoření 8 000 Kč 1 600 Kč 1,00%
celkem 16 000 Kč 4 667 Kč  –
úvěr ze stavebního spoření  – Kč 5 600 Kč 3,50% 97
Modrá pyramida stavební spořitelna – Hypoúvěr překlenovací úvěr 7 500 Kč 2 867 Kč 4,30% 164
stavební spoření 7 500 Kč 1 593 Kč 2,00%
celkem 15 000 Kč 4 460 Kč  –
úvěr ze stavebního spoření 2 500 Kč 4 800 Kč 3,70% 124
Českomoravská stavební spořitelna – TopKredit Plus Atraktiv překlenovací úvěr 4 000 Kč 2 868 Kč 4,30% 115
stavební spoření 8 000 Kč 2 390 Kč 1,00%
celkem 14 500 Kč 5 258 Kč  –
úvěr ze stavebního spoření  – Kč 4 700 Kč 3,70% 125
HYPO stavební spořitelna – Tarif NU-EU 1,2 překlenovací úvěr 7 200 Kč 3 000 Kč 4,50% 87
stavební spoření 4 800 Kč 4 000 Kč 2,00%
celkem 12 000 Kč 7 000 Kč  –
úvěr ze stavebního spoření  – Kč 4 160 Kč 3,90% 122
Stavební spořitelna České spořitelny – Šampion překlenovací úvěr 5 000 Kč 3 327 Kč 4,99% 24
stavební spoření 8 000 Kč 2 012 Kč 1,99%
celkem 13 000 Kč 5 339 Kč  –
úvěr ze stavebního spoření  – Kč 5 339 Kč 4,99% 216

Zdroj: informace tiskových odborů a internetové stránky stavebních spořitelen

Vyplatí se při shánění úvěru obrátit na odborníky?

Jedno české přísloví radí: Ševče, drž se svého kopyta!. V české kotlině má však tradici spíše přístup opačný, tedy že spousta lidí se snaží kromě své profese zvládnout i řadu jiných činností. Důvodů, proč se člověku nepříliš zběhlému v oblasti finančního plánování vyplatí nehledat hypoteční či jiný úvěr na vlastní pěst, ale obrátit se na odborníky, pro které je tato činnost jejich denním chlebem, je hned několik.

Nabídka finančních produktů je natolik široká a proměnlivá a dostupnost aktuálních informací natolik špatná, že vybrat optimální řešení pro konkrétní případ je pro běžného žadatele o úvěr velmi složité. V řadě bank lze získat konkrétní informace o podmínkách úvěru až na schůzce s bankovním poradcem. Ten „své“ produkty samozřejmě vychválí do nebe a o konkurenčních nabídkách přitom neřekne buď vůbec nic, nebo spíše nic dobrého. Oproti tomu hypoteční broker by měl být schopen nabídnout zprostředkování úvěru u více bank, pomoci klientovi se v jejich nabídce zorientovat a dát mu na výběr z několika dobrých řešení.

Dalším z důvodů pak je, že firma, která se zprostředkováním úvěrů živí, má své cestičky k úvěrům řádně prošlápnuté. Je schopna ve spolupráci s klientem připravit žádost o úvěr tak, že šance na jeho rychlé získání podstatně vzrostou. Ve hře je často znalost specifických požadavků jednotlivých bank i dobré kontakty. Zpravidla lze tímto postupem získat nejen čas, ale i další výhody – třeba úvěr úročený o nějakou desetinku procenta nižší úrokovou sazbou. To vše navíc většinou zcela zdarma, protože hypoteční brokeři nežijí z poplatků od klientů, ale z provizí od bank za získání klienta a řádnou přípravu úvěrové dokumentace.

Důvod, hovořící proti tomuto postupu, mě napadá jediný: možnost narazit na „odborníky“, o jejichž odborné způsobilosti a snaze navrhnout řešení nejlepší pro klienta a nikoliv pro ně samé by bylo možno s úspěchem pochybovat. Jednoduchý recept na eliminaci tohoto rizika neexistuje. Zárukou kvality nutně nemusí být ani velikost a historie firmy, i když delší úspěšné působení firmy na trhu nepochybně o něčem svědčí. Poradit tedy lze snad jen to, že každý by se měl i při jednání s odborníky spoléhat hlavně na svůj vlastní rozum.

Co nabízejí hypoteční brokeři?

O informacích obdržených od oslovených firem zabývajících se zprostředkováním úvěrů lze říci hlavně to, že byly velmi různorodé. V zadání a posléze i v několika odpovědích na upřesňující dotazy bylo požádáno o návrh jednoho konkrétního produktu, který by byl pro daný případ nejvhodnější. Ve většině případů však nakonec bylo nabízeno vždy produktů několik. Jeden broker místo jedné konkrétní nabídky zaslal zpracovaný průřezový přehled o celém hypotečním trhu, jeden svou nabídku naopak nezaslal vůbec. V podstatě všichni však zdůrazňovali možnost, že „nabídku na míru“ lze nejlépe připravit na základě osobního jednání.

Až na jednu výjimku všichni oslovení brokeři nabízeli hypoteční úvěr, nikoliv produkty stavebních spořitelen. Důvody shrnul v odpovědi na můj dotaz Ing. Kosík ze společnosti Fineo s.r.o.: Spolupráci se stavebními spořitelnami při poskytování úvěrů na pořízení a rekonstrukce nemovitosti využíváme méně, protože jsme po delším vyhodnocování námi zprostředkovaných úvěrů zjistili, že při objemu úvěru nad 500 000 Kč jsou hypoteční úvěry od bankovních domů výhodnější (z pohledu finančního i např. pružného přístupu ke zpracování úvěru atp.). Pokud je pro klienta vhodnější stavební spoření, pak je pro nás samozřejmostí, že i tento produkt zajistíme.

Produkty navržené hypobrokery
Broker Banka Produkt Nabídka brokera Nabídka banky
Měsíční aunitní splátka Úroková sazba Částka zaplacená za prvních 5 let * RPSN Měsíční aunitní splátka Úroková sazba Částka zaplacená za prvních 5 let * RPSN
HYPOTEKYONLINE s.r.o. Raiffeisenbank Hypoteční úvěr Klasik 4 906 Kč 4,08% 307 960 Kč 4,59% 5 010 Kč 4,38% 316 000 Kč 4,92%
Česká spořitelna Hypotéka Standard / Novomanželská hypotéka 4 996 Kč 4,29% 315 860 Kč 4,91% 4 996 Kč gar. 4,29% 317 010 Kč 4,92%
Hyposervis CZ, a.s. Raiffeisenbank Hypoteční úvěr Klasik 4 924 Kč 4,18% 309 540 Kč 4,65% 5 010 Kč 4,38% 316 000 Kč 4,92%
GE Money Bank Hypotéka Standard 4 928 Kč 4,19% 321 120 Kč 4,96% 5 014 Kč gar. 4,39% 322 840 Kč 5,04%
Fineo s.r.o. Komerční banka Hypoteční úvěr Klasik 4 941 Kč 4,22% 316 600 Kč 4,76% 4 920 Kč min. 4,17% 315 140 Kč 4,76%
HYPO-centrum, s.r.o. GE Money Bank Hypotéka Standard 4 928 Kč 4,19% 320 620 Kč 4,93% 5 014 Kč gar. 4,39% 322 840 Kč 5,04%
Simply, s.r.o. Československá obchodní banka ČSOB hypotéka 4 928 Kč 4,19% 314 080 Kč 4,78% 4 886 Kč min. 4,09% 314 560 Kč 4,80%
Živnostenská banka Hypoteční úvěr 4 971 Kč 4,29% 318 260 Kč 4,91% 4 971 Kč min. 4,29% 318 760 Kč 4,92%
GE Money Bank Hypotéka Standard 4 928 Kč 4,19% 320 820 Kč 4,93% 5 014 Kč gar. 4,39% 322 840 Kč 5,04%
Callido Hypoteční banka Hypotéka 70 4 992 Kč 4,34% 317 920 Kč 4,93% 4 886 Kč min. 4,09% 314 560 Kč 4,80%
KZ Finance, s.r.o. Hypoteční banka Hypotéka 70 4 992 Kč 4,34% 317 920 Kč 4,93% 4 886 Kč min. 4,09% 314 560 Kč 4,80%

* Anutitní splátky, poplatky za poskytnutí úvěru (včetně akčních zvýhodnění), poplatky za vedení úvěrového účtu a běžného účtu, poplatek za ocenění nemovitosti, poplatek za čerpání úvěru ve třech termínech.

Zdroj: Informace brokerů, zprávy tiskových odborů a internetové stránky bank, vlastní výpočty autora.

Z údajů v tabulce je zřejmé, že většina nabídek brokerů je lepší, než by získal běžný klient přímo u banky. Přitom je třeba si uvědomit, že některé banky uvádějí pouze minimální sazbu, která většinou není pro běžného klienta dosažitelná.

Zajímavé je, jak se liší názory jednotlivých brokerů na to, který produkt by byl pro daný případ nejvýhodnější. Smutnou skutečností pak zůstává, že brokeři vesměs pozapomněli ve svých nabídkách uvést aktuální akční nabídky (slevy na poplatcích v České spořitelně a Raiffeisenbank), ale někdy třeba i náklady na vedení běžného účtu u bank, které jej k hypotečnímu úvěru požadují.

<calculator id=„7“></calcu­lator>

Jaký úvěr by si vybral autor článku?

Po prostudování všech nabídek bych si vybíral mezi nabídkou Raiffeisenbank a Wüstenrot hypoteční banky. Obě tyto banky nabízejí slušnou úrokovou sazbu, pro jejíž získání není třeba splnit žádné specifické podmínky (např. vedení běžného účtu, životní pojištění atd.). V rámci akční nabídky by zde bylo možno získat nejnižší dostupný poplatek za vyřízení úvěru (3 200 Kč) a navíc mají poměrně liberální přístup k dokládání účelovosti použití vyčerpaných prostředků – v Raiffeisenbank stačí dokládat zpětně jen do výše 80 % poskytnutého úvěru, ve Wüstenrot hypoteční bance pak v daném případě vůbec.

Pro získání úvěru Raiffeisenbank bych určitě zkusil využít nabídku některého z hypotečních brokerů. Wüstenrot hypoteční banka je všemi oslovenými hypotečními brokery trochu nepochopitelně opomíjena. Přitom výhoda spočívající v možnosti prokázat účelovost vynaložení finančních prostředků předem formou investičního záměru a platného stavebního povolení, a tím i možnost de facto neomezené zpětné úhrady na výstavbu vynaložených vlastních zdrojů (díky zajištění úvěru jinou nemovitostí než tou, jejíž dostavba bude z úvěru financována), by však u mě převážila, a o hypoteční úvěr bych tedy v daném případě nejspíše požádal u Wüstenrot hypoteční banky.

Vyhrajte set-top-box k fotbalovému mistrovství světa!

Anketa

Na koho byste se obrátili nejdříve s potřebou financování bydlení?

6 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 24. 7. 2006 9:40