Spočítejte si...

Zavřít

Dražba nemovitosti - alternativa k prodeji

Můžeme zvolit několik způsobů, jak se stát z vlastníka nemovitosti vlastníkem finanční hotovosti odpovídající její hodnotě. Nejobvyklejším je přímý prodej zprostředkovaný realitní kanceláří. Někdy však může být výhodnější alternativou k prodeji nemovitosti její dražba. Kdy a proč?

Pro pochopení problematiky dražeb je třeba si nejprve ujasnit některé důležité pojmy. Komplexní úpravu veřejných dražeb obsahuje zákon č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. Zákon rozlišuje dva druhy dražeb:

  • dražby dobrovolné, prováděné na návrh vlastníka věci nebo osoby oprávněné (např. likvidátora či správce konkursní podstaty) a
  • dražby nedobrovolné, prováděné na návrh zástavního věřitele, a to i proti vůli vlastníka předmětu dražby.

Dále budu zabývat pouze dražbami dobrovolnými.

O tom, co je to dražba a jak probíhá, má jakousi představu snad každý. Je to veřejné jednání za účelem přechodu vlastnického práva k předmětu dražby z dosavadního vlastníka na vydražitele. Dražit lze nemovitosti, věci movité i majetková práva (např. pohledávky) s výjimkami uvedenými v zákoně. Dražbu může organizovat a provádět pouze koncesovaný dražebník, který nese plnou zodpovědnost za její zákonný průběh a pro případ vzniku škody je povinně pojištěn. Seznam dražebníků lze nalézt na www.centralni-adresa.cz.

Příprava dražby a její průběh je plně v režii vlastníkem nemovitosti vybraného dražebníka. Jejich vztah musí být upraven písemnou smlouvou, která má zákonem stanovené náležitosti. Součástí smlouvy je i dohodou sjednaná odměna dražebníka, která obvykle činí 3 – 7 % z ceny dosažené vydražením.

Dražebník v rámci přípravy dražby zajistí mj. znalecký odhad v místě a čase obvyklé ceny nemovitosti, zohledňující její stav a případné vady.

Navrhovatel odpovídá za vady předmětu dražby, které mu byly či měly být při podání návrhu na provedení dražby známy a neupozornil na ně včas dražebníka!

Výše nejnižšího podání (vyvolávací cena), za nějž bude nemovitost nabídnuta k dražbě, je v zásadě věcí vlastníka nemovitosti – bez ohledu na výši ceny odhadní. Je však zřejmé, že správné stanovení výše nejnižšího podání má rozhodující vliv na zájem o dražbu a úspěšné vydražení nemovitosti. Je tedy dobré vzít v potaz doporučení dražebníka, který má v této věci zpravidla větší zkušenosti než navrhovatel dražby.

Konání dražby dražebník vyhlásí dražební vyhláškou, v níž musí uvést všechny předepsané informace, mj. i dva termíny prohlídky dražené nemovitosti. Dražební vyhláška musí být zveřejněna způsobem vzhledem k předmětu dražby v místě obvyklým, tj. v případě dražby nemovitosti mj. vyvěšena ve veřejně přístupné části objektu a nejméně 30 dnů před zahájením dražby rovněž zveřejněna na centrální adrese.

Dražební vyhláška a dražební řád jsou dvě různé věci. V dražebním řádu, který se zpravidla netýká pouze jedné dražby, dražebník může konkretizovat některá ustanovení zákona o veřejných dražbách pro podmínky své činnosti.

Dražební jednání je veřejné, tzn. že smí dražit každý, kdo splní předepsané zákonné podmínky. Účastníka dražby může zastupovat zástupce na základě písemné plné moci s úředně ověřeným podpisem. Podmínkou účasti na dražbě je složení dražební jistoty ve výši a termínu uvedeném v dražební vyhlášce.

Dražební jistota činí nejvýše 30 % z nejnižšího podání a slouží jako zajištění budoucích závazků účastníků dražby.

Dražební jednání řídí licitátor, který dražbu zahajuje tzv. vyvoláním, dále pak vyzývá účastníky, aby činili podání a nakonec uděluje příklep. Součástí vyvolání je oznámení nejnižšího podání a stanoveného minimálního příhozu. Draží se, dokud účastníci dražby činí vyšší podání.

Není-li nikdo z účastníků dražby ochoten další vyšší podání učinit ani po třetí výzvě, udělí licitátor příklep účastníkovi dražby, který učinil dosud nejvyšší podání. Udělením příklepu je dražba skončena. Dražebník neprodleně vrátí účastníkům dražby s výjimkou vydražitele složené dražební jistoty. Dokladem o provedené dražbě je protokol, který je dražebník povinen po ukončení dražby vyhotovit.

Účastník dražby, jemuž byl udělen příklep, se stal vydražitelem. Vydražitel je povinen uhradit dražebníkovi cenu dosaženou vydražením ve stanovené lhůtě; je-li tato částka nižší než 200 000 Kč ihned po skončení dražby, částku do 500 000 Kč do 10 dnů a částku vyšší než 500 000 Kč do 3 měsíců od skončení dražby, přičemž na cenu dosaženou vydražením se vydražiteli započítá jím složená dražební jistota a její příslušenství. Provedením úhrady přechází na vydražitele vlastnictví předmětu dražby k okamžiku udělení příklepu.

Náklady dražby (např. pronájem sálu, znalečné, náklady medializace atd.) se hradí z výtěžku dražby, není-li ve smlouvě o provedení dražby ujednáno jinak. Výtěžek dražby předá dražebník po vypořádání nákladů dražby bez zbytečného odkladu po uhrazení ceny dosažené vydražením bývalému vlastníkovi.

Vydražiteli, který nabyl vlastnictví předmětu dražby, dražebník vydá písemné potvrzení o nabytí vlastnictví. Jde-li o nemovitost, dražebník zašle jedno vyhotovení potvrzení o nabytí vlastnictví rovněž příslušnému katastrálnímu úřadu. Vlastník, popř. jím zmocněný zástupce, nemovitost protokolárně předá vydražiteli na základě předložení potvrzení o vlastnictví.

Nebylo-li po vyvolání učiněno ani nejnižší podání, může licitátor snížit nejnižší podání o částku uvedenou ve smlouvě o provedení dražby. Pokud se nikdo z účastníků ani pak do dražby nezapojí, licitátor dražbu ukončí. Následně lze připravit a provést dražbu opakovanou.

Nezaplatí-li vydražitel ve stanovené lhůtě cenu dosaženou vydražením, dojde k tzv. zmaření dražby. Na vydražitele nepřejde vlastnictví k předmětu dražby a z jistoty jím složené se zaplatí náklady zmařené dražby a náklady dražby opakované, případně další vzniklá škoda.

Výhody dražby

  • U nemovitostí, o něž lze předpokládat větší zájem, lze při vhodně nízké vyvolávací ceně a dostatečné publicitě dosáhnout v licitaci zpravidla vyšší ceny, než by bylo možno přímým prodejem. V dražebním boji se dražitelé často nechají strhnout k částkám, které by jinak naprosto nebyli ochotni zaplatit!
  • Přechod vlastnictví předmětu dražby je v případě zaplacení ceny dosažené vydražením k okamžiku příklepu, a to ve stavu, v němž se nacházel. Pokud navrhovatel nezamlčel právní či faktické vady, je pro vydražitele obtížné cokoliv změnit.
  • Bezpečnost a relativně velká rychlost finanční transakce: téměř nemůže – na rozdíl od přímého prodeje – nastat situace, že by vlastník nemovitosti neměl nemovitost ani peníze nebo že by nový vlastník odmítal doplatit sjednanou cenu s poukazem na vady nemovitosti.
  • Daň z převodu nemovitostí platí kupující vždy z ceny dosažené vydražením bez ohledu na cenu odhadní. Toho lze s výhodou využít zejména tam, kde vyhlášková odhadní cena nemovitosti je podstatně vyšší než její reálná tržní cena.
  • Transparentnost a objektivní stanovení ceny, což je důležité zejména v případech, kdy by někdo mohl prodej zpochybňovat – nejen v rámci činnosti likvidátorů nebo správců konkursní podstaty, ale např. i rámci vypořádání dědictví atd.

Anketa

Zúčastnil/a jste se již dražby nemovitosti?