Doplácejí majitelé domů na své nájemníky nebo naopak?

Nájemné poroste rychleji, co s tím?

Ministerstvo pro místní rozvoj oznámilo, že regulované nájemné nejspíš poroste mnohem rychleji, než původně předpokládalo. Podle vyjádření místopředsedy vlády a ministra pro místní rozvoj Jiřího Čunka se při schvalování zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájmů, v roce 2006 počítalo s tím, že meziroční nárůst nájemného v dalších čtyřech letech nepřekročí hranici 20 %. Letos však stoupne v průměru o více než 23 %, v roce 2009 o 30 % a o rok později dokonce o více než 40 %.

To představuje ohrožení životní úrovně desítek tisíc domácností a růst výdajů státního rozpočtu na výplatu sociálních dávek. Podle propočtů ministerstva v roce 2010 bude příspěvek na bydlení potřebovat 60 tisíc domácností, tedy o třetinu více než dnes. Pro 2 tisíce domácností se i tak jejich finanční situace stane neúnosnou. Lze tedy očekávat, že za dva roky výrazně vzroste počet neplatičů nájemného a s ním i počet soudních sporů a následných exekučních vyklizení bytů.

Součástí tiskové zprávy ministerstva je i návrh čtyř bodů, které mají pomoci zmíněné problémy vyřešit. První dva z nich uvažují s investiční a systémovou podporou výstavby nájemních bytů. Investiční podpora by měla spočívat ve státních garancích investorům za splácení dlouhodobých úvěrů. Tato forma podpory by však měla být pouhým doplňkem systémové podpory v podobě přímých dotací. K jejich poskytování ovšem chybějí finanční zdroje a legislativní podmínky pro jejich čerpání.

Bez dodatečných finančních zdrojů a změny legislativy se neobejde ani třetí navržený bod. Uvažuje se o zavedení provozní podpory majitelům bytů určitého standardu, kteří je nabídnou k pronájmu za stanovených podmínek v rámci sítě sociálních bytů pro potřebné. Stát by si tedy fakticky objednával službu třeba i u soukromých osob a platil by jim za to stanovenou částku. Obtížné však nepochybně bude stanovení odpovídající výše této podpory a zamezení jejímu zneužívání.

Krajní řešení: zpomalení deregulace

Zdánlivě zcela bezproblémová by byla realizace čtvrtého bodu. Jednoduché, elegantní a levné řešení zmírnění sociálních dopadů rychlého růstu nájemného spočívá v rozložení jeho deregulace ve velkých městech do delšího časového úseku. Stát by tedy reguloval nájemné i po roce 2010. Kontrover­znosti tohoto návrhu jsou si dobře vědomi i jeho předkladatelé. Přímo v jeho textu je uvedena douška, že místopředseda vlády Jiří Čunek tento návrh považuje jen za „krajní řešení“.

Zarážející je, že se takovýto návrh na zpomalení tempa deregulace nájemného, byť zatím jen v hypotetické rovině, v oficiálním materiálu ministerstva vůbec objevil. Je totiž v přímém rozporu s programovým prohlášením vlády. Hned v jeho druhém odstavci se lze dočíst, že vláda bude ctít principy právního státu a tržní ekonomiky. Píše se zde sice také o sociální odpovědnosti, tou ale nemůže být odůvodněno pokračování protiprávního zvýhodňování jedné skupiny občanů na úkor skupiny jiné a deformování trhu s nájemním bydlením.

Protiprávnost státní regulace nájemného potvrdil i nález Ústavního soudu. Její neudržitelnost uznala už předchozí sociálnědemokra­tická vláda, která postup jejího odstranění sama připravila. Fakt, že majitelé domů jsou regulací nájemného poškozováni na svých právech, ve svém vyjádření k soudnímu sporu s majitelů domů s Českou republikou, kterým se zabývá Evropský soud pro lidská práva, uznal i Jiří Čunek. O to překvapivější je jeho návrh, aby trvání tohoto stavu bylo prodlouženo.

Vysvětlení, proč bylo kontroverzní téma zpomalení tempa deregulace nájemného znovu otevřeno, se skrývá v závěru tiskové zprávy. Jde totiž o budování dobré výchozí pozice pro vyjednávání o rozpočtu Ministerstva pro místní rozvoj a Státního fondu pro rozvoj bydlení. Zejména zmíněný státní fond se dostal do prekérní situace. Jeho výdaje dosud byly kryty dotacemi z Fondu národního majetku, který však byl zrušen. Čím budou tyto dotace nahrazeny, není zatím jasné.

Kdo na koho doplácí?

V souvislosti se zprávou o zrychlení tempa růstu regulovaného nájemného se opět objevila otázka, jak má být jeho výše určována. Podle vyjádření předsedy Sdružení nájemníků ČR a poslance Stanislava Křečka je růst nájemného příliš rychlý a požadavky majitelů domů nemravně vysoké. Už současná výše regulovaného nájemného prý většinou pokrývá náklady na provoz, správu a údržbu domů i zisk jejich majitelů v řádu desítek procent. Pro jakékoliv další rychlé zvyšování nájemného tedy není důvod.

Názor majitelů domů je diametrálně odlišný. Podle nich náklady na opravy jejich, z minulosti často dosti zanedbaných, domů rostou rychleji než nájemné, a oni je musejí dotovat z vlastních prostředků anebo z výnosů z pronájmu nebytových prostor a bytů pronajatých za tržní nájemné. Argumentují tím, že ve výpočtu nájemného je nutno uvažovat nejen s náklady na údržbu domu, ale se všemi náklady, které s jeho vlastnictvím souvisí. Promítnout by se do něj tedy měly i odpisy, pojištění, náklady na vymáhání pohledávek atd.

Zatímco zastánci nájemníků hovoří o nákladové ceně kolem 30 Kč za metr čtvereční obytné plochy na měsíc, majitelé domů uvádějí dvoj- i trojnásobek této částky. Mimo to uvažují ještě s alespoň 5% ziskem, který vyjadřuje náklady kapitálu jimi vloženého do pořízení domu. Objektivně rozhodnout, jaká nákladová cena je správná a co vše se do ní má zahrnout, je obtížné. Každý jednotlivý případ by musela na základě účetního auditu a znaleckých posudků individuálně posoudit soud či jiná nezávislá autorita, což je zcela nereálné.

Složitě stanovovat nákladovou cenu nájemného by přitom vůbec nemělo být třeba. Podmínky pronájmu by měl určit poměr nabídky a poptávky na trhu, jak se to ostatně děje u bytů s neregulovaným nájemným. Pokud majitel takovéhoto bytu požaduje příliš vysoké nájemné, jeho byt zůstane prázdný. Bude-li ho chtít pronajmout, bude muset své požadavky zkorigovat, a to bez ohledu na nákladovou cenu. Je-li pro něho vlastnictví bytu za těchto podmínek nerentabilní, může byt prodat. Prodejní cenu bytu přitom opět určí trh.

Sociální bydlení by měl zajistit stát nebo obce

Hlavním argumentem odpůrců liberalizace trhu s nájemným bydlením je to, že v případě růstu nájemného se desetitisíce lidí dostanou do tíživé finanční situace. Zejména starým lidem užívajícím větší byty v centrech velkých měst by po zaplacení nájemného z jejich důchodů nemusely zůstat prakticky žádné peníze na živobytí a na stará kolena by se z nich mohli stát bezdomovci. Stát vznik takovéto situace tedy nesmí dopustit. S tím vším lze určitě souhlasit. Zároveň je ale třeba doplnit několik věcí.

Především: výsadu bydlení v bytech s regulovaným nájemným má jen část občanů. Řada z nich přitom rozhodně nepatří mezi ty sociálně slabé, kteří by nebyli schopni si zajistit své vlastní bydlení anebo platit v pronajatém bytě tržní nájemné. Naopak řada sociálně slabých občanů se o své bydlení musí postarat zcela sama. Prostě neměli to štěstí, aby získali, nebo dokonce zdědili, užívací právo k bytu s regulovaným nájemným. Jsou proto nuceni platit tržní nájemné bez jakýchkoliv omezení. Jejich situace přitom nikoho nezajímá.

Například nehorázně vysoké nájemné 100 Kč za metr čtvereční obytné plochy představuje u sedmdesátime­trového bytu částku 7 tisíc Kč měsíčně. Takto velký panelákový byt na sídlišti na okraji Prahy se prodává za cenu cca 3 milióny Kč. Člověk, který se rozhodne si jej pořídit, bude při současných úrokových sazbách na splátce hypotečního úvěru platit po dobu třiceti let kolem 17 tisíc Kč měsíčně. Vedle toho zaplatí minimálně 3 tisíce Kč na příspěvku do fondu oprav. K tomu musí platit pojistné, daň z nemovitosti a samozřejmě i elektřinu, plyn, topení atd.

Cítí-li se stát být povinen zajistit určitým skupinám sociálně slabých občanů pro ně dostupné bydlení, musí tuto svou povinnost buď zajistit sám, nebo třeba ve spolupráci s obcemi. Státu nic nebrání v pořízení potřebného počtu bytů a v jejich pronajímání za nízké nájemné k tíži všech daňových poplatníků. Pokud chce tuto službu zajistit od soukromých osob, měl by se s nimi dohodnout na podmínkách, za kterých budou ochotni ji pro něj zajistit. Určitě by ale neměl vyžadovat, aby ji poskytovali za podmínek, s kterými tyto osoby nesouhlasí.