Spočítejte si...

Zavřít

Co musí a co nemusí být součástí smlouvy o převodu družstevního bytu

Nejvyšší soud řešil případ, ve kterém došlo k opakovanému převodu družstevního bytu na několik různých nabyvatelů. Komu vlastně patří užívací právo k bytu?

Soudy, včetně nakonec i Nejvyššího soudu ČR, řešily případ, kdy postupně došlo k opakovanému převodu družstevního bytu (resp. převodu členství v bytovém družstvu – tedy převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, zejména pak právem na uzavření nájemní smlouvy k příslušnému družstevnímu bytu) týmiž převodci na několik různých nabyvatelů. Šlo tedy o klíčovou otázku, komu vlastně patří užívací právo k bytu.  Čtěte také: Změna od 1.11.2011: Chcete nájemní byt na více než 2 roky? Naplánujte svatbu

Skutkový základ sporného případu čili K čemu došlo

  1. Manželé T. a Š. H. byli k 7. únoru 2005 členy Bytového družstva V. s právem nájmu bytu nacházejícího se v bytovém domě na adrese V. v O.
  2. Dne 7. února 2005 uzavřeli manželé H. (jako převodci) a P. Š. (jako nabyvatel) první smlouvu o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu kterou převedli na nabyvatele „své členství v Bytovém družstvu V. se všemi právy a povinnostmi, které jsou spojeny se členstvím v tomto družstvu, zejména právo na uzavření nájemní smlouvy o nájmu bytu.“
  3. Bytové družstvo stvrdilo předložení první smlouvy otiskem razítka a současně podpisem Š. H., předsedkyně družstva, na této smlouvě.
  4. Manželé H. uzavřeli dne 8. března 2005 smlouvu o převodu práv a povinností spojených se členstvím v bytovém družstvu (vztahujících se ke stejnému bytu) s nabyvatelem M. Ch., dne 15. srpna 2005 s nabyvatelem V. J. a dne 11. ledna 2006 (a rovněž 7. července 2006) s J. M.

Posledně jmenovaný J. M. podal žalobu na určení členství v družstvu. Vedle něho jako žalobce (navrhovatele) byly účastníky soudního řízení i všichni shora jmenovaní (nabyvatel P. Š, bytové družstvo, převodci) s výjimkou M. Ch.

Jak rozhodovaly soudy

Soud prvního stupně uzavřel, že podstatnými náležitostmi smlouvy o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu, jakožto nepojmenované smlouvy ve smyslu ust. § 269 odst. 2 zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, je určení převáděných práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, stanovení úplatnosti, či bezplatnosti převodu a dohoda o vzájemném vypořádání.

První smlouva dle názoru soudu prvního stupně obsahuje všechny podstatné náležitosti. Zároveň je účinná, neboť byla předložena bytovému družstvu, jež v den jejího podpisu potvrdilo její předložení otiskem svého razítka a podpisem předsedkyně družstva. Následně uzavřené smlouvy o převodu stejných členských práv a povinností v témže družstvu jsou proto absolutně neplatné. Tip: Soud se postavil za družstevníky. Cenu za prodej bytu můžete družstvu a sousedům utajit

Odvolací soud přitakal závěrům soudu prvního stupně, doplnil nadto, že nebylo-li mezi smluvními stranami ujednáno, že cena převáděných členských práv a povinností bude odvislá od jejich hodnoty, pak je nadbytečné (a bez jakéhokoliv vlivu na platnost smlouvy) tuto hodnotu zjišťovat a uvádět ve smlouvě o jejich převodu, neboť zjištěná hodnota by nic neměnila na tom, že členská práva a povinnosti budou převáděny za ujednanou cenu.

Dohoda o vzájemném vypořádání smluvních stran dle názoru odvolacího soudu v první smlouvě obsažena je, a to v prohlášení, podle něhož „úhradou smluvní ceny a podpisem smlouvy o převodu členských práv a povinností dojde zároveň k majetkoprávnímu vypořádání smluvních stran k výše uvedenému bytu“. Cílem první smlouvy bylo především (vedle získání členství v bytovém družstvu) umožnit nabyvateli získání nájmu označeného bytu a nic jiného, co by účastníci smlouvy chtěli v souvislosti s převodem všech členských práv a povinností vypořádat, ze smlouvy patrno není a ani v průběhu řízení před soudy obou stupňů nevyšlo najevo.

J. M. napadl rozhodnutí odvolacího soudu dovoláním. Nejvyšší soud ČR v odůvodnění svého rozhodnutí – usnesení spis. zn. 31 Cdo 271/2010, ze dne 19. 10. 2011, rozebral m.j. právní úpravu.

Právní úprava

Podle ust. § 230 obchodního zákoníku převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.

Podle ust. § 269 odst. 2 obchodního zákoníku účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není upravena jako typ smlouvy. Jestliže však účastníci dostatečně neurčí předmět svých závazků, smlouva uzavřena není.

Protože smlouva o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu není v obchodním zákoníku jako smluvní typ upravena, jde o smlouvu nepojmenovanou ve smyslu ust. § 269 odst. 2 obchodního zákoníku. Její podstatné náležitosti je proto nutné – s ohledem na zákonný požadavek dostatečně určitého vymezení závazků smluvních stran – dovodit výkladem z účelu tohoto právního institutu.

Co je povinnou – podstatnou náležitostí smlouvy o převodu družstevního bytu

V rozsudku ze dne 7. února 2001, spis. zn. 29 Cdo 1402/99, jenž je veřejnosti dostupný na jeho webových stránkách (www.nsoud.cz), Nejvyšší soud ČR dovodil, že podstatnými náležitostmi smlouvy o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu jsou „určení [převáděných] práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, určení hodnoty družstevního podílu, stanovení úplatnosti či bezplatnosti převodu a dohoda o vzájemném vypořádání“. Čtěte také: Co je to judikatura aneb Poučné příběhy ze soudních síní

K otázce vymezení, resp. upřesnění, podstatných náležitostí smlouvy o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu Nejvyšší soud ČR předesílá, že není žádných pochyb o tom, že kromě řádné identifikace účastníků smlouvy (převodce a nabyvatele), jakožto obecného požadavku vyžadovaného pro jakýkoliv právní úkon, musí být ve smlouvě rovněž nezaměnitelně označeno bytové družstvo, k němuž se převáděná členská práva a povinnosti (členský podíl) vztahují.

Podstatnou náležitostí smlouvy je dále vymezení převáděných práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu a – v případě, že nejsou převáděny veškerá práva a povinnosti – rovněž určení rozsahu, v němž jsou tato práva a povinnosti převáděny. Vedle převodu celého členského podílu může totiž být převedena i taková jeho část, jež je uceleným souborem práv a povinností způsobilým založit (nové) členství nabyvatele v družstvu, aniž by současně zaniklo členství převodce (např. převod členských práv a povinností vztahujících se k jednomu družstevnímu bytu, náleží-li převodci členská práva a povinnosti vztahující se k více družstevním bytům).

Z obsahu smlouvy musí být rovněž zřejmé, zda jde o úplatný či bezúplatný převod; v případě úplatnosti převodu členského podílu v družstvu musí být ve smlouvě uvedena buď sjednaná cena, nebo alespoň způsob jejího určení.

Hodnota družstevního podílu není pro smlouvy podstatná

Naopak z pohledu dostatečného určení předmětu závazků (jakož i účelu smlouvy) není rozhodné určení hodnoty „družstevního podílu“, neboť stanovení ceny za převod členského podílu (popř. ujednání o bezúplatnosti převodu) je ponecháno zcela na vůli smluvních stran. Jelikož povinnost odvíjet cenu od hodnoty „družstevního“ (členského) podílu z žádného zákonného ustanovení nevyplývá, není uvedení hodnoty členského podílu pro platný vznik smlouvy významné, a o její podstatnou náležitost tudíž nejde.

Nejvyšší soud neshledává žádného důvodu ani pro to, aby obligatorní (povinnou) náležitostí smlouvy o převodu práv a povinností spojených se členstvím v bytovém družstvu bylo ujednání (dohoda) o vzájemném vypořádání smluvních stran. Nedohodnou-li se strany smlouvy jinak, bude se vzájemné vypořádání řídit ustanoveními obchodního zákoníku o způsobu, místě a době plnění (viz ust. § 324 a násl. obchodního zákoníku).

Nepodmiňuje-li zákon převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu předchozím (konkrétním) vzájemným vypořádáním smluvních stran, není nutné, aby otázka vypořádání byla ve smlouvě řešena i proto, že účelu smlouvy bude dosaženo (členská práva a povinnosti budou převedeny) – není-li sjednáno jinak – bez ohledu na to, zda k vzájemnému vypořádání smluvních stran došlo, či nikoliv. Jinak řečeno, následkem porušení závazku smluvní strany ohledně sjednaného způsobu vypořádání není to, že smlouva nevznikla, nýbrž vznik nového práva smluvní strany z porušení povinnosti vypořádat se sjednaným způsobem.

Lze proto uzavřít, že k platnému vzniku smlouvy o převodu práv a povinností spojených se členstvím v bytovém družstvu je nezbytná řádná identifikace účastníků smlouvy a bytového družstva, k němuž se převáděná členská práva a povinnosti (členský podíl) vztahují, určení (rozsahu) převáděných práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu (specifikace předmětu převodu), určení, zda jde o převod úplatný, či bezúplatný a v případě úplatnosti převodu rovněž stanovení ceny nebo způsobu jejího určení.

Zhodnocení případu a konečný verdikt

Tyto uvedené náležitosti první smlouva obsahuje. Závěr soudu prvního stupně (který sdílel i odvolací soud), podle něhož manželé H. první smlouvou převedli (veškerá) svá práva a povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu na nabyvatele (P. Š.), pročež jsou všechny následné smlouvy o převodu stejných členských práv a povinností absolutně neplatné, je proto správný. Proto i právní posouzení věci v rozhodnutí odvolacího soudu je správné, a dovolání proti němu NS ČR zamítl (a v určité části odmítl).

Závěrečné shrnutí v právních větách

K platnému vzniku smlouvy o převodu práv a povinností spojených se členstvím v bytovém družstvu je nezbytná řádná identifikace účastníků smlouvy a bytového družstva, k němuž se převáděná členská práva a povinnosti (členský podíl) vztahují, určení (rozsahu) převáděných práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu (specifikace předmětu převodu), určení, zda jde o převod úplatný, či bezúplatný a v případě úplatnosti převodu rovněž stanovení ceny, nebo způsobu jejího určení.

(Podle usnesení Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 31 Cdo 271/2010, ze dne 19. 10. 2011)

2 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 10. 7. 2012 11:35