Daň z nabytí nemovitých věcí: Jak na ní ušetřit?

Daň z převodu nemovitostí se změnila na daň z nabytí nemovitých věcí. Na této dani však můžete ušetřit, jen to nesmíte přehánět. Vyplatí se ale takto ušetřit? A nevymstí se vám to?

Daň z převodu nemovitostí se změnila na daň z nabytí nemovitých věcí, její podstata však zůstala stejná. Změny ale přece jen nějaké jsou: Zatímco v minulosti byl plátcem daně prodávající, nyní se obě strany můžou dohodnout, kdo daň zaplatí. Více se však vyplatí, aby tato povinnost byla na kupujícím, neboť v případě, že mu prodávající o tuto daň sníží cenu nemovitosti, pak může ušetřit i několik tisíc korun. Více v modelovém příkladě:

Modelový příklad nákupu nemovitosti při ceně 2,5 mil Kč 

Kupující se dohodne s prodávajícím, že on zaplatí daň z nabytí nemovitých věcí, musí mu však být o toto procento ponížena cena nemovitosti. Z 2,5 mil. je 4 % celkem 100 000 Kč, znamená to, že kupujícího bude nemovitost stát 2,4 milionů Kč. Poté půjde uhradit daň z nemovitých věcí, zde se však vypočítají 4 % z kupní ceny 2,4 milionů Kč a místo 100 000 Kč zaplatí „jen“ 96 000 Kč. Znamená to, že ušetří celkem 4000 Kč na této dani, daňová zátěž se z 4 % snížila na 3,84 %. Inspirace k modelovému příkladu je zde: Jak trochu ušetřit na dani při koupi nemovitosti

Poznámka: Tento příklad je ilustrační a fiktivní.  Server Měšec.cz se zříká jakékoliv odpovědnosti za jeho užití v praxi a upozorňuje, že tento postup je podvodný a bude vám za něj hrozit postih. 

Pozor ale na fiktivní ceny

Úvaha je logická. Pokud kupující vezme daň na sebe, pak se může ušetřit. Proč ale tuto daň nesnížit ještě více a do kupní smlouvy napsat výrazně odlišnou částku?  Například pokud bychom snížili cenu nemovitosti v kupní smlouvě o 1 milion Kč, pak při 4% dani z nabytí nemovitých věcí by se ušetřilo „slušných“ 40 000 Kč. V minulosti to skutečně bylo možné, potřebovali jste však „kamarádského“ odhadce, který vám při odhadu cenu nemovitosti výrazně ponížil.

Dejte si však pozor. Toto jednání je podvodné a může se vám velice snadno vymstít. Navíc úřednici jsou při zjišťování cen prodaných nemovitostí mnohem důslednější. Dokonce i náš čtenář Patrik Marek, který se svěřil se svými osobními zkušenostmi s nákupem nemovitosti, uvádí, že mu ihned po nákupu nemovitosti volala usilovně úřednice, která ho chtěla navštívit v dané nemovitosti a ověřit si skutečně, že kupní cena odpovídá hodnotě tržní a ověřit tedy, zdali prodávající zaplatí dostatečný obnos na dani.

Pokud se tedy v místní lokalitě prodávají byty 2kk za 2,5 mil. Kč, pak cena 1,5 mil. uvedená v kupní smlouvě může být značně podezřelá. Zatímco snížení kupní ceny o 100 000 Kč vám může projít, v případě většího snížení kupní ceny roste riziko, že zaplatíte daň vypočtenou z hlavy či kalkulačky úředníka.

Znalce už také v tomto roce potřebovat nebudete, pro finanční úřady bude zásadní pro určení daně takzvaná cena místně obvyklá, která se stanoví na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti a určuje ji finanční úřad. V minulosti bylo například také možné se dani vyhnout vložením nemovitosti do firmy. Místo nemovitosti se tak prodal podnik a kupující (prodávající) se vyhnuli dani z převodu nemovitosti. To však už není možné. Nově je daněn vklad nemovitosti do firmy, a také to, kdy ovládající osoba takovou společnost prodá.

Čtenář Jan Slanina nás upozornil o dalších problémech, ke kterým můžou fiktivní kupní ceny vést: 

1) v případě, že byste z jakéhokoli důvodu od koupě odstoupili, velmi těžko se budete moci domáhat skutečně zaplacené částky, zejména když doplatek půjde kvůli prevenci dohledatelnosti v hotovosti. Teoreticky se to dá řešit smluvními pokutami, ale smluvní pokutu nelze neomezeně nafukovat, a Vy budete chtít, aby Vám smluvní pokuta pokryla i náklady na právníky, které v případě jakéhokoli odstupování bývají nemalé.

(2) pro účely daně z příjmu budete moci kupní cenu uplatnit jako položku snižující daňový základ jen ve výši, kterou doložíte – tedy ve výši, která je na kupní smlouvě. A to ať už byste nemovitost prodali před uplynutím časového testu (možná to při koupi neplánujete, ale stát se může leccos), nebo kdybyste nemovitost pronajímali a chtěli uplatňovat jako snižující položku odpisy.
A tady se to hodně nevyplatí: pokud cenu fiktivně snížíte o 4%, na dani z nabytí nemovitých věcí uspoříte 4%. Pokud ale pak budete nemovitost prodávat, z rozdílu mezi nabývací a prodejní cenou zaplatíte 15%!

(3) Pokud koupi budete financovat hypotékou (ať už rovnou nebo zpětně), banka bude vycházet z kupní smlouvy. A to nejen pro stanovení výše úvěru, ale také pro stanovení hodnoty zajištění. Bankovní odhadce totiž zpravidla předpokládá, že tržní cena rozhodně nebude vyšší, než to, za co je prodávající ochoten nemovitost prodat. Jeho odhad se obvykle pohybuje něco málo pod kupní cenou, kterou jste mu sdělili. A pokud Vám díky tomu vzroste poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) nad určitou hranici, hypotéka se Vám prodraží o několik deseti procenta. Z celé financované částky a každý rok, zatímco úsporu realizujete jen jednorázově a jen z toho, o kolik jste cenu snížili.

Samozřejmě, prodávajícího tyhle problémy netrápí (v položkách 1 a 2 je to pro něj naopak výhodné, protože, pokud mu na to finanční úřad nepřijde, může si snížit daň z příjmu a v případě odstoupení od smlouvy kupujícímu vrátí méně).

Zdroj: čtenář Jan Slanina

Poznámka: Server Měšec.cz se zříká jakékoliv odpovědnosti za užití fiktivních cen v praxi a upozorňuje, že tento postup je podvodný a bude vám za něj hrozit postih. A v drtivé většině případů je pro kupujícího nevýhodný. 

Pozor na úschovu peněz u realitní kanceláře 

Slibuje vám realitní kancelář, že za vás všechny formality ohledně dani z nemovitých věcí vyřídí v případě, že si u ní uložíte peníze na úhradu kupní ceny? Úschova u realitní kanceláře se v případě tak vysokých částek rozhodně nedoporučuje. Raději volte úschovu na jistotním účtu některé z bank nebo u velké advokátní kanceláře, která je dostatečně pojištěná. O tématu čtěte více: Jak vybrat dobrého právníka při prodeji nemovitosti?

Ekonomové a odborníci chtějí daň zrušit

Daň z nabytí nemovitých věcí je značně nepříjemnou daní, které se bude chtít každý kupující či prodávající při obchodech s nemovitostmi vyhnout. Někteří ekonomové chtějí tuto daň dokonce rušit. Jedním z nich je i ekonom Petr Mach, podle kterého dosahují náklady na výběr této daně až 20 % z celkových vybraných peněz.

Nečasovu vládu také za zvýšení této daně ze 3 na 4 % kritizoval: Zvýšení daně z převodu nemovitosti je velká chyba této nenasytné vlády. Trh s nemovitostmi je už tak zasažen vyšší DPH, hospodářským útlumem a dalšími zásahy státu. Vládě se nejspíš stane to samé, co se jí stalo u daně z nafty a u daně z lihu. Při vyšší sazbě vybere méně. Je mi z této daňové iracionality až smutno. Vláda si nepomůže, jen poškodí celý trh a omezí tak mobilitu lidí na trhu práce. Odhaduji, že výběr bude při vyšší sazbě o miliardu nižší. Tuto daň by bylo nejlepší celou zrušit. Je to opakované zdanění něčeho, co již bylo jednou zdaněno a velmi omezuje pružnost trhu s bydlením, uvedl Mach. Čtěte více: DUEL: Správa daně z nemovitosti nás každým rokem stojí 2 miliardy

Vysokou daň však kritizují i někteří odborníci na nemovitosti: Po nástupu finanční krize se národní a regionální vlády zoufale snažily stlačovat své deficity. Jedním z populistických způsobů, jak toho dosáhnout, je ukládat nové, vysoké sazby za zápis při nákupu nejdražších nemovitostí, které často lákají zahraniční zájemce, uvádí nemovitostní odborník Georg Stöger z firmy Auditor pro Idnes.cz. Podle něj vysoké vedlejší poplatky při nákupu a prodeji nemovitosti odrazují lidi od stěhování se za novým zaměstnáním, a to zejména, pokud mají rodinu. Koneckonců Češi se neradi stěhují, i když trend se v současnosti mírně mění. Zvyšující se daň z nabytí nemovitých věcí však k tomuto trendu mobility pracovní síly rozhodně nepřispívá. K tématu čtěte také: Češi se za prací stěhují neradi, jiné národy s tím problém nemají

Daň z nabytí nemovitostí například zrušili na Slovensku v roce 2005: Což slovenskému trhu s nemovitostmi a celé ekonomice pomáhá v konkurenci s většími středoevropskými sousedy, dodává Georg Stöger. Nejvyšší daň je například v Indii, v Evropě ve Španělsku. Tip: Socialismus v Evropě vytváří ztracenou generaci 

widgety

Daň ve vybraných zemích najdete v tabulce:

Daně z převodu nemovitostí (nabytí nemovitostí) ve světě u nemovitostí s cenou 150 000 dolarů (přibližně 3,5 mil Kč).
Země Daň % z ceny nemovitostí
Indie 12 830 8,6
Španělsko 10 500 7
Německo 7500 5
Rakousko 6900 4,6
Česká republika 6050 4
Čína 4580 3
USA 1100 0,7
Velká Británie 0 0
Rusko 0 0
Slovensko 0 0
Průměr podle auditor.eu 4730 2,6

Zdroj tabulky: společnost AUDITOR/www.auditor.eu

34 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 21. 2. 2014 15:50