Spočítejte si...

Zavřít

Exkluzivní smlouvy u realitek: Ne vždy musíte platit pokutu

Máte s realitkou exkluzivní smlouvu, ale samotná transakce je v nedohlednu? Pokud si ji zařídíte sami, dostanete pokutu. Ne vždy ji ale musíte zaplatit.

Na realitním trhu není těžké narazit na realitní kanceláře, které si vás zaváží tzv. exkluzivní smlouvou, jak jsme upozornili v článku S realitní kanceláří nebo bez ní?.

Když pak nevidíte výraznější snahu nemovitost prodat nebo pronajmout a vy si třeba nakonec prodej či pronájem zařídíte sami, hrozí vám povinnost placení poměrně vysoké pokuty. Je pravda, že realitní kanceláře a různí realitní zprostředkovatelé takové smlouvy svým klientům vnucují, přičemž je současně obelhávají tvrzením, že se k ničemu podobnému nezavazují, nic takového jim ze smlouvy nehrozí a klienti jsou pak zaskočení. Není ovšem pravda, že vždy musejí klienti sjednanou smluvní pokutu zaplatit.

Případy, kdy se relativní kanceláře – a to i soudní cestou – domáhají po svých klientech zaplacení smluvní pokuty ze zprostředkovatelské smlouvy, v poslední době narůstají. Obvykle je tomu tak, že realitní kancelář uzavře se zájemcem o zprostředkování prodeje nebo pronájmu nemovitosti (klientem, jako budoucím prodávajícím nebo budoucím pronajímatelem) zprostředkova­telskou nebo jinou smlouvu. Jejím předmětem je závazek realitní kanceláře zprostředkovat za provizi prodej (či pronájem atp.) nemovitosti ve prospěch klienta. Realitní kancelář nemovitost zařadí do své nabídky, ovšem výsledek se nedostaví vůbec nebo včas, jak by si klient představoval. Čtěte také: Nenechte se napálit realitkou ani kupcem nemovitosti, který bude rychlejší než vy

Proto ještě předtím, než dojde k případnému uzavření požadované kupní či nájemní smlouvy či vůbec realitní kancelář nabídne nějaký výsledek své činnosti, který by toho byl předpokladem, si klient zájemce najde sám a dosáhne dohody s ním bez účasti realitní kanceláře. Realitní kancelář tak přichází o provizi, kterou si se zájemcem smluvila. Čtěte také: Do kdy se lze vyvázat ze smlouvy o smlouvě budoucí

Tomuto výsledku se realitní kanceláře brání tím, že součástí smlouvy činí závazek klienta zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu pro případ porušení smluvních povinností a závazků ve smlouvě uvedených. Mezi takové závazky je zahrnut i povinnost klienta, že po dobu trvání smluvního vztahu nemovitost sám neprodá (nepronajme), jakož i že nebude činit žádné právní úkony k tomu směřující.

Sjednaná smluvní pokuta ve většině případů odpovídá výši provize, stanovené určitým procentem z kupní ceny či z ceny nájemného. V případě prodeje nemovitosti tak může dosáhnout i několika set tisíc korun. Zájemci většinou nejsou ochotni takové částky hradit a nárok zprostředkovatele na zaplacení smluvní pokuty se stává předmětem sporu. Čtěte také: S kupní cenou nemovitosti a daní z převodu si nezahrávejte

Záleží, jak je prodeje nebo pronájmu dosaženo

Právní úprava zprostředkovatelské smlouvy je obsažena v ust. § 774 a násl. občanského zákoníku. Zprostředkovatel se zavazuje zprostředkova­telskou smlouvou obstarat zájemci (klientovi) za odměnu uzavření smlouvy a zájemce (budoucí prodávající, budoucí pronajímatel) se zavazuje zprostředkovateli poskytnout odměnu tehdy, „byl-li výsledek dosažen přičiněním zprostředkovatele“. Čtěte také: Víte, ve kterých případech musíte platit daň z převodu nemovitostí?

Judikatorní praxe soudů dovodila, že míra přičinění zprostředkovatele může být různá, od pouhého seznámení klienta se zájemcem (budoucím resp. potenciálním smluvním partnerem) až po aktivní účast při uzavírání smlouvy mezi zájemcem (o koupi nebo pronajmutí nemovitosti apod.) a klientem.

Nárok na odměnu vzniká zprostředkovateli v každém případě až dosažením výsledku, tj. tehdy, pokud klient uzavře smlouvu ke splnění své nabídky či poptávky. Vždy musí existovat příčinná souvislost mezi činností zprostředkovatele a výsledkem, tedy uzavřením požadované smlouvy. Čtěte také: Jak napsat smlouvu, aby vás podnájemník „nevypekl“

Dojde-li totiž k uzavření smlouvy mezi klientem a zájemcem o nemovitost (třetí osobou – budoucím kupujícím, budoucím nájemcem) bez účasti zprostředkovatele, nárok na odměnu zprostředkovateli podle zákona nevzniká. Pokud si klient najde kupce nebo nájemce pro svou nemovitost sám, realitní kancelář nemá dle ust. § 774 občanského zákoníku nárok na odměnu, ačkoli určitou činnost ve věci nesporně vyvinula.

Pokud se účastníci zprostředkovatelské smlouvy odchýlí od ust. § 774 občanského zákoníku ujednáním o smluvní pokutě zaručující realitní kanceláři jako zprostředkovateli odměnu i pro případ, že uzavření požadované smlouvy neobstará, jde o dohodu, která je v rozporu se zákonem, a proto je takové ujednání absolutně neplatné.  Přečtěte si také: Co je to judikatura aneb Poučné příběhy ze soudních síní

Je přitom nerozhodné, že zprostředkovatelská smlouva nehovoří přímo o vzniku nároku na odměnu, ale konstruuje jej jako nárok na zaplacení smluvní pokuty. Úmysl obejít zákon je zřejmý. Sjednaná smluvní pokuta totiž v těchto případech odpovídá provizi, kterou si strany ve smlouvě sjednávají za dosažení výsledku, a to přičiněním zprostředkovatele. K tomu však nedochází.

(Podrobněji viz právní rozbor a argumentaci v Nezdařil, A.: Zprostředkovatelská smlouva a praxe realitních kanceláří, Právní rádce č. 2/2007, Economia a.s.)

Najděte si své bydlení v katalogu nemovitostí

Z judikatury ke vzniku nároku zprostředkovatele

Obecně platí, že právo na odměnu (provizi) přísluší zprostředkovateli, jestliže zájemce uzavře se třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu a jestliže tato smlouva byla uzavřena přičiněním zprostředkovatele, tj. v příčinné souvislosti s jeho činností, k níž se ve vztahu k zájemci zavázal (ust. § 774 občanského zákoníku). Není vyloučeno, aby si smluvní strany sjednaly co do vzniku nároku na odměnu režim odchylný, např. že povinnost zájemce poskytnout odměnu vznikne již zajištěním reálné a možné příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy (obstaráním příležitosti) bez ohledu na výsledek. Každá ze stran může vypovědět zprostředkova­telskou smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou v obecné výpovědní lhůtě stanovené pro tyto případy ust. § 582 odst. 1 občanského zákoníku, není-li výpovědní lhůta dohodnuta jinak.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 33 Cdo 696/2008, ze dne 16. 9. 2009.)

Lze tedy konstatovat, že v popsaném typickém případě realitní kancelář jako „zprostředkovatel obchodu, který nezprostředkovala“ nárok na smluvní pokutu nemá a případné přijetí peněžité částky jí odpovídající je bezdůvodným obohacením na její straně, které může případně klient, pokud jej pod tlakem či neznaje svých práv zaplatil, vymáhat zpět.

Takto jednoznačné tvrzení však neplatí vždy – nelze se jím bránit v případě, že realitní kancelář uzavře s klientem (nejspíš záměrně) nikoliv typickou smlouvu zprostředkova­telskou, nýbrž občanským zákoníkem nepojmenovanou (tzv. inominátní) smlouvu, kterou nazve např. smlouvou o spolupráci (při prodeji nebo pronájmu nemovitosti). Před riziky nepojmenovaných smluv už jsme varovali před časem: Čtěte více: Co jsou to nepojmenované smlouvy a nač si dát při jejich uzavírání pozor?

Z judikatury ke smlouvě o rezervaci příležitosti uzavření budoucí kupní smlouvy jako smlouvy nepojmenované:

Uzavřou-li subjekty smlouvu nepojmenovanou ve smyslu ust. § 51 občanského zákoníku, pak platí, že pro právní vztahy vyplývající z této smlouvy je rozhodující především její obsah (vlastní smluvní ujednání), tedy to, jak jsou vymezeny vzájemná práva a povinnosti smluvních stran; takto stanovené povinnosti jsou pak pro ně závazné.

Tak tomu je i v posuzovaném případě, neboť smlouva o rezervaci, jež byla prostředkem k zajištění záměru účastníků uzavřít v budoucnu zamýšlenou kupní smlouvu na nemovitost, neodpovídá žádnému z typů smluv, jež jsou výslovně upraveny zvláštními ustanoveními závazkového práva, a proto jde o smlouvu nepojmenovanou podle ust. § 51 občanského zákoníku.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 33 Cdo 3819/2007, ze dne 15. 12. 2009.)

cestovko

Podobné výhody vůči svému klientovi dosahují realitní kanceláře i jinými způsoby, využitím jiných právních instrumentů a institutů (např. skrze ujednání o ušlém zisku apod.). Proto lze vždy jen a jen klientovi doporučit, aby se poradil, a to již před uzavřením pouhé zprostředkovatelské smlouvy (či smlouvy o záloze, smlouvy o spolupráci, smlouvy o složení zálohy na rezervační poplatek na (budoucí) prodej či pronajmutí nemovitosti atp., ať už je dvoustranný právní úkon upravující pravidla spolupráce klienta a realitní kanceláře nazván jakkoliv) s nezávislým právníkem, erudovaným v oboru právních vztahů k nemovitostem a veškeré své kroky s ním konzultoval.

Použitá literatura: Nezdařil, A.: Zprostředkovatelská smlouva a praxe realitních kanceláří, Právní rádce č. 2/2007, Economia a.s.

7 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 12. 10. 2015 20:57