Spočítejte si...

Zavřít

Deregulace: Zdražují vám nájem? Jednejte rychle, přijdete o peníze

Pokud se proti zvýšenému nájemnému neodvoláte během tříměsíční lhůty, nezbývá vám nic jiného než platit vyšší deregulované nájemné. A není cesty zpět.

Zatímco v některých obcích už deregulace nájemného z bytu skončila, a soudy proto již řeší dokonce spory pronajímatelů a nájemců o navýšení deregulovaného nájemného na tržní úroveň („o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé“), ve větších městech stále deregulace nájemného probíhá.

Jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem ve smyslu zákona č. 107/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, lze  uplatnit  v  období,  které  končí dnem 31. prosince 2010. U bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského   kraje  s  počtem  obyvatel  k  1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech    České   Budějovice,  Plzeň,  Karlovy  Vary,  Liberec,  Hradec  Králové,  Pardubice,  Jihlava,  Brno,  Olomouc  a  Zlín,  končí  období,  kdy lze uplatnit   jednostranné  zvýšení  nájemného  pronajímatelem,  dnem  31.  prosince 2012.

Tip: Informace o přechodu na smluvní nájemné včetně mapy nájemného najdete na webu Ministerstva pro místní rozvoj

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, spis. zn. 26 Cdo 2171/2009, ze dne 10. 3. 2011, varuje všechny nájemce, kteří s navýšením nájmu nesouhlasí, chtějí se bránit, ale s účinnou obranou otálejí! V případě nedosažení dohody o úrovni v čase a místě obvyklého nájemného žaluje pronajímatel nájemce, jde-li o však o předchozí a dosavadní deregulaci nájemného podle zákona č. 107 z r. 2006, musí včas podat žalobu nájemce, jinak bude muset platit zvýšené nájemné a soudy už mu nepomohou! Čtěte také: Neplacení nájmu vás přijde na tisíce za úroky z prodlení

Reklamace nestačí, se žalobou musíte k soudu

Soud prvního stupně zamítl v dané věci nájemcovu žalobu na určení, že jednostranné zvýšení nájemného z jím užívané bytové jednotky, učiněné oznámením o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 11. 9. 2006, je neplatné. Žalobci (nájemci bytu) bylo doručeno písemné oznámení o nové výši nájemného ze dne 11. 9. 2006 již dne 3. 10. 2006. Žalobce s novou výší nájemného nesouhlasil a reklamoval zvýšení dopisem ze dne 21. 11. 2006. Podal sice žalobu – ovšem proti nesprávnému žalovanému, kterou proto vzal posléze zpět. Správnou žalobu, kterou projednávaly soudy nižších stupňů a posléze i soud Nejvyšší, podal až dne 9. 8. 2007. 

Proto soud dospěl k závěru, že žaloba byla podána pozdě, neboť lhůta k účinnému podání žaloby marně uplynula dnem 31. 1. 2007. Z tohoto důvodu se odmítl věcí blíže zabývat. Nájemce se odvolal, ale nebylo mu to nic platné. Soud odvolací potvrdil zamítavý rozsudek soudu prvního stupně. Žalobce si proto podal dovolání k Nejvyššímu soudu ČR, ten jej však zamítl. Čtěte také: Soudní spor opět zdražil, ale za poplatek dáte maximálně „jen“ 2 miliony

Právní úprava

Podle ust. § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci. V této lhůtě je nájemce oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného.

Lhůta k soudní obraně je prekluzívní – propadná

Byť uvedený zákon neobsahuje zvláštní specifikaci lhůty, soudy už dávno dovodily, že jde o lhůtu tzv. hmotně-právní prekluzívní – propadnou, přestože to není v zákoně vyjádřeno např. slovním dovětkem „jinak právo zanikne“.

Od kdy vzniká povinnost hradit zvýšené nájemné

Nejdříve uplynutím uvedené lhůty vzniká nájemci povinnost platit zvýšené nájemné. Nájemce (pokud se zvýšením nájemného nesouhlasí) může v této lhůtě podat žalobu na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného. Jediným způsobem, jak lze zabránit vzniku povinnosti platit zvýšené nájemné, je podání žaloby v zákonné lhůtě. Čtěte také: Co všechno můžete požadovat po dlužníkovi, který nechce platit?

Poslední den lhůty musí být žaloba na soudu

Potřebný úkon pro uplatnění práva nájemce (na obranu proti zvýšení nájemného) – námitku neplatnosti – je zapotřebí učinit nejpozději poslední den lhůty, přičemž žaloba namítající neplatnost zvýšení nájemného musí být podána u soudu (nestačí ji předat poslední den lhůty na poště k doručení)!

Po uplynutí lhůty nájemce musí platit

Je-li žaloba na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného podána po uplynutí prekluzívní lhůty, soud ji musí již z tohoto důvodu zamítnout (neboť právo domáhat se neplatnosti zvýšení nájemného zaniklo) a nemůže tudíž věcně přezkoumávat platnost oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného. Jinak k zániku práva prekluzí, jež nastává ex lege (rozuměj: ze zákona), přihlíží soud z úřední povinnosti.

Jestliže tedy v projednávané věci soud první instance i odvolací soud dospěl k závěru, že žalobu na určení neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného, která je podána po uplynutí prekluzívní lhůty stanovené v § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb., je třeba zamítnout, aniž je možno se zabývat věcí samou (tj. otázkou platnosti jednostranného zvýšení nájemného), je jeho právní posouzení správné. Námitka nájemce, že se soud vůbec nezabýval tím, zda oznámení obsahuje nebo neobsahuje zákonem stanovené náležitosti, proto nebyla shledána důvodnou.

6 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 24. 9. 2011 3:18