Spočítejte si...

Zavřít

Deregulace nájemného: Zkušenosti z 1. republiky

Hovoří se o deregulaci nájemného... již dlouho. A bez výsledku. Přitom zkušenosti s deregulací náš stát již má - a poměrně bohaté. Jak probíhala deregulace nájmů v meziválečném Československu? Byla postupná a měla to, co té dnešní chybí: Hlavu a patu.

Během let 1914 – 1918 došlo z důvodu do té doby dosud největšího válečného konfliktu v novodobých dějinách ke zhroucení trhu v oblasti nájemního bydlení. Kvůli zvýšení produkce zbrojní výroby docházelo k masovému stěhování pracovní síly do větších měst, což ve svých důsledcích vedlo nevyhnutelně ke skokovému zvýšení nájemného.

Zároveň rostla inflace a kvůli zoufalému nedostatku financí ve státní pokladně a následným dalším a dalším emisím nekrytých státovek v – do té doby nevídaných – řádech miliard korun, přerostla v nekontrolovanou a nekontrolovatelnou hyperinflaci. Stát zareagoval zavedením válečných opatření na ochranu nájemníků, která byla ovšem též prezentována jako ochrana majitelů domů.

Počátky regulace nájemného v Rakousko-Uhersku

Vládním nařízením /1/ se s účinností od 27. 1. 1917 rozdělil bytový fond na domy tzv. staré, které začaly podléhat regulaci, a domy „nové“, s nechráněnými byty. Toto nařízení upravovalo povolenou míru zvyšování nájemného vzájemnou dohodou a chránilo nájemce před jednostranným zvyšováním nájemného a před výpovědí nájemní smlouvy. Na druhou stranu chránilo majitele domu před zvyšováním úrokových sazeb hypotečních úvěrů poskytnutých na výstavbu činžovních domů ze strany bank.

Uvedená opatření na ochranu nájemníků platila ve vyjmenovaných obcích – jako typický příklad slouží Plzeň, kde se soustřeďovala masivní zbrojní výroba. Z dnešního hlediska je poněkud nepochopitelnou skutečností, že do seznamu nebyla zařazena Praha!

Nekončící válečný konflikt byl příčinou i dalšího nařízení /2/ z 20. 1. 1918, které již rozšířilo ochranu nájemníků na veškeré obce. Bytového hospodářství se týkalo i nařízení ministerstva sociální péče /3/, které zavedlo povinné hlášení nevyužitých bytových jednotek.

Hledáte byt nebo dům? – Katalog nemovitostí

Počátky deregulace nájemného v mladém Československu

Při vzniku Československé republiky 28. 10. 1918 došlo na základě recepční normy /4/ k převzetí Rakouského občanského zákoníku ve znění jeho novel. Od té doby docházelo k pozvolnému jevu, dnes nazývanému deregulace nájemného. Celý proces deregulace nájemného trval tehdy necelých 22 let.

Prvním krokem bylo nařízení ministra sociální péče a spravedlnosti /5/ ze sbírky zákonů a nařízení státu československého, o ochraně nájemce, ve znění dalšího nařízení /6/. Z působnosti tohoto nařízení byly vyňaty nájmy sjednané s cizími státními příslušníky. Nařízení zároveň potvrzovalo dělení bytového fondu na domy zkolaudované před datem 27. ledna 1917 včetně a po něm.

Nebylo připuštěno neoprávněné jednostranné zvyšování nájemného. Nájemné tedy mohlo být zvýšeno jen v odůvodněných případech, např. při zvýšení úrokové míry hypotéky na domě váznoucí. Dál byl postaven mimo zákon, řečeno dnešní terminologií, „prodej dekretu“. Přesněji, byl zakázán jeho prodej ze zjevně spekulativních důvodů (vizte poslední bod následujícího souhrnu).

Nájemní smlouvu bylo možno vypovědět jen ze stanovených důvodů, kterými bylo:

  • prodlení s placením činže
  • zdráhá-li se nájemník svolit s přípustným zvýšením činže,
  • pokud neustále nebo hrubě porušuje platný domovní řád,
  • dle § 1118 o.z., tj. užívání věci ke značné škodě pronajímatele,
  • potřebuje-li vlastník nájemního předmětu sám pro sebe a utrpěl-li by značnější újmu než nájemník,
  • potřebuje-li vlastník nájemního předmětu, který byl až dosud určen k obývání dělníky, nebo jinými zřízenci jeho vlastního závodu, nutně pro tento účel,
  • přenechá-li nájemce nájemní předmět zcela nebo z části se zařízením nebo bez něho někomu jinému za vzájemné plnění vzhledem k nájemnému, které sám platí, nepoměrně vysoké.

K výpovědi nájemní smlouvy musel přivolit soud. Všechny nájemní smlouvy se sjednanou dobou platnosti převyšující půl roku byly zařazeny do regulace a od té chvíle na ně bylo přihlíženo jako na smlouvy na dobu neurčitou. O oprávněném zvyšování nájmů rozhodoval příslušný nájemní úřad. Kde nebyl, tam příslušný okresní soud.

Bankám bylo zakázáno zvyšovat jednostranně úrokovou míru hypoték váznoucích na domech s regulovanými byty. Do 31. 12. 1919 byli majitelé domů s regulovanými byty soudně chráněni před eventuálními následky neplnění hypotéky.

V roce 1920 byly důvody možné výpovědi z bytu ze strany majitele rozšířeny zákonem /7/ o možnost využití bytu k jinému účelu, prokázáním úředního povolení k „užitečnější stavbě“. To vše za podmínky opatřit nájemníkovi náhradní byt, který uzná soud za přiměřený. Dále bylo stanoveno, že majitel může žádat o zrušení nájemní smlouvy bez výpovědi, jen zneužívá-li nájemník bytu ke značné škodě majitele nebo musí-li se z nařízení stavebního úřadu znovu stavěti.

Zakázáno bylo i kupř. pronajímat byt s podmínkou, že nájemník koupí zařízení bytu. Majitel nesměl podat inzerát vyzývající potenciální nájemníky k nabídnutí ceny. Zákon též zakazoval, aby podnájemné převyšovalo nájemné.

Zákon stanovoval, že v zásadě platí předválečné nájemné! (Každý asi pochopí, co to vzhledem k hyperinflaci znamenalo.) Majiteli byla ponechána možnost zvýšit nájemné o max. 20 % nad předválečný stav. Pokud chtěl nájemné zvýšit více, musel přivolit příslušný nájemní úřad, který tak mohl učinit pouze v „odůvodněných“ případech, jako náhlá nutnost provést opravu domu apod.

Zákon přijatý v roce 1922 /8/ zavedl, že o přípustnosti zvýšení nájemného rozhoduje soud. Ten mohl dle vlastního zjištění upravit přiměřeně výši nájemného.

Firemní hypotéka – zdroj financí pro vaši firmu.

Míra regulace dle velikosti bytu a příjmů nájemníka

Dalším prvkem vneseným do deregulace nájemného se stalo rozlišení dle počtu místností. Zákon z roku 1924 /9/ vyloučil z ochrany čtyř a více pokojové byty a byty v obcích do 2000 obyvatel pronajímané novému nájemci po 1. 5. 1924. Tento trend dále pokračoval.

Hned v následujícím roce /10/ se rozšířil okruh bytů vyňatých z regulace. Konkrétně šlo byty v domech ve vlastnictví nebo správě státu či územní samosprávy a o byty v domech sociálně-pojišťovacích ústavů.

Následující právní úprava /11/ s prováděcím nařízením /12/ dále zmenšovala okruh podléhající regulaci a zaváděla především i druhý nosný prvek prvorepublikové deregulace nájmů – rozlišení dle příjmů nájemníka.

Regulace se nadále netýkala nájemních smluv uzavřených po 31. 3. 1928 v domech obecně prospěšných bytových sdružení. A od 1. 10. 1928 se regulace přestala vztahovat na veškeré nájemníky s ročním příjmem 100 000 Kč a více, pokud ovšem tento byt nevyužívali zároveň k výkonu svého povolání.

S účinností k 1. 1. 1933 /13/ z ochrany byly vyňaty dosud regulované pětipokojové a větší byty, pokud se jich nepoužívalo k výkonu povolání, a všichni nájemníci s ročním příjmem 75 000 Kč a více.

S účinností 1. 10. 1933 vyly vyňaty veškeré zbylé pětipokojové a větší byty a veškeré byty čtyřpokojové. Od 1. 1. 1934 se regulace přestala vztahovat na nájemníky s ročním příjmem 50 000 Kč a více.

Následující zákon /14/ stanovoval, že s účinností od 31. 12. 1934 se ochrana přestala vztahovat na třípokojové byty, kterých se neužívalo k výkonu povolání, a na nájemníky s ročním příjmem alespoň 36 000 Kč, popř. 24 000 Kč, pokud měl nájemník zákonnou povinnost péče o výživu jiné osoby. (Všimněte si, že „výživa jiné osoby“ byla v tomto ohledu přitěžující skutečností.)

Zbytek třípokojových bytů pak pozbyl ochrany 31. 3. 1935. Dalším zákonem /15/ byly k 30. 6. 1937 z ochrany vyňaty byty dvoupokojové.

Od 1. 7. 1938 se ochrana vztahovala již jen na byty jednopokojové a menší, kde nájemník neměl roční příjem nad 30 000 Kč. Pokud měl zákonnou povinnost pečovat o výživu jiné osoby, byla hranice příjmu stanovena na 18 000 Kč.

Konec regulace v Československu

K 30. 6. 1940 byla hranice příjmů snížena na 24 000 Kč, resp. 15 000 Kč, a zároveň bylo zrušeno rozdělení na tzv. staré a nové domy (poslední dělící datum bylo k 1.4.1928). S uplynutím tohoto data měla dle původního plánu a dikce zákona z roku 1936 /15/ skončit veškerá regulace v oblasti nájemního bydlení. Je možné jej zároveň považovat za ukončení celého deregulačního procesu.

Od té chvíle již v podstatě žádný další krok k liberalizaci nájemních vztahů neproběhl. Vládními nařízeními /16, 17/ byla dosud platná ochrana nájmů prodloužena do 31. 12. 1941. Zvýšení nájemného v chráněných bytech bylo ponecháno na rozhodnutí nejvyššímu cenovému úřadu.

Jedno vládní nařízení /18/ ještě velmi mírně omezilo ochranu nájemníků proti výpovědi z nájmu. Následující vládní nařízení /19/ a prováděcí nařízení /20/ již rozšířilo omezenou ochranu nájemníků před výpovědí z nájmu na veškeré nájemní a podnájemní smlouvy, včetně částí bytů a jiných místností, vyjma domů se stavebním povolením po 1. 7. 1941 a několika dalšími výjimkami (např. potřeba státu na umístění veřejného úřadu, nájemní smlouvy při výkonu živnostenského oprávněné určené k ubytování cestujících, případy, kdy nájemci ve státním domě nejsou veřejnými zaměstnanci v činné službě).

Do konce války byl pak udržován stav z roku 1942. Po roce 1945 došlo v nájemních vztazích ke krokům, jejichž neblahé důsledky pociťujeme dodnes.

Jak se lze inspirovat dnes?

Prvorepubliková ochrana nájmů se na rozdíl od té dnešní lišila ve dvou základních přístupech. Jednak bylo rozlišováno dle počtu místností a jednak byl brán v potaz roční příjem nájemce.

cestovko

Ač již je z dnešního hlediska znevýhodnění živitelů rodin oproti lidem bez závazku zarážející, mělo zřejmě ve své době nějaké opodstatnění. Přes politické tahanice tolik připomínající dnešní dobu (pro ilustraci vizte diskusi z poslanecké sněmovny z pátku 20. března 1925 o deregulaci nájemného a podobné) mělo celkově tehdejší postupné snižování míry ochrany nájemníků oproti období let 1989 – 2005 svůj systém. Mělo hlavu a patu.

Seznam zmiňovaných právních norem

  • /1/ Nařízení č. 34/1917 Ř.z.
  • /2/ Nařízení č. 21/1918 Ř.z.
  • /3/ Nařízení č. 368/1918 Ř.z.
  • /4/ Zákon č. 11/1918 Sb.z. a n.
  • /5/ Nařízení č. 83/1918 Sb.z. a n.
  • /6/ Nařízení č. 62/1919 Sb.z. a n.
  • /7/ Zákon č. 275/1920 Sb.z. a n.
  • /8/ Zákon č. 130/1922 Sb.z. a n.
  • /9/ Zákon č. 85/1924 Sb.z. a n.
  • /10/ Zákon č. 48/1925 Sb.z. a n.
  • /11/ Zákon č. 44/1928 Sb. z. a n.
  • /12/ Nařízení č. 103/1930 Sb. z. a n.
  • /13/ Zákon č. 210/1931 Sb. z. a n.
  • /14/ Zákon č. 32/1934 Sb. z. a n.
  • /15/ Zákon č. 66/1936 Sb. z. a n.
  • /16/ Nařízení č. 177/1940 Sb.z. a n.
  • /17/ Nařízení č. 63/1941 Sb.z. a n.
  • /18/ Nařízení č. 248/1941 Sb.z. a n.
  • /19/ Nařízení č. 377/1942 Sb.z. a n.
  • /20/ Nařízení č. 136/1942 Sb.z. a n.

Anketa

Deregulace nájmů by měla být...

4 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 8. 1. 2011 12:54