Daň z převodu nemovitostí: Konec podvodům?

Už žádné podvody s fiktivními odhadními či prodejními cenami nemovitostí nebo převáděním nemovitostí do firem. Nový zákon, týkající se daně z převodu nemovitostí, je nekompromisní.

Nový zákon, který připravuje Ministerstvo financí (MF), může výrazně změnit zdanění obchodů s nemovitostmi. V současnosti teprve podle mluvčího MF Ondřeje Jakoba probíhá vnější připomínkové řízení, nelze tedy hodnotit, co se podařilo prosadit do zákona (ještě ani nebyl předložen návrh po připomínkách). Reálným termínem, kdy by mohl začít zákon platit, je ale spíše rok 2014. Co by podle důvodové zprávy přinesl?

Jakým zákonem je definována daň z převodu nemovitosti?

Daň z převodu nemovitostí je společně s daní dědickou a daní darovací upravena zákonem č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 357/1992 Sb.“).


Zdroj: Isifa.com

Ilustrační obrázek

Daň bude platit nabyvatel

Nejvýznamnější změnou je, že daň bude platit kupující (nabyvatel), nikoliv prodávající, jak bylo dosud zvykem. Hlavním cílem změny v osobě poplatníka na nabyvatele je vyšší efektivita výběru daně jednak v důsledku zkrácení daňového řízení a snížení jeho administrativní náročnosti, zejména v souvislosti se zánikem institutu zákonného ručitele u této daně, jednak v důsledku snazší vymahatelnosti daně v případné daňové exekuci, kterou lze u nabyvatele provést i formou prodeje předmětné nemovité věci v jeho vlastnictví, uvádí se. Změna právní úpravy také odpovídá právní úpravě v řadě států Evropské unie, píše se v důvodové zprávě.

Podle mluvčího ministerstva financí Ondřeje Jakoba navrhovaná právní úprava daně z nabytí nemovitých věcí tím, že jednoznačně stanoví poplatníkem daně nabyvatele nemovité věci, celou úpravu výrazně zjednodušuje, nejednotnost ve vymezení poplatníka odstraňuje a navíc ruší i institut ručitele za daň. Nabyvatel nemovité věci je správci daně znám, neboť nemovitost vlastní a zpravidla ji užívá, a tudíž bude i motivován k zaplacení daně. Pro správce daně se tak urychlí daňové řízení a v úvahu je třeba vzít i zlepšení vymahatelnosti daně. Navíc je třeba podotknout, že nabyvatel nemovité věci je poplatníkem daně i v řadě evropských zemí, uvádí Jakob. 

Hledáte vhodnou nemovitost? Najít ji můžete přes sekci o realitách na serveru Měšec.cz.

Rekodifikace soukromého práva

Od 1. ledna 2014 bude platit nový občanský zákon, který výrazně mění pojetí movitých věcí. V důsledku návratu k zásadě superficies solo cedit pozbývá stavba, až na několik výjimek, charakteru samostatné věci a stává se součástí pozemku; současně nový občanský zákoník rozšiřuje pojem nemovitých věcí i na věcná práva k nim, uvádí se ve zprávě. Změna v osobě poplatníka z převodce na nabyvatele, uvádí se ve zprávě.

Pro určení základu daně nebude v mnoha případech nutné vypracovat znalecký posudek 

Snižuje počet případů, kdy je pro stanovení základu daně nezbytné vypracování znaleckého posudku. Pro účely určení nabývací hodnoty těchto nemovitých věcí se – oproti dosavadní úpravě – nebude sjednaná cena porovnávat se zjištěnou cenou podle oceňovacích předpisů, ale se srovnávací cenou, jež bude primárně odvozena od tzv. administrativní ceny, jež vychází z cen běžně převáděných nemovitých věcí (porovnávaných podle jejich klíčových znaků) v daném místě a srovnatelném časovém období, nashromážděných správci daň, píše se v důvodové zprávě. Změna by měla vést k finanční úspoře a snížení administrativní náročnosti. 

Simulované kupní ceny – stát se proti nim bránil další administrativní zátěží

Jednou z častých praxí byly simulované kupní ceny nemovitostí – ceny uváděné ve smlouvě byly nižší než ty skutečné-tržní. Z tohoto důvodů se také musely přikládat odhady nemovitosti a částka, která byla vyšší, pak sloužila k výpočtu daně.  K tématu také čtěte: Kontroverzní daň z převodu nemovitostí, stát se zahojí na kupujícím

Rozšíření předmětu daně na případy převodů podílů obchodních korporací vlastnících nemovité věci

Jak správně v duelu s názvem DUEL: Správa daně z nemovitosti nás každým rokem stojí 2 miliardy jeden z čtenářů napsal, někteří lidé se vyhýbali dani z převodu nemovitosti  tak, že své nemovitosti vkládali do obchodních společností a následně svůj podíl převáděli. Vyhnuli se tím dani z převodu nemovitosti.

V některých případech tyto společnosti ani nevyvíjejí skutečnou podnikatelskou činnost a byly založeny čistě účelově k realizaci určité konkrétní transakce s nemovitými věcmi, s přímým záměrem obejít daňovou povinnost u daně z převodu nemovitostí, je uvedeno v důvodové zprávě. Nová právní úprava tak rozšiřuje předmět daně z nabytí nemovitých věcí o převody podílu společností, které vlastní nemovitých věci, uvádí se ve zprávě, 

To však už nebude možné. Administrativní cenu bude moci poplatník zjistit pomocí kalkulačky a to po uvedení technických parametrů nabývané nemovité věci. Údajně se tím podle důvodové zprávy výrazně omezí podvody.

Aktualizace systému osvobození od daně

Osvobození od daně se výrazně omezí či zruší. Bylo zjištěno, že mnohá osvobození, která byla do zákona zakotvena již v 90. letech minulého století, vycházejí ze specifických okolností společenské a ekonomické transformace v daném období a již neodpovídají aktuální situaci.

Vaše daně – naše starost. Daně nás baví!

Vše na jednom místě: průvodce daňovým přiznáním, kalkulačka a daňové formuláře. Nebudete-li si vědět rady, můžete využít naši odbornou poradnu.

Hlavně naroste daň z převodu nemovitosti

Daň z převodu nemovitosti naroste ze 3 na 4 %. Jak se to projeví, lze vidět na tabulce.

Typ nemovitosti Cena nemovitosti Výše daně v roce 2012 Výše daně v roce 2013
Nemovitost na vesnici 1 300 000 39 000 52 000
Byt v Praze 2 700 000 81 000 108 000
Byt v krajském městě 1 500 000 45 000 60 000
Byt ve středně velkém městě 750 000 22 500 30 000
Rodinný dům za Prahou 4 000 000 120 000 160 000

Od nového roku také dojde ke změnám ve správě daně z nemovitostí. Pro řadu lidí to bude znamenat snížení administrativy. K tématu čtěte: Daň z nemovitostí a změny v roce 2013

Zhodnocení

Nové změny by mohly vést ke snížení nutné administrativy, která je spojená právě s touto daní. Samozřejmě, nejjednodušší by situace byla, pokud by žádná daň z převodu nemovitosti neexistovala. Koneckonců náklady na správu daně z nemovitosti jsou vysoké a podle ekonoma dosahují až 2 miliardy Kč. Čtěte více: DUEL: Správa daně z nemovitosti nás každým rokem stojí 2 miliardy

Na druhé straně se jedná o významný posun, který řadě lidí ušetří čas a nervy. Peníze však nikoliv, protože ušetřené peníze za znalecký posudek budou muset vydat na vyšší daň z převodu nemovitosti. Čtěte také: Byrokracie a korupce. V Česku se prostě podniká těžce

Anketa

Souhlasíte s Ústavním soudem, že daň z převodu nemovitosti má opodstatnění?

14 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 2. 5. 2013 10:25