Spočítejte si...

Zavřít

Družstevní byty se vrací. Jaké mají výhody a nevýhody?

Družstevní bydlení rozhodně není mrtvé. Na Západě mnoho let úspěšně funguje a zdá se, že druhý dech chytí také v České republice.

Když se řekne družstevní byt, vybaví se většině lidí zvláštní hybrid mezi vlastnictvím a pronájmem z devadesátých let. Družstevní byty ale stále existují, a co víc, dokonce vznikají nové. Za vším hledejte developery. Ti sice stále ještě preferují výstavbu nových bytů určených k okamžitému prodeji, nicméně se přizpůsobili také situaci na trhu a začali opět nabízet také družstevní projekty. Byty v takových domech totiž mohou nabízet i zájemcům, kteří z různých důvodů nedosáhnou na hypotéku, například proto, že mají těžko prokazatelné příjmy.

Jak je to možné? Jednoduše proto, že do banky nejdou žádat o úvěr zájemci o byty, nýbrž rovnou developer. Následně založí družstvo, shromáždí dostatečný počet členů, tedy budoucích obyvatel bytů, nabídne jim zajímavé podmínky. Ty obvykle stojí na počáteční platbě dvaceti až třiceti procent ceny bytu, zbytek je potom rozložen do splátek, například po dobu 20 až 30 let, jež jsou hrazeny podobně jako nájem. Jako družstevník jste svým způsobem podílníkem družstva s různými povinnostmi a právy. Jedním z nich je to, že po splacení celé ceny bytu vám družstvo byt převede do osobního vlastnictví. Například bytové družstvo nechce prokázat výši vašeho příjmu, nehledí na váš věk a bere na svá bedra vyjednávání s bankou. Také družstevní byt si můžete pořídit za účelem investice do nemovitosti. Byt můžete dál pronajímat a nájemník tak za vás hradí měsíční platbu. Ale na rozdíl od klasické hypotéky  se předem nezadlužíte bance, říká Martin Kroh, předseda správní rady DMS ČR a předseda představenstva SBD Praha.

Družstevní byty mají v cizině dlouhou tradici

Pokud máte za to, že družstevní byty jsou českým, případně východoevropským výmyslem, jste na omylu. Tento způsob vlastnictví má v západoevropských zemích, například Švýcarsku a Německu, dlouhou tradici a je dodnes poměrně hojně využíván. Lze tedy očekávat, že i u nás tento segment dále poroste.

Co nastane, pokud nebudete splácet?

V případě, že nesplácíte bance kupní cenu bytu, nemůžete v případě družstva čekat oproti hypotéce nějaké výhody. U dlouhodobých neplatičů, tedy těch, kteří svůj podíl nesplácí půl roku a déle, může banka uplatnit zástavní právo na byt. Stejná situace ostatně nastane i při neplacení hypotéky, akorát s tím rozdílem, že se banka s neplatičem pravděpodobně bude chtít dohodnout na odkladu splátek, případně změně splátkového kalendáře. Banky financující družstevní úvěry mají ve zvyku tvořit rezervy tak, že družstevníci platí více, než kolik činí anuita (pravidelná měsíční splátka). To má za výsledek, že pokud všichni splácí tak, jak mají, dojde ke splacení úvěru dříve než ve smluvené lhůtě. Banky tak postupují ale především proto, aby při výpadku splátek některého z družstevníků, mohly vzniklé manko pokrýt z těchto rezerv.

Mohu družstevní byt prodat?

Rozdíly ve formě vlastnictví v případě vlastního a družstevního bytu jsou především papírové. V mnoha ohledech lze s oběma typy bytů disponovat obdobně. Dokonce platí, že prodej družstevního bytu je jednodušší než bytu vlastního. Prodej bytu nepodléhá schvalování družstvem. Kupující a prodávající mezi sebou podepíší smlouvu o převodu družstevního podílu, čímž je celá věc ukončena. Odpadá tak nutnost sepisovat složitou smlouvu a změny zanášet do katastru nemovitostí. Nemusíte se ani pídit po tom, zda na bytě neváznou věcná břemena a zástavy. Obejdete také daň z převodu nemovitosti.

Mohu družstevní byt pronajímat a vzít si na něj hypotéku?

Zde družstevníci narazí pravděpodobně na největší problémy. Družstevní byt lze totiž pronajímat pouze se souhlasem družstva, které vám ho logicky nemusí poskytnout. Například z důvodu, že se vaši nájemníci nechovali v domě zrovna nejlépe. Převládne-li mezi členy družstva například názor, že obyvatelé v domě by se neměli příliš často měnit, mohou tržní pronajímání bytů v domě úplně zakázat, říká generální ředitel společnosti Ekospol Evžen Korec. Družstevním bytem v žádném případě nelze ručit za hypotéku nebo úvěr.

Historie družstevního bydlení

Družstevní bydlení má v České republice dlouholetou tradici. První zmínky se objevují již v 19. století. Za první republiky měla družstva nejen profesní charakter, ale působila i společensky a kulturně. Jejich rozvoj přerušila až druhá světová válka. Po jejím ukončení byla družstva obnovena a podílela se na obnově zničeného bytového fondu. Velký rozkvět nastal v padesátých letech minulého století, kdy za finanční pomoci státu byla prostřednictvím bytových družstev a jejich členů vystavěna celá řada bytů. V osmdesátých a devadesátých letech tvořily družstevní byty 40% podíl u nově postavených panelových domů. Po roce 1989 téměř došlo k ukončení činnosti družstev. Jejich oživení nastalo díky privatizaci a převodu bytů do osobního vlastnictví. Na území ČR v současnosti působí stovky bytových družstev, čímž se řadí mezi evropské státy s největším podílem družstevních bytů.

Jak se rozhoduje?

Nejvyšším orgánem družstva je takzvaná členská schůze, na které platí zásada, že každý člen družstva disponuje jedním hlasem. Schůze se může usnášet pouze za předpokladu, že na ní dorazí nadpoloviční většina členů družstva. Pak se hlasuje o jednotlivých bodech programu, kdy rozhoduje nadpoloviční většina zúčastněných. Rozhodovací proces je tedy poněkud odlišný od takzvaného shromáždění vlastníků, kterého byste byli členem jako majitelé bytu. Zde členové nemají každý jeden hlas. Jejich hlasy mají různou váhu podle toho, jaká je velikost jimi spoluvlastněných podílů společných částí domu. Ta se pro změnu určuje podle velikosti bytu. Majitel čtyřpokojového bytu má proto „více hlasů“ než majitel bytu dvoupokojového.

Byt ve vlastnictví a spousta povinností

S koupí bytu přichází nejen radosti, ale i řada povinností, jako například povinné členství ve společenství vlastníků jednotek (SVJ). Někoho toto zjištění může natolik zaskočit, že by z něj rovnou rád vystoupil. Jenže to není možné.

S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky automaticky přechází i spoluvlastnické právo ke společným částem domu na nového majitele. Tím dostáváte právo ale i povinnost rozhodovat o společném majetku a navíc se musíte také spolupodílet na jeho správě a údržbě, ať už fakticky nebo jen finančně.

Dokonce se ani nemusíte přestěhovat

Dokonce se může stát, že se ani nebudete muset stěhovat, a přesto se i vy budete potýkat s povinností založit společenství vlastníků jednotek, upozorňuje advokátka Mgr. Bohdana Hejduková z portálu pravnigramotnost.cz, který se specializuje na právní poradenství pro společenství vlastníků jednotek.

Jak je to možné? Stačí, když je naplněna zákonem stanovená podmínka, aby bylo v soukromém vlastnictví 3 různých majitelů minimálně 5 jednotek. Pokud tedy ve vašem domě nabízí bytové družstvo byty do soukromého vlastnictví a prodá se alespoň pět bytů minimálně třem různým majitelům, bude se založení společenství vlastníků jednotek týkat i vás.

Založení společenství vlastníků jednotek

Až do konce roku 2013 vznikala společenství vlastníků jednotek ze zákona, po novém roce však nastala zásadní změna. Proces vzniku je nyní dvoufázový a prvním krokem je vlastní sepsání zakladatelských listin se všemi náležitostmi, krokem druhým je zápis do veřejného rejstříku. Dnem zapsání vznikne i společenství vlastníků jednotek.

Krok číslo jedna

Při zakládání společenství vlastníků je nutné nejprve připravit stanovy podle nového občanského zákoníku, řádně svolat zakladatelskou schůzi a zde jednohlasně schválit stanovy, které musí být sepsány formou notářského zápisu. Notářský zápis bude nově požadován i při každé změně stanov, takže je potřeba si stanovy dopředu důkladně promyslet a připravit se raději na všechny možné eventuality, protože každý notářský zápis samozřejmě něco stojí.

Krok číslo dva

Samotný vznik společenství vlastníků souvisí se zápisem do veřejného rejstříku. Dnem založení je tedy okamžik, kdy je SVJ zapsáno do tohoto rejstříku u příslušného soudu. Leckoho možná napadne, co se stane, pokud vlastníci naplní podmínku vzniku společenství vlastníků jednotek, ale fakticky ho nezaloží.

K této situaci advokátka Hejduková uvádí: Budou-li vlastníci se založením SVJ otálet, má pro ně od nového roku stát připravené i poměrně důrazné sankce za nesplnění svých povinností, a to v podobě blokování zápisu do katastru nemovitostí při převodu vlastnického práva na dalšího vlastníka. To v praxi znamená, že žádný byt v inkriminovaném domě nebude možné prodat ani koupit až do chvíle, než se založí společenství vlastníků.

SVJ si můžete založit i dobrovolně

Společenství vlastníků jednotek je možné založit se souhlasem všech vlastníků i dobrovolně, nemusí vznikat jen v domech, které mají více než zákonem požadovaných pět jednotek. Kdo a proč by se měl k podobnému kroku odhodlat? Například proto, aby se vlastníci vyhnuli nepříjemné situaci, týkající se dluhů související se správou společných prostor.

Není-li společenství vlastníků, pak se právní poměry mezi spoluvlastníky domu řídí obecnými ustanoveními o spoluvlastnictví. V praxi to znamená, že za tyto dluhy odpovídá každý ze spolumajitelů v plném rozsahu a v krajním případě může uhradit celý společný dluh jen jedna osoba. Pokud by bylo založeno společenství vlastníků jednotek, odpovídal by každý vlastník jen do výše svého vlastnického podílu.

2 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 19. 3. 2014 11:47