Spočítejte si...

Zavřít

Finanční poradce měl špatně radit. Bylo to jinak, brání se

Když se začnou mezi sebou bít o klienta finančně poradenská společnost, stavební spořitelna a hypoteční banka, může být obtížné zjistit, kdo vyhraje a zda to vůbec bude klient.

Do redakce serveru Měšec.cz nám napsala čtenářka Pavla svůj příběh s finančním poradcem společnosti Partners. Všechno začalo standardně. Syn její známé pracuje jako finanční poradce Partners, Pavla splácí překlenovací úvěr u Modré Pyramidy, má životní pojistku a jako zaměstnaná kuchařka by uvítala, kdyby mohla platit méně, resp. kdyby celkově ušetřila. Slovo dalo slovo a dohodla se, že syn její známé se jí na smlouvy podívá.

Redakce zná jména všech zúčastněných osob, ale zachová jejich plnou anonymitu.

Byla jsem oslovena finančními poradci z Partners, kteří se dozvěděli, že splácím překlenovací úvěr u Modré pyramidy stavební spořitelny, začíná svůj příběh Pavla. Tento úvěr jsem si vyřídila v září 2013, kterým se konsolidovali tři překlenovací úvěry rovněž u Modré pyramidy, dva z nich byly na mou dceru a jeden na mě. Dcera totiž potřebovala z úvěrů vyvázat a také měla být uvolněna nemovitost mého otce, která sloužila k zajištění těchto úvěrů. V té době jsem byla za to ráda, protože u bank jsem na hypotéku z důvodu nízké bonity neprošla. Fixace úrokové sazby na tomto novém úvěru byla na 6 let s úrokem 3,34 %, tedy v té v té době více než dobrá úroková sazba.

Předčasné splacení: 128 000 Kč

Poradci Pavle říkali, že jí pomohou stávající překlenovací úvěr refinancovat hypotékou a tím že ušetří hodně peněz. Byli se se mnou informovat na Modré pyramidě, kde bylo sděleno, že za předčasné splacení mimo fixaci je sankce, ale její výši jsem neznala. Moc se mi do tohoto kroku nechtělo, ale poradci Partners byli neodbytní. Podepsala jsem tedy po jejich naléhání žádost o hypotéku a byl vyřízen hypoteční úvěr a také podepsaná smlouva o hypotečním úvěru ještě předtím, než mi bylo Modrou pyramidou stavební spořitelnou zasláno vyčíslení se sankcí, která činila 128 000 Kč, popisuje Pavla další vývoj situace.

Výše sankce za předčasné splacení Pavlu překvapila. Byla jsem touto částkou zaskočena a když jsem si to spočítala, tak novou hypotékou bych neušetřila a tato finanční ztráta by se mi nevrátila. Podotýkám, že poradci Partners mi nastavili hypotéku na 1 237 000 Kč s úrokem 2,29 % a fixací na 3 roky. Rozdíl mezi zaplacenými úroky z mého stávajícího úvěru a novou hypotékou za 3 roky činí cca 30 000 Kč a sankce za předčasné splacení 128 000 Kč, vyčísluje Pavla ze svého pohledu nevýhody nastaveného řešení.

Nečerpání hypotéky: 62 000 Kč

Jenže to nebylo jediné překvapení. Další mělo nastat při odstoupení od smlouvy hypotečního úvěru. Z výše popsaného důvodu jsem se chtěla čerpání hypotečního úvěru vzdát. Dotazem na pobočce Hypoteční banky kde jsem smlouvu podepisovala a chtěla vrátit úvěrové smlouvy, mi bylo sděleno, že mám platit poplatek 5 % z výše hypotéky za její nečerpání, tedy cca 62 000 Kč, rozohnila se Pavla a vyčísluje cenu pasti, do které se svým neuváženým krokem a pod nátlakem poradců z Partners dostala: Když budu refinancovat, zaplatím 128 000 Kč, když nebudu refinancovat, mám hradit 62 000 Kč.

Pavla se obou sankcí zalekla a raději se pokusila vše uvést do původního stavu. Napsala proto dopis přímo Hypoteční bance, ve kterém poradce Partners nijak nešetřila. Poradce Partners jsem prosila aby mi pomohli záležitost vyřešit, ale spíše jsou arogantní a zjistila jsem, že mají vyplacenu provizi za hypotéku již po podpisu hypoteční smlouvy. To byl tedy důvod, proč na mě tolik naléhali abych hlavně podepsala smlouvu (bylo to těsně před Vánoci) aniž bych měla od své banky vyčíslení. Šlo jim hlavně o zrealizování obchodu a jejich prospěch v podobě provize. Žádám Vás tímto o individuální posouzení a odpuštění poplatku za nečerpání hypotečního úvěru s přihlédnutím k popsané situaci. Jsem si vědoma, že bance vyhotovením smluv a oceněním nemovitosti vznikly jisté náklady, které jsem ochotna uhradit, popisovala takto bance svůj příběh.

Dopadlo to dobře (?)

Nechcete-li číst do konce, mám pro vás rozuzlení. Hypoteční banka sankci Pavle odpustila, poradci Partners provizi za refinancování hypotékou neobdrželi a Pavla spokojeně zůstala u Modré pyramidy. Vše tedy dopadlo dobře a vrátilo se to do normálu.

A možná že tento pocit spokojenosti je falešný. I tento příběh má totiž svoji druhou stranu. O vyjádření jsme požádali jak Hypoteční banku, tak společnost Partners Financial Services. Na první pohled pro novináře jasný případ se po zaslání reakcí a pár telefonech zkomplikoval.

Nepodepisujte smlouvu bez znalostí všech nákladů za refinancování

Marie Mocková, tisková mluvčí Hypoteční banky, potvrzuje, že k hypotečnímu úvěru je potřeba vždy přistupovat rozvážně a každý žadatel o hypotéku by měl smlouvu podepisovat až v situaci, že má v ruce dokument s vyčíslením nákladů či sankcí za předčasné splacení předchozího úvěru.

M: Pokud prostřednictvím finančního poradce dojde ke sjednání hypotéky (resp. refinancování jiné) a tedy k platnému uzavření smlouvy a až poté (v řádu dnů) se klient dozví, že je pro něj tato smlouva nevýhodná, jak má postupovat?

HYPOTEČNÍ BANKA: U neúčelové hypotéky má klient zákonnou možnost od smlouvy do 14 dnů od uzavření odstoupit. Většina hypoték se však sjednává účelově, kde sice možnost výpovědi smlouvy existuje, je však u většiny bank spojena s poplatkem za nečerpání hypotéky. Proto doporučujeme podmínky smlouvy před podpisem vždy důkladně zvážit a nechat si případně čas na rozmyšlenou. Pokud se jedná o refinancování jiné hypotéky, určitě by klient měl mít před uzavřením nové smlouvy již v ruce potvrzení stávající banky o tom, že je možné hypotéku splatit a za jakých podmínek.

M: Pokud banka vyjde klientovi vstříc a stornuje uzavřenou smlouvu, musí poradce, který ji uzavřel, vrátit provizi?

HYPOTEČNÍ BANKA: Takové případy vždy posuzujeme individuálně v kontextu všech okolností.

M: Máte ombudsmana, na kterého se může klient obrátit?

HYPOTEČNÍ BANKA: Pozici ombudsmana v Hypoteční bance nemáme, z našeho pohledu se totiž jedná pouze o populární označení osoby nebo útvaru, který v každé bance řeší případné stížnosti a nestandardní požadavky. Klienti se mohou obracet na naše kontakty, které využívají ke komunikaci standardně, případný požadavek se vždy dostane do správných rukou.

Bez otázek jsme nenechali ani společnost Partners. Zajímalo nás, jaké možnosti má klient, který je subjektivně nespokojený s prací jejich finančního poradce. Odpovědi nám zaslala Lucie Drásalová, hypoteční a úvěrová specialistka Partners.

M: Před sjednáním pojištění se vyžaduje tzv. pojistný zájem klienta. Jak by měl ale probíhat proces uzavírání obchodu s úvěrovým produktem, kde se tento podobný postup ze zákona nevyžaduje? Probíhá na takové schůzce nějaký písemný zápis potřeb a řešení?

PARTNERS: Pouze v rámci standardního Partners procesu, čili na základě finanční analýzy s klientem.

M: Pokud je klient nespokojený s vaším finančním poradcem, resp. s jeho prací, na koho se může obrátit? Jaký doporučujete postup?

PARTNERS: Pokud je klient nespokojený s postupem finančního poradce, má možnost obrátit se na naše reklamační oddělení (reklamace@partners.cz). Reklamační oddělení všechny došlé podněty prošetří, vyhodnotí ve lhůtě 30 kalendářních dní a zašle vyjádření klientovi. Pokud je stížnost oprávněná, postupuje dle vnitřních směrnic vůči danému poradci (závažnost prohřešku, možnost nápravy či narovnání s klientem, předchozí prohřešky atd.) a stanoví přiměřený postih. V případě, že je stížnost vyhodnocena jako neoprávněná, má klient možnost, po doložení nových skutečností, podat odvolání, kterým se opět bude zabývat reklamační oddělení. V případě, že již žádné další nové skutečnosti k dispozici nejsou, je případ uzavřen.

M: Do kdy může klient bez dalších sankcí zrušit sjednaný produkt? Musí se obracet přímo na finanční instituci, anebo může využít služeb finančního poradce? Resp. je finanční poradce, který daný produkt sjednal, povinen tento produkt stornovat na přání/příkaz klienta?

PARTNERS: Pokud chce klient zrušit sjednaný produkt, může se samozřejmě pro radu obrátit na finančního poradce, ale vlastní právní jednání směřující k ukončení smlouvy (typicky výpověď) musí učinit vůči příslušné finanční instituci – bance, pojišťovně, apod. U úvěrových smluv, které spadají pod zákon o spotřebitelském úvěru, může klient odstoupit od smlouvy do 14 dnů od uzavření. Poradce by ovšem vždy měl klientovi umět sjednat takové produkty, které odpovídají klientovým požadavkům a které řeší jeho potřeby pro klienta přijatelným způsobem.

Další čtení jen pro odvážné

A teď to bude dlouhé. Následující řádky jsou spíše pro finanční poradce nebo čtenáře, kteří se chtějí dozvědět, jak finanční poradenství v praxi probíhá.

Redakci Měšce se totiž ozvali i přímo poradci Partners, kteří s paní Pavlou celou situaci řešili. Ti si obvinění Pavly z neprofesionální práce, spojené jen s vidinou vyplacené provize, nenechali líbit a napsali svůj pohled. Ve zkratce, když se klient dostane do situace, kdy se o něj začnou bít přinejmenším dvě společnosti a nemá dostatek znalostí, aby zvolil správnou cestu, jakákoli cesta může být chybná. Na první pohled může jít poradci samozřejmě jen o výši provize a splnění plánu, jenže na druhé straně zůstat u stávající finanční instituce nemusí být vůbec žádnou výhrou. Rozhodují totiž konečná čísla, za která klient musí zaplatit.

Příběh poradce

S paní Pavlou se poradci Adam a Vojtěch poprvé setkali v září roku 2014, což dokládají analýzou potřeb z října toho roku. 47letá Pavla byla toho času jako rozvedená matka dvou dospělých dětí zaměstnaná jako kuchařka. Poradcům sdělila, že má pouze hypoteční úvěr a k tomu nutné životní pojištění. Shodli jsme se, že se podíváme na parametry jednotlivých produktů. K překvapení nás i samotné klientky bylo zjištění, že nemá hypoteční úvěr, ale překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Na dotaz, zda zná alespoň základní parametry své smlouvy nebo princip fungování překlenovacího úvěru, dokázala sdělit pouze výši úvěru, přibližnou výši měsíční splátky a také jen velmi přibližnou dobu splácení, popisují svůj začátek setkání s Pavlou poradci Adam a Vojtěch.

Začali tedy s Pavlou procházet její úvěrovou smlouvu a ta při zjištění následujících údajů byla značně zaskočena. Paní Pavla třeba netušila, že až do roku 2028 bude platit úroky z celé půjčené částky, tzn. z 1 120 000 Kč. Podotýkám, že paní v roce 2028 dovrší věk 61 let. V roce 2028 by měl být paní Pavle přidělen standardní úvěr ze stavebního spoření ve výši cca 670 000 Kč s úrokem 5 %. Splátka bude činit 6720 Kč. Orientačním propočtem lze zjistit, že délka splácení tohoto úvěru bude cca 11 let. Znamená to tedy, že stávající smlouva paní Pavle slibuje, že bude své bydlení splácet do věku 72 let. A co hůře, od svých 61 let, kdy se reálně blíží konec jejího produktivního věku, bude muset Pavla splácet 6720 Kč měsíčně. Což je paradoxně více, než platí ve svém produktivním věku, popisují poradci analýzu situace.

Stávající stav: Úvěr s měsíční splátkou 6257 Kč do 61 let, a poté 7620 Kč do 72 let.

Pro další informaci si napíšeme pár čísel.

  • Úroky z překlenovacího úvěru činí 3117 Kč a měsíční vklad stavebního spoření je 2240 Kč, dohromady tedy 5357 Kč.
  • K celkové splátce je třeba vždy přičíst platbu cca 900 Kč za životní pojištění, které má paní Pavla sjednáno k úvěru.

Dlužno dodat, že Pavla trpí cukrovkou 2. typu, což významně zvyšuje riziko, že její produktivní věk skončí dříve než u zdravého člověka. Pokud si přečteme charakteristiku cukrovky 2. typu, zjistíme, že rizika jsou skutečně značná. Může se tedy reálně stát, že ještě před koncem svého produktivního věku bude muset Pavla odejít do částečného invalidního důchodu, varují poradci.

Když sečteme povinnou platbu 6720 Kč za řádný úvěr ze stavebního spoření a platbu za životní pojištění, dostáváme se k částce 7620 Kč. A to je jak pro invalidního, tak starobního důchodce částka, která zcela jistě může způsobit existenční potíže.

Shrnutí analýzy finančních poradců

  • Platí nesmyslně úroky z celé výše úvěru.
  • Spoří na stavebním spoření = nevhodné pro dlouhodobé spoření = neefektivní.
  • Netvoří žádnou finanční rezervu = v případě výpadku příjmu nebo nenadálých výdajů má značný problém (s přihlédnutím ke zdravotnímu stavu se jedná o vysoké riziko výpadku příjmu).
  • Sjednané životní pojištění kryje pouze riziko smrti a nejvyšší stupeň invalidity.
  • Ve věku od 47 do 61 let platí 5357 Kč, tedy méně, než by mohla, a od 61 do 72 let, tedy na hranici nebo za hranicí produktivního věku, má povinnost platit 6720 Kč, tedy více, než bude pravděpodobně schopna.

Na základě těchto faktů klientka projevila zájem o nalezení jiného řešení. A současně i pro mě a mého kolegu byla výše uvedená fakta hlavním impulsem pro hledání nového řešení, které Pavle přinese větší bezpečí a možnost reagovat na případné komplikace. Současně jsme hleděli také na celkovou finanční nákladovost a to, kdy bude klientka schopna úvěr doplatit, popisují poradci své další kroky. Jejich finální návrh vypadal následovně:

Návrh řešení

1) Hypoteční úvěr u Hypoteční banky ve výši 1 237 000 Kč se splatností necelých 23 let (tj. do 70 let věku) a měsíční splátkou 5643 Kč. Výsledná výše vznikla jako součet překlenovacího úvěru ze stavebního spoření 1 120 000 Kč plus sankce stavební spořitelně ve výši 2 % za každý rok do konce fixace úroku u překlenovacího úvěru, tj. 5 × 22 400 Kč = 112 000 Kč a plus 5000 Kč jako rezerva na poplatky stavební spořitelně (např. za vyčíslení).

Tím je vyvráceno tvrzení Pavly, že netušila, jak velká by byla sankce od Modré pyramidy. Toto téma bylo několikrát diskutováno a 112 000 Kč také odpovídá nová výše hypotéčního úvěru, která již sankci zohledňuje.

2) Pravidelná investice do podílového fondu s vyváženou strategií s měsíční investicí 1300 Kč a maximální dobou trvání 23 let. Vklad celkem tedy vychází na 358 800 Kč. Předpokládaný vývoj hodnoty investice vypadá následovně:

Po 5 letech – 78 000 Kč
Po 10 letech – 204 000 Kč
Po 15 letech – 381 000 Kč
Po 17 letech – 463 000 Kč

A právě po 17 letech by měl být zůstatek úvěru nižší než hodnota pravidelné investice. Tedy Pavla získává možnost volby, zda úvěr doplatí, nebo bude pokračovat ve splácení úvěru a investici nechá dále pracovat a později ji použije pro své jiné potřeby. Tuto možnost její stávající způsob financování neumožňuje.

3) Mimo výše uvedené poradci hledali alternativu ke stávajícímu životnímu pojištění a za podobnou cenu našli řešení, které zohledňuje kromě rizika smrti a invalidity všech tří stupňů také pracovní neschopnost a trvalé následky úrazem.

Shrnutí navrhovaného řešení

Překlenovací úvěr včetně dospořování by měl být placen ještě 163 měsíců. Tzn. 5357 × 163 = 873 191 Kč. Poté úvěr přejde do standardního režimu a následuje 132 splátek po 6720 Kč. Tedy 6720 × 132 = 887 040 Kč. Celkové náklady na tuto variantu bez pojištění činí 1 760 231 Kč.

Náklady na hypoteční úvěr, který byl navržen na 22 let a 9 měsíců, tedy 273 měsíců se splátkou 5643 Kč, potom činí bez pojištění 1 540 539 Kč.

K tomu poradci navrhli pravidelnou investici s měsíční platbou 1300 Kč. Celkově by tedy začala paní Pavla platit 6943 Kč, což je částka, která se velmi blíží částce 6720 Kč, kterou by měla začít platit až od svých 61 let, tzn. téměř v důchodovém věku.

Tím, že by částku 6943 Kč začala platit nyní, by docílila možnosti splacení úvěru již po 17 letech, tzn. po 204 měsících. V tom případě by výpočet vypadal takto: 6943 Kč x 204 = 1 416 372 Kč (za předpokladu, že by investice nebyla ztrátová).

Podle propočtů je tak využití hypotečního úvěru úspornější variantou. Je třeba dodat, že výpočet nezohledňuje možnosti změny úrokové sazby po ukončení fixace. Ta se ale může měnit jak u překlenovacího úvěru, tak i u hypotečního úvěru. Proto nebyly změny sazby ve výpočtu uvažovány. Faktem ovšem také je, že úrokové sazby u překlenovacích úvěrů se zpravidla pohybují o 1 až 2 procentní body nad úrovní úrokových sazeb hypotečních úvěrů, vypočítávají poradci výhody navrhovaného řešení.

Porovnání původního a současného stavu pohledem poradců

  • Bezpečnější způsob financování (Pavla tvoří dlouhodobou rezervu, ze které může v případě nutné potřeby vybrat prostředky).
  • Celkově levnější varianta (i po započtení vysoké sankce stavební spořitelny).
  • Efektivnější způsob zhodnocení prostředků.
  • Možnost úvěr dříve doplatit.
  • Od první splátky svůj dluh umořuje.

Považujeme tímto námi navržený postup za vysvětlený a odůvodněný. A snad se nám podařilo uvést na pravou míru zkreslené informace v dopisu. Jsme přesvědčeni, že námi navržené řešení je pro paní Pavlu optimální a celou dobu jsme jednali jednoznačně v jejím zájmu. Na rámec standardního řešení jsme s Hypoteční bankou vyjednali domluvu, která vycházela z postupu Modré pyramidy (opakované tvrzení, že klientce refinancování/odchod neumožní), tedy, že v případě, že k čerpání z důvodu překážek na straně Modré pyramidy nedojde, Hypoteční banka nebude po paní Pavle sankci za nečerpání úvěru nárokovat, uzavírají svůj pohled na příběh poradci Adam a Vojtěch.

Souhrnné vyjádření Partners Financial Services

Níže uvedenou oficiální reakci do redakce Měšce zaslala Viola Baštýřová, tisková mluvčí Partners Financial Services:

Jak vyplývá z výše uvedeného, nové řešení bylo ve prospěch klientky a o sankci byla transparentně informována. Tvrzení, které v dopise uvádí, tedy že byla sankcí zaskočena, se nezakládá na pravdě. Se sankcí bylo kalkulováno od počátku – v propočtech a v žádosti o úvěr v Hypoteční bance již tuto částku zahrnovala. Důkazem je i podpis úvěrové smlouvy na 1 237 000 korun. Dle vyjádření obou poradců se právě z důvodu sankce, v průběhu vyřizování, celková částka upravovala. V Hypoteční bance mají k tomuto navýšení k dispozici potřebnou dokumentaci.

Z výše uvedeného také vyplývá, že sankce u Modré pyramidy, dle obchodních podmínek, byla ve výši 112 000 korun a nikoli 128 000 korun, jak se uvádí v dopise. Navíc nevýhodnost sankce je zde dávána do souvislosti s tříletou fixací, což není porovnatelné, protože sankce se týká celého období splácení překlenovacího úvěru.

Dopis dále uvádí, že klientka byla pod nátlakem poradců Partners. K tomu poradce Adam dodává:

Celý průběh vyřizování trval téměř tři měsíce. Obnášel několik osobních setkání, telefonátů, potvrzení a dodání dokumentů a nakonec samotný podpis smluv v bance. Kdykoliv během vyřizování mohla paní Pavla spolupráci ukončit, ale nestalo se tak. Zlom v celé situaci nastal v okamžiku, kdy pracovnice z Modré pyramidy začala ve klientce vyvolávat pocit strachu z velké finanční újmy v podobě sankce za předčasné splacení překlenovacího úvěru. Už i v dřívějším stádiu vyřizování „pohrozila“ pracovnice Modré pyramidy paní Pavle, že žádat o vyčíslení je bezpředmětné, protože jí Modrá pyramida odchod stejně neschválí. Přesto klientka žádost o vyčíslení podala. Motiv pracovnice Modré pyramidy pro vyvolávání pocitu strachu z velké finanční újmy je pro mě dosud neznámý a nepochopitelný. Pokud chtěla klientce prospět, mohla se spíše zasadit o snížení případné sankce za předčasné splacení překlenovacího úvěru. Finanční i nefinanční aspekty celého způsobu financování pro paní Pavlou totiž vychází jednoznačně ve prospěch hypotečního úvěru v kombinaci s pravidelnou investicí.

Vyjádření poradce Adama lze doplnit tím, že v posledních cca pěti měsících to není jediný případ, kdy klientům bylo vyhrožováno vysokými sankcemi v případě odchodu od Modré pyramidy formou refinancování.

V současné době monitorujeme kolem desítky případů klientů Partners, některé z nich se po několika měsíčním jednání podařilo úspěšně vyřešit, jiné jsou stále v řešení.

Jak se vyhnout sankci stavební spořitelny

Na základě jednání s našimi obchodními partnery se nám podařilo u tří bank (Česká spořitelny, Hypotéční banky a Sberbank) najít způsob, jak se sankci vyhnout, ukazuje cestu Viola Baštýřová z Partners, jak refinancovat překlenovací úvěr bez sankce.

Finta je v tom, že k refinancování se použije předhypotečního úvěru, u kterého banka souhlasí se zápisem do katastru nemovitostí se zpožděním. Banka tak uvolní peníze bez zástavního práva. V takovém případě se klienti vyhnou tomu, že podle smluvních podmínek nedostanou souhlas se zápisem zástavy v dalším pořadí do katastru nemovitostí.

Jakmile dojde ke splacení úvěru, ztrácí stavební spořitelna právo na zástavu. Na výzvu ho musí z katastru vymazat, čímž zanikne celá zástavní smlouva a instituce ani nemůže uplatnit 10% sankci. Nová banka pak provede bez problému zápis, uzavírá případ Baštýřová.

64 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 19. 5. 2015 11:26