Spočítejte si...

Zavřít

Čtyři výhody výměny nemovitostí a její pravidla

Jestliže chcete měnit bydlení, nemusíte postupovat pouze podle klasické šablony prodej – nákup. Výměnou se nemusíte zadlužit. Přiblížíme vám, jak v takovém případě postupovat.

Poznejte (ne)jen daňové výhody směnné smlouvy

Dopady hospodářské krize způsobily horší dostupnost úvěrů na bydlení. Díky této situaci se lidé znovu začínají více zajímat o možnost směny nemovitostí z naprosto logického důvodu: Objem finančních prostředků nutných k případnému doplacení rozdílu hodnot nemovitosti je daleko nižší.

Pokud potřebujete svoji nemovitost (byt, dům, pozemek) prodat a zároveň koupit jinou a na druhé straně je osoba, která řeší identický problém, je vhodným a zároveň finančně výhodným řešením pro obě smluvní strany uzavření směnné smlouvy. Důvody k tomuto kroku mohou být různorodé: nutnost změny bydliště kvůli novému zaměstnání, rodinných pohnutky, jindy mohou být příčiny dány nejrůznějšími druhy majetkoprávních vypořádání mezi spoluvlastníky nemovitosti. 

Nejčastější neznamená nejvýhodnější

Obvyklou majetkoprávní smlouvou uzavíranou při vzájemných převodech nemovitostí je bezesporu kupní smlouva. Ten, kdo již byl účastníkem takové transakce, jistě potvrdí, že se nejedná o vůbec jednoduchou záležitost a je spojena s mnoha riziky, jak pro stranu prodávající, tak i pro kupujícího. Pro laika je téměř nutností obrátit se na specialistu – realitní kancelář, která převody majetku zprostředkuje, někdy je zapotřebí využít služeb právníka pro přípravu smluv, notáře, který zajistí úschovu finančních prostředky s jejich následnou výplatnou za předem smluvně dohodnutých podmínek a v neposlední řadě finančního poradce, který vypracuje plán optimálního financování transakce. Z uvedeného popisu jednotlivých služeb je patrné, že se bude jednat o časově i finančně nákladnou záležitost, to vše za předpokladu, že sami nejste schopni celou záležitost obstarat vlastními silami, samozřejmě za předpokladu patřičné odborné úrovně. Dalšími nezanedbatelnými a zatěžujícími náklady spojené se vzájemnými převody nemovitostí dvěma kupními smlouvami jsou pak nejrůznější správní poplatky, provize a rovněž daňové povinnosti při převodu nemovitostí. Čtěte také: Ušetřete tisíce korun. Změňte dodavatele plynu 

Dvě mouchy jednou ranou

Celá záležitost se však dá elegantně a výhodně zrealizovat pomoci jediné smlouvy – směnné smlouvy. Právě tehdy bude schopní výše uvedené faktory ovlivnit a dosáhnout zajímavých úspor.

Směnná smlouva je neprávem opomíjeným smluvním typem, který mohou účastníci převodu nemovitostí s výhodou využít právě v těchto situacích. Ustanovení § 611 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů pouze stroze konstatuje, že „ustanovení o kupní smlouvě se přiměřeně použijí i na smlouvu, podle které si smluvní strany směňují věc za věc, a to tak, že každá ze stran je považována ohledně věci, kterou směnou dává, za stranu prodávající, a ohledně věci, kterou směnou přijímá, za stranu kupující.“ Nicméně toto poněkud obecné ustanovení zákona nesmí účastníky směny odradit, protože „věcí“ v právním slova smyslu mohou být i nemovitosti. Uzavření směnné smlouvy na nemovitosti z legislativního pohledu tedy nic nebrání. Čtěte také: Jak prodat nemovitost s hypotékou?

Katalog realit: bezedná databáze vždy čerstvých nabídek

Jaké jsou možnosti směny nemovitostí?

  • Pozemek za pozemek
  • Dům za dům
  • Dům za pozemek a naopak
  • Byt za byt
  • Byt za dům a naopak
  • Byt za pozemek a naopak

4 výhody směnné smlouvy

  1. Při prodeji i nákupu nemovitosti prostřednictvím dvou kupních smluv se jak na straně kupujícího, tak na straně prodávajícího, objevují určitá rizika (časové, věcné). V určitý moment pak může být z hlediska přechodu vlastnických práv k nemovitosti jedna či druhá strana ve znatelné nevýhodě. Tím, že si účastníci nemovitosti díky jediné smlouvě vzájemně smění, dochází ke snížení rizik o polovinu a zároveň se dělí rovným dílem na každého účastníka.
  2. Charakteristickou výhodou směnné smlouvy je obvykle daleko menší potřeba finančních prostředků oproti klasické kupní smlouvě. Pokud se smluvní strany dohodnou, že nemovitosti ve směně mají totožnou hodnotu, nejsou finanční prostředky k dorovnání hodnot vůbec zapotřebí. Když je peněžní rozdíl ve směňovaných nemovitostech opravdu minimální, odpadají starosti se žádostmi o úvěr ze stavebního spoření či vyřizování hypotéky. Dochází tak k úspoře poměrně vysokých částek i vašeho času. V opačném případě je předmětem vzájemného vyrovnání jen rozdíl v ceně dražší nemovitosti.
  3. Je-li předmětem směny byt či dům, mohou smluvní strany smlouvy dokonce ušetřit i při stěhování. V tomto případě postačí dohodnout termín, který bude vyhovovat oběma stranám a stěhovací vozidlo bude plně vytíženo při cestě tam i zpět. 
  4. Jednou z nejzajímavějších položek, kterou smluvní strany směnné smlouvy mohou ušetřit, jsou daňové náklady spojené s převodem nemovitostí. Zákon o dani z převodu nemovitostí považuje směnu za jeden převod, přičemž se daň se vybírá z převodu té nemovitosti, ze které bude vyšší. Úsporu tak můžeme i vyčíslit – nezanedbatelná 3% hodnoty levnější ze směňovaných nemovitostí (pro posouzení toho, která z nemovitostí byla hodnotnější, bude finanční úřad pro výpočet daňové povinnosti požadovat předložení znaleckých posudků o cenách směňovaných nemovitostí). Základem daně z převodu je pak cena zjištěná podle oceňovacích předpisů. Pokud je však cena smluvně sjednána vyšší než cena zjištěná, základem daně je právě cena sjednaná.

Daň z převodu nemovitostí u směnné smlouvy

Daň z převodu nemovitostí jsou účastníci směnné smlouvy (převodce i nabyvatel) povinni platit společně a nerozdílně. Lze jen doporučit, aby tato záležitost byla ošetřena již v samotné směnné smlouvě tak, aby si smluvní strany předem dohodly tzv. společného zástupce pro daňové řízení a rovněž určily toho, kdo a v jakém poměru daň zaplatí.

Daňové přiznání musí být podáno nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad vlastnického práva do evidence katastru nemovitostí. Součástí přiznání musí být také ověřený opis (kopie) směnné smlouvy a znalecký posudek o cenách směňovaných nemovitostí. Jestliže bude například vklad zapsán 20. září, termín pro podání přiznání je 31. prosinec. Ve stejné lhůtě musí být daň i uhrazena.

Modelový příklad

Osoba „A“ a osoba „B“ se dohodly, že si smění své byty, a proto uzavřely směnnou smlouvu. Osoba „A“ získala směnou byt v hodnotě 2 000 000  Kč, osoba „B“ byt za 2 300 000 Kč. Znalecké posudky vyčíslily hodnotu bytu na 1 800 000 Kč a 1 950 000 Kč. Daň z převodu nemovitosti bude v tomto případě vypočtena z hodnoty 2 300 000 Kč a bude činit 3%, tj. 69 000 Kč.

V případě, že by výše uvedené osoby řešily výměnu nemovitostí dvěma kupními smlouvami, musely by z každé prodávané nemovitosti odvést 3% daň z převodu nemovitostí. V tomto případě by daňová povinnost byla vypočtena na 60 000 Kč a 69 000 Kč. Uzavřením směnné smlouvě ušetřily smluvní strany 60 000 Kč.

Nezapomeňte!

Pravidlo, že kupní smlouva se předkládá místně příslušnému katastrálnímu pracovišti v počtu o dva vyšším, než je počet jejich účastníků, neplatí u směnné smlouvy. Pokud se směňují nemovitosti mimo působnost jednoho katastrálního úřadu, platí, že pro každý další dotčený katastrální úřad přibývají další dvě vyhotovení smlouvy. Na tuto skutečnost pamatujte při podpisu smluv a dbejte na jejich dostatečné množství. Čtěte také: Ceny bytů jsou na dně, kupujte

Dobrá rada nakonec

Pokud chcete, aby doplacení hodnoty směňované nemovitosti protistraně bylo co nejbezpečnější, využijte institutu notářské úschovy. Vyplacení rozdílu v ceně směňovaných nemovitostí z notářské úschovy važte až na zápis vlastnického práva do evidence katastru nemovitostí.

Anketa

Vyměnili jste někdy nemovitost za jinou?

13 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 4. 12. 2012 3:22