Spočítejte si...

Zavřít

Doklady k vyúčtování služeb vždy musíte dostat

Chcete-li zkontrolovat vyúčtování služeb, musí vám předložit komplexní soubor veškerých (kompletních) listin týkajících se všech vyúčtovaných služeb a pokrývajících celé zúčtovací období.

Požadované doklady nemusejí být označeny jednotlivě, postačuje vymezení identifikující soubor uvedených dokladů jako celek.

Jisté bytové družstvo v Praze sveřepě odmítalo svému členovi – nájemci bytu předložit podklady, z nichž bylo provedeno vyúčtování služeb, které se mu nezdálo správné. V letech 2009 až 2012 pronajímatel bytu, tedy ono družstvo, poskytoval nájemci bytu plnění spojená s užíváním bytu, přičemž nájemce platil náklady s tím spojené pronajímateli. Zálohy mu pronajímatel jednou ročně vyúčtoval. Nájemce opakovaně žádal pronajímatele o možnost nahlédnout do listin, na jejichž podkladě byly vyúčtovány náklady na služby za uvedená léta, avšak pronajímatel těmto žádostem nevyhověl. A tak nájemci nezbylo než žalovat u soudu, aby mu byl pronajímatel povinen předložit doklady, na jejichž základě mu vyúčtoval náklady na služby poskytované s užíváním bytu za léta 2009, 2010, 2011 a 2012 (vyúčtování služeb za léta 2009 až 2012).

Soud prvního stupně žalobě vyhověl a uložil žalovanému povinnost (do třiceti dnů od právní moci rozsudku) seznámit žalobce s podklady, z nichž vychází vyúčtování služeb za léta 2009 až 2012, a to zejména s tam uvedenými fakturami. I soud odvolací (pronajímatel to totiž nevzdal a odvolal se) vyhověl nájemci, i když změnil rozhodnutí soudu prvního stupně, a to tak, že uložil žalovanému povinnost (do třiceti dnů od právní moci rozsudku) předložit žalobci doklady, z nichž vychází vyúčtování služeb za léta 2009 až 2012.

Pronajímatel vyúčtovává a nájemce, chce-li, přepočítává

Odvolací soud uvedl v odůvodnění svého rozsudku, že pro nájemní vztah k bytu platí, že hradí-li nájemce úhrady za služby tzv. zálohově, je pronajímatel povinen náklady z toho vyplývající po určité době vyúčtovat a podat nájemci zprávu, jak při vyúčtování postupoval. Této povinnosti pak odpovídá právo nájemce seznámit se s doklady, z nichž vyúčtování vychází, které lze blíže vymezit jako právo na předložení komplexního, věcně a časově souvisejícího souboru listin týkajícího se vyúčtování. A to za podmínek, jež nájemci umožní reálně se s příslušnými doklady seznámit, řádně si je prostudovat a učinit si z nich výpisy a opisy. Jsou-li mu doklady předloženy v kopiích, musí mu být umožněno též jejich porovnání s originály. Žalobce (nájemce předmětného bytu) se proto oprávněně domáhal předložení příslušných dokladů, nevyhověl-li žalovaný (pronajímatel bytu) jeho žádostem vztahujícím se k možnosti nahlédnout do listin, na jejichž podkladě byly vyúčtovány náklady na služby za léta 2009 až 2012.

Soud odmítl námitku bytového družstva, že nájemce náležitě nevymezil, čeho se podanou žalobou domáhá, jestliže nespecifikoval, jaké konkrétní doklady mu má žalovaný předložit. Měl za to, že nájemce nemusí v žalobě specifikovat každý jednotlivý doklad. I když není v rozporu s charakterem uplatněného nároku skutečnost, že soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost seznámit nájemce s příslušnými doklady, pokládal z jazykového hlediska termín předložit za výstižnější z hlediska obsahu žalobcova nároku.

Ovšem žalované bytové družstvo, resp. jeho vedení, se rozhodlo dále dělat problémy a napadnout i rozsudek odvolacího soudu dovoláním k Nejvyššímu soudu ČR. Asi čtenáře nepřekvapí, že v dovolání žalovaný především nesouhlasil s názorem, že žalobce náležitě vymezil, čeho se podanou žalobou domáhá. Namítl tedy, že … pokud žalobce nebyl schopen v okamžiku podání žaloby přesně vyspecifikovat, které listiny nárokuje předložit, pak toto bylo možné zhojit nejpozději v průběhu řízení před soudem I. stupně. Žalobce tak mohl vyspecifikovat, které listiny nad rámec založeného žádá předložit, příp. které ze založených listin podle jeho názoru nejsou založeny v originále a v tomto smyslu učinit návrh na změnu žaloby. To se nikdy nestalo. Žalovaný dodal, že bude-li zachováno obecné znění petitu, vzniknou mezi účastníky v budoucnu zcela jistě spory o to, zda byla uložená povinnost splněna zcela, nebo jen zčásti, či nebyla splněna vůbec.

Úhrada je pouze předběžná

Nejvyšší soud ČR v odůvodnění svého rozsudku spis. zn. 26 Cdo 1261/2015, ze dne 24. 5. 2016, kterým dovolání zamítl, připomenul základní pravidla: Nájemci bytu vzniká na základě nájemní smlouvy vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. Těmto právům odpovídá jeho povinnost platit vedle nájemného též úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu – tzv. úhrady za služby. V praxi obvykle nájemce hradí náklady na čerpané služby podle jejich skutečné spotřeby za určitou dobu (zpravidla dvanácti měsíců), avšak po tuto dobu (hovoří se o tzv. zúčtovacím období) není známo, jaká bude celková cena čerpaných služeb. Aby pronajímatel nemusel během celého zúčtovacího období nést náklady za dodávky služeb sám, sjednávají účastníci nájemního poměru v nájemní smlouvě zpravidla povinnost nájemce platit pronajímateli pravidelné (obvykle měsíční) zálohy na úhrady za služby. Protože úhrada služeb prostřednictvím zálohového plnění je úhradou předběžnou, a nikoli konečnou, je uvedenému způsobu placení úhrad imanentní potřeba provést po skončení stanoveného (zúčtovacího) období výpočet skutečných nákladů čerpaných služeb a porovnat ho s úhrnem poskytnutých záloh. Tento postup se nazývá vyúčtování služeb, přičemž v závislosti na jeho výsledku se hovoří buď o přeplatku na službách, nebo o nedoplatku za služby.

Vyúčtování musí být řádně provedeno

Soudní praxe se již v minulosti ustálila v názoru, že podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) provedeno a nájemce s ním byl seznámen. Z toho, že vyúčtování služeb musí být řádné, lze dovodit, že nájemce má právo seznámit se s doklady, o něž se vyúčtování opírá. Jinak by totiž neměl žádný právní prostředek k tomu, aby mohl řádnost vyúčtování popřípadě zpochybnit. Za této situace nelze nájemci bytu upřít právo žádat po pronajímateli předložení dokladů, z nichž vycházelo příslušné vyúčtování služeb, kteréžto právo lze uplatnit u soudu v případě, že pronajímatel jeho žádosti nevyhoví.

Pro způsob předložení dokladů nelze stanovit podrobná a vyčerpávající pravidla, avšak vždy je třeba postupovat tak, aby byla umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování. Právo seznámit se s doklady proto nelze chápat formálně jako právo na předložení dokladů za jakýchkoliv podmínek. Pronajímatel bytu splní povinnost předložit nájemci doklady, z nichž vycházel při vyúčtování služeb, tehdy, jestliže je předloží za podmínek umožňujících je řádně prostudovat, resp. pořídit si opisy či kopie. Může též předložit kopie dokladů (a náklady na jejich pořízení zahrnout do vyúčtování). V tomto případě však musí umožnit porovnání kopií s originály dokladů.

Stačí, když chybí jediná listina, a řádnou kontrolu nelze provést

Má-li být nájemci umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování služeb, lze mít za splněnou povinnost pronajímatele seznámit ho s doklady, o které se vyúčtování opírá, pouze tehdy, předložil-li mu komplexní soubor veškerých (kompletních) listin týkajících se všech vyúčtovaných služeb a pokrývajících celé zúčtovací období. Účinnou kontrolu správnosti vyúčtování totiž může zmařit nepřítomnost byť jen jedné z těchto listin (či její části), neboť v takovém případě není zřejmé, jak se údaje v ní obsažené projevily ve vyúčtování.

Objektem práva nájemce na předložení dokladů, o které se opírá příslušné vyúčtování služeb, je tedy soubor daných dokladů jako celek, a nikoli jednotlivé listiny, jimiž je tvořen. Ostatně zmíněná komplexnost není kvalita jednotlivých dokladů, kterou propůjčují souboru, do nějž náleží, nýbrž vlastnost samotného souboru, jež vyplývá (až) ze vzájemných vazeb mezi těmito doklady (vzájemně propojenými částmi celku). Okolnost, že objektem nároku na předložení dokladů, z nichž vychází příslušné vyúčtování služeb, je celý soubor těchto dokladů, a nikoli skladebné části, jimiž je tvořen (jednotlivé listiny), pak nutně musí nalézt odpovídající výraz též při soudním uplatnění dotčeného nároku. Vzhledem k popsanému charakteru uplatněného nároku tudíž nezbývá než připustit, že v žalobě, jíž se nájemce bytu domáhá po pronajímateli předložení dokladů, ze kterých vycházel při vyúčtování záloh na plnění poskytovaná s užíváním bytu, nemusí být tyto doklady označeny jednotlivě, nýbrž postačí, jsou-li vymezeny úhrnně údaji, jež umožňují identifikovat soubor uvedených dokladů jako celek.

2 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 7. 10. 2016 22:52