Kontroverzní daň z převodu nemovitostí, stát se zahojí na kupujícím

Daň z převodu nemovitosti je jednou z nejkontrover­znějších daní. Její oprávněnost nezpochybňují jen nešťastní prodávající, otázkou její ústavnosti se dokonce musel zabývat Ústavní soud. Podnět k tomu dal Nejvyšší správní soud, který daň z převodu nemovitosti označil za protiústavní, asociální, diskriminační a bezdůvodnou. Ústavní soud to minulý rok zamítl. V odůvodnění mimo jiné stálo, že nemovitosti jsou specifickým typem majetku, na jehož ochranu a rozvoj stát vynakládá nemalé prostředky, a proto má tato daň opodstatnění.

Nechme však stranou ideologickou rovinu této přímé daně a pojďme si říct, jakým způsobem k ní v praxi přistupovat.

Podobné téma: K dani z nemovitosti se i přes prošlý termín můžete přiznat bez sankcí

Daňový manuál

Povinnost platit daň z převodu nemovitosti vzniká při úplatném převodu nemovitosti, tedy vždy když dochází k prodeji či koupi v dražbě nebo v aukci (daňová povinnost se vztahuje i na vypořádání podílového spoluvlastnictví a na věcná břemena). V druhém případě je plátcem daně kupující, v případě standardního prodeje platí daň z převodu prodávající a kupující je ručitelem.

Daň ve výši 3 % z prodejní či odhadní ceny (platí ta vyšší) mají povinnost platit fyzické i právnické osoby. Přiznání k dani musí poplatník daně podat do třech měsíců od konce měsíce, ve kterém proběhl zápis do katastru nemovitostí (příklad: zápis proběhne 15. září, přiznání musíte podat do konce prosince). Přiznání podáváte finančnímu úřadu, v jehož místní příslušnosti se nemovitost nachází.

V případě, že daňové přiznání nepodáte v daném termínu, může vám příslušný finanční úřad zvýšit daň až o 10 %. Skutečná výše sankce závisí na posouzení daného úřadu, který zohledňuje konkrétní situaci.

Ve stejném termínu, ve kterém je poplatník povinen podat přiznání, musí také daň zaplatit. Výměr daně posílá finanční úřad pouze v případě, že se poplatníkem vypočítaná částka neshoduje se zjištěním úřadu. Pokud nezaplatíte v daném termínu začínají vám dnem po jeho uplynutí naskakovat úroky z prodlení. Více: Nespravedlivé úroky z prodlení: jednou zvýhodní dlužníky, jindy věřitele

Kupující ručitelem

Při letmém seznámení se s daní z převodu nemovitosti vypadá vše poměrně jednoduše. Některé procesní záležitosti ale mohou mít poměrně konfliktní potenciál ve vztahu prodávající – kupující.

Jedna taková komplikace vychází přímo ze zákona a výše jsme ji již zmínili. Kupující je ručitelem zaplacení daně. Stát si tak poměrně neobratně zajišťuje vybrání daně v případě insolvence prodávajícího.

Kupujete-li tedy nemovitost, pak je nejlepší ošetřit si situaci, kdy by prodávající nemohl (nechtěl) daň zaplatit, v kupní smlouvě (nabízí se třeba stanovení smluvních sankcí).

Jak postupují správci daně v praxi poodhaluje serveru Měšec.cz zástupce tiskového mluvčí Ministerstva financí Jakub Haas: Postup stanoví zákon č.337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, konkrétně v ust. § 57a. Správce daně je oprávněn ručitele vyzvat k úhradě nedoplatku pouze tehdy, nebyl-li nedoplatek uhrazen daňovým dlužníkem, ačkoliv byl daňový dlužník o jeho úhradu bezvýsledně upomenut a nedoplatek nebyl uhrazen ani při vymáhání (pokud není zřejmé, že vymáhání by bylo prokazatelně bezvýsledné).

Kdo zaplatí odhad?

Výše daně je zákonem stanovená jako 3 % ze základu daně. Tím je cena zjištěná odhadem, pokud ji ale přesáhne cena kupní, pak se počítá s ní.

K daňovému přiznání je třeba přiložit odhad ceny nemovitosti. Kdo by však myslel, že lze použít odhad, který si kupující nechal vypracovat za účelem případného úvěru na bydlení, ten se plete. K dani z převodu nemovitosti je totiž třeba zhotovit odhad, který odpovídá zákonným požadavkům (zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, a příslušné prováděcí vyhlášky k tomuto zákonu). Cena pro účely úvěru na bydlení není zpracována dle tohoto právního předpisu (pravidla pro její stanovení si určuje příslušný úvěrový ústav) a nemůže tedy sloužit ke stanovení základu daně, doplňuje Jakub Haas. Zřejmě nemusíme dodávat, který z odhadů vykáže vyšší cenu (výtka směřuje více k bankám).

Zákon sice říká, že odhad je nutné přiložit k daňovému přiznání, ale dále již nespecifikuje, kdo ho nechává vypracovat. A to může vytvářet další třecí plochu mezi kupujícím a prodávajícím. Jistě, logika jasně ukazuje na prodávajícího, ale operovat s ní ve státě, kde o vrácení sociálního pojištění žádají firmy, a především obce i kraje, není příliš jisté. Více: Má stát platit za svoje chyby, i kdyby šlo o sto miliard?

Návod na tuto zapeklitou situaci nabízí čtenářům serveru Měšec.cz daňový poradce Jiří Celler: Kdo platí odhad ceny nemovitostí, není nikde stanoveno. Platí ho obecně ten, kdo ho potřebuje. Prodávající potřebuje znalecký posudek od soudního znalce k uvedení „ceny zjištěné“ do přiznání k dani z převodu nemovitostí. Kupující, který si na pořízení nemovitosti bere hypotéku, potřebuje odhad pro banku, tento odhad však určuje „cenu tržní“ a nedá se použít k daňovému přiznání. Pak si každý platí znalecký posudek sám, nebo se obě strany dohodnou, vyberou si soudního znalce, který je znalcem i pro konkrétní banku a ten spočítá v jednom znaleckém posudku obě ceny a na úhradě znalci se podílí prodávající i kupující.

Pokud byste odmítali znalecký posudek k přiznání přiložit, pak to „za vás zařídí“ finanční úřad. Teprve v případě, že by poplatník znalecký posudek nedoložil ani na výzvu správce daně, nechal by zpracovat znalecký posudek správce daně a náklady by ve smyslu ust. § 30 odst.7 zákona o správě daní mohl přenést na poplatníka, neboť ten nesplnil povinnost uloženou mu zákonem, upozorňuje Jakub Haas z Ministerstva financí.

Zákon: Odstupujete od smlouvy, přesto zaplaťte

V zákoně č 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí je ukryta ještě jedna záludnost. Ustanovení § 9 v odstavci 2 říká: Předmětem daně z převodu nemovitostí je rovněž úplatný převod vlastnictví k nemovitostem v případech, kdy dojde následně k odstoupení od smlouvy… atd.

To je opět poněkud fatální podmínka. Odpovídá tomuto zákonnému znění i praxe? Daň z převodu nemovitostí při odstoupení od smlouvy promine finanční ředitelství vždy. Jediná podmínka je, že od převodu neuplynulo více než 3 roky, odpovídá rázně Jiří Celler. Jeho slova nám potvrzuje i tisková mluvčí Finančního ředitelství v Českých Budějovicích Jaroslava Musilová a dodává: Jde-li o nemovitost podléhající evidenci v katastru nemovitostí, prominutí daně z převodu nemovitostí je podmíněno zápisem vlastnictví k nemovitosti ve prospěch původního vlastníka v katastru nemovitostí (§ 25 odst. 6 citovaného zákona).

Pokud tedy odstupujete od kupní smlouvy a nechcete platit daň z převodu, pak musíte dodržet dvě podmínky. Je třeba odstoupit od smlouvy do 3 let od zapsání nemovitosti do katastru (v případě nemovitostí, které nespadají pod evidenci katastru nemovitostí se 3letá lhůta počítá ode dne účinnosti smlouvy) a nemovitost musí být zapsána zpět na jméno původního majitele.