Spočítejte si...

Zavřít

Co postrádám na českém hypotečním trhu?

V boji hypotečních bank o klienty přituhuje. Prostor pro další pokles úrokových sazeb už je minimální a podstatnější snížení poplatků nebo další zkrácení lhůt pro vyřízení úvěru také není příliš reálné. Přijdou konečně banky s něčím skutečně novým?

Konkurence je prima věc. Díky ní se každý výrobce, obchodník i poskytovatel nejrůznějších služeb musí snažit, aby právě jeho zboží přitahovalo zákazníky více než jiné. Kdo chce na trhu uspět, musí být stále ve střehu. Konkurence snižuje ceny, resp. přibrzďuje jejich růst, zvyšuje kvalitu a stimuluje další vývoj. Její existence na trhu je natolik cenná, že na její ochranu máme zákonnou úpravu i úřad, který nad jejím dodržováním bdí. Zatím se mu to sice daří jen s občasnými úspěchy, ale zaplaťpánbu za to.

Bankovnictví a obecně poskytování finančních služeb patří k velmi lukrativním oborům podnikání – v Česku i kdekoliv jinde ve světě. Náš trh má však řadu specifik, která způsobují, že skutečné konkurenční prostředí do řady jeho oblastí proniká bohužel jen velmi zvolna, bankovní sektor nevyjímaje. Situace se sice poslední dobou trochu zlepšuje, ale například na zdejším hypotečním trhu je podle mého názoru už delší dobu poněkud zatuchlo a čerstvý vítr by rozhodně nezaškodil. Jenže kde ho vzít?

Firemní bankovnictví – financování podnikání, firemní účty a platební styk, zaměstnanecké výhody…

V zajetých kolejích

Především je řeč o obrovské setrvačnosti českého bankovnictví a jeho neschopnosti přicházet se skutečnými novinkami, a to nejen u hypoték. Banky by měly pružně reagovat na poptávku po nových službách, nebo ji dokonce samy vytvářet. Většinou to zatím příliš nedělají. Poptávka zde totiž není příliš velká, mj. protože česká veřejnost je při správě financí obecně hodně konzervativní a změn se spíše obává. Hodně novinek je tak jen „novinkami“ a inzerovaná výhoda přitom navíc bývá kompenzována nějakou neinzerovanou nevýhodou.

Například snad každá hypoteční banka ve svých reklamních materiálech slibuje individuální přístup ke klientovi. Realita je však většinou hodně odlišná. Každý klient se specifickými požadavky – nenarazí-li náhodou na profesně zdatného, ochotného a kompetentního pracovníka banky (i takové náhody se někdy dějí) – se stává v podstatě nežádoucím elementem v zaběhlém soukolí rutinního vyřizování hypotečního úvěru, nezapadajícím do tabulek a šablon. Zpravidla pak má na výběr jen z toho, co se standardně nabízí, nebo jít jinam, popř. si nechat zajít chuť.

Nechápu také, proč je dosud tak řídkým jevem větší variabilita podmínek hypotečních úvěrů – např. možnost odložení či přerušení splácení jistiny úvěru, možnost sjednání jiných než anuitních splátek, propojení hypotečního úvěru s dalšími produkty atd. V jedné bance jsem se setkal s vysvětlením, že tyto věci neumožňuje stávající bankovní software a není na to vyškolen personál. To je nejspíš pravda. Ono je opravdu jednodušší dopřát publicitu snížení úrokové sazby o pár desetin procenta (a taktně pomlčet o zvýšení poplatků) než přijít s něčím novým. Otázka je, jak dlouho s tímto přístupem banky vystačí.

Rozhodující parametr – výše příjmů?

Když nic jiného, tak jedna věc mi na úvěrové politice zdejších bank připadá hodně nepochopitelná. První věc, která banku při žádosti prakticky o jakýkoliv úvěr zajímá, je výše čistého měsíčního příjmu žadatele, resp. jeho domácnosti. Dokážu to zcela pochopit u žádosti o kontokorentní úvěr nebo krátkodobou hotovostní půjčku v řádu desítek tisíc Kč. Jakou však asi může mít vypovídací schopnost informace o výši příjmů žadatele za minulé čtvrtletí třeba u dvoumiliónového úvěru s pětadvacetiletou splatností?

Kdo může vědět, co bude za rok nebo třeba za pět let? Který zaměstnanec může zaručit, že bude mít stejné zaměstnání s minimálně stejným příjmem nebo třeba že jeho manželka neodejde na mateřskou atd.? O významu informace o výši příjmů u velkých a dlouhodobých úvěrů by se dalo s úspěchem pochybovat. Přitom je to klíčový parametr, přes který nejede vlak! Velkou roli by zde podle mě přitom měla hrát spíše kvalita zajištění úvěru. Tím myslím takové zajištění, u něhož je prakticky jisté, že v případě problémů se splácením úvěru ho lze snadno realizovat s výnosem pokrývajícím všechny závazky dlužníka vůči bance. Za logické bych přitom pokládal, že při výběru tohoto zajištění by banka mohla být hodně vybíravá.

Nemá-li však žadatel o úvěr bumážku s potvrzením o dostatečné výši příjmů, stěží nalezne banku, která se přes to přenese. Nebude totiž splněna první nutná podmínka v procesu vyřizování úvěru. Do dalšího kola tak prostě nepostoupí, ať nabízí zajištění jakékoliv. Má-li vám úvěr sloužit pro financování podnikatelského záměru (např. nákup či výstavba nemovitosti s jejím následným pronájmem), kvalita projektu, zejména jeho ekonomická reálnost, banku většinou bude zajímat až v druhé řadě – nepůjdete-li tedy žádat o úvěr do eBanky a nebudete se jmenovat Šárka Grossová.

Jako vejce vejci

Nabídka bankovních produktů, včetně těch hypotečních, je na první pohled až nepřehledně široká. Při bližším zkoumání však člověk zjistí, že řada odlišností je spíše kosmetického charakteru a produkt, který by mu po všech stránkách vyhovoval, na trhu nenalezne. Abych ale vše nelíčil jen v černých barvách, samozřejmě lze zaregistrovat určitou snahu některých bank přicházet se skutečně novými či modifikovanými produkty, ale zatím pořád spíše kape, než aby konečně pořádně sprchlo.

Ještě mi nedá nezmínit jeden, podle mě typický jev. Jsou banky, jejichž nabídka produktů není nijak široká ani propracovaná, ale díky především masivní a někdy dokonce i nápadité reklamní podpoře získávají zákazníky. Naopak některé banky mají co nabídnout, ale prodat to moc neumějí, protože zcela selhává jejich marketing. Naleštěná měď pak září více než surové zlato. Alespoň jedna z hypotečních bank v poslední době jakoby se probouzela ze zimního spánku, tak jen doufám, že se konkurenční boj konečně rozhoří nejen na poli snižování úrokových sazeb.

Co postrádám na trhu?

Banky se předhánějí mj. v tom, na jak dlouhou dobu hypoteční úvěr poskytnou. Někde ho lze splácet i do 70 let věku žadatele. Proč ale nejít ještě dál? Vždyť hypoteční úvěr se váže především k nemovitosti a s ní ho lze i převádět. Proč tedy neposkytnout hypoteční úvěr nejen na 30 let, ale na 60 nebo i více let? Pro pořízení bytu 2 + 1 to nejspíše nebude potřeba, ale třeba u rodinného sídla za desítky miliónů Kč možná ano. Úvěr by pak splácely dvě generace a byl by součástí dědického řízení společně s nemovitostí, na níž byl poskytnut. Pokud by potomci nechtěli či nemohli úvěr splácet, nemovitost by se prodávala i s hypotékou. Leckde v zahraničí to tak funguje.

Na druhé straně nemusí mít hypoteční úvěr pouze dlouhodobý charakter. Někdy může být výhodné ho naopak použít i k získání poměrně „krátkých“ a přitom relativně levných peněz – například na stavbu rodinného domu s jeho následným prodejem. To jde sice i nyní, ale spíše oklikou. Klient, který potřebuje půjčit peníze například jen na 5 let, přičemž většinu úvěru chce splatit až na jeho konci, by za stávajících podmínek takovýto hypoteční úvěr nejspíš nezískal, a pokud ano, tak poměrně draho. Co s tím?

Může klidně požádat o standardní hypoteční úvěr s dvacetiletou splatností a pětiletou fixací úrokové sazby. Dlouhodobá splatnost mu zajistí snížení výše měsíční splátky na přijatelnou úroveň a po uplynutí doby fixace úrokové sazby může úvěr jednorázově splatit bez dalších poplatků. Výhodné přitom bude zvolit hypoteční úvěr s nízkými poplatky (třeba s využitím některé akční nabídky). Také je třeba nezapomenout na předpokládané předčasné splacení úvěru mj. při sjednávání životního pojištění, pokud ho banka bude požadovat (často nelze jednoduše předčasně zrušit). Nechápu, proč banky podobnou možnost u účelových hypoték samy nenabízejí. A bylo by možno pokračovat.

Přístup k informacím

Dozvědět se cokoliv konkrétního o hypotečním úvěru bývá u řady bank docela problém. Pravda, spoustu informací lze nalézt na internetu. Kvalita informací na jednotlivých stránkách bank se však velmi různí co do rozsahu i obsahu. Hledáte-li nějakou podrobnost pro konkrétní variantu úvěru, často neuspějete. Zejména v poslední době bouřlivého vývoje úrokových sazeb se také stává, že informace spolu nekorespondují – např. kalkulátor počítá jen s úrokovou sazbou odlišnou od té uváděné v sazebníku atd.

Dalším informačním kanálem, kterým by měly proudit od banky ke klientům potřebné informace, jsou bankovní infolinky. Často to však bývá trochu jinak. Kromě toho, že někdy bývá problém se na ně dovolat (zejména ve špičce si musíte pár minut počkat, než se na vás dostane řada), na můj vkus až příliš často zde klient získá informace nepřesné nebo neúplné. Nemusí se přitom zdaleka jednat jen o detaily a maličkosti, ale i o věci významné pro rozhodování se, který bankovní produkt si pořídit.

Bohužel čím dál častěji se také stává, že operátor(ka) na infolince, byť přímo inzerované bankou pro získání informací k hypotečnímu úvěru, má evidentně jediný úkol: přesměrovat klienta na hypotečního poradce. Asi nelze očekávat, že prostřednictvím většinou bezplatné infolinky klient obratem získá ucelený a detailní přehled o všech podmínkách poskytnutí hypotečního úvěru (i když koneckonců proč ne?!), ale na druhou stranu alespoň základní informace by zde určitě získat měl. Ono postupně se scházet s několika hypotečními poradci už ve fázi mapování situace na trhu není zrovna příliš praktické.

Kde hledat konkurenci

Na českém trhu poskytuje hypoteční úvěry deset hypotečních bank. Pouze tyto banky mohou získávat finanční zdroje na poskytování hypotečních úvěrů vydáváním hypotečních zástavních listů. Hypoteční úvěr však můžete získat prakticky v každé bance. Jedná se totiž o jakýkoliv úvěr, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Právě u bank, které neposkytují úvěry jako na běžícím pásu, lze zatím spíše nalézt možnost ušití hypotéky na míru, zejména požádá-li o ní banku její dlouholetý dobrý klient.

Trochu provětrat hypoteční trh by mohly stavební spořitelny. Skončily jim totiž zlaté časy snadného nabírání nových klientů a akumulace kapitálu na jejich účtech stavebního spoření. Státní podpora se snížila a díky poklesu úrokových sazeb a miliónům vraženým do reklamy získaly v oblasti financování bydlení navrch spíše hypoteční banky. Stavební spořitelny mají co dělat, aby napravily svou pověst pošramocenou zavedením poplatků za správu úrokového zvýhodnění a přesvědčily klienty, že výhodné je u nich nejen spořit, ale i vzít si úvěr. Přetahovaná o zákazníky mezi stavebními spořitelnami a hypotečními bankami už začala – Hypoúvěr Modré pyramidy je toho dokladem.

Už skoro rok je Česko členem Evropské unie. Na našem trhu tak mohou s využitím tzv. jednotné bankovní licence i bez povolení ČNB působit zahraniční banky se sídlem na území kteréhokoliv jiného členského státu EU. Podle evidence ČNB se jich k tomu odhodlalo 78. Naprostá většina z nich zde však zatím funguje jen velmi nenápadně, přestože pod dojmem loňských zpráv v tisku bylo možno očekávat razantnější nástup mezinárodní konkurence, a to právě v oblasti hypotečních úvěrů. Snad se k tomu v nedaleké budoucnosti odhodlají.

Anketa

Aktuální příjem žadatele o hypotéku považujete za...

2 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 15. 4. 2005 3:27