Spočítejte si...

Zavřít

Čím nás banky „oblbují“ u hypoték?

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů klesají a banky se snaží neustále hledat metody, jak vás zatížit dalšími poplatky. Hlavně, že úroková sazba vyjde nejníže. Jaké to jsou?

Logicky je správné, že veškeré poplatky za úvěr by měly být zohledněny ve výši úrokové sazby. Bohužel, ve většině případů tomu tak u hypotečních úvěrů není a musíme platit celou řadu skrytých poplatků a banky nás lákají na akce, které jsou v podstatě výhodné jen pro ně. Jednotlivé nekalé či zavádějící praktiky si proto v tomto článku vyjmenujeme. 

Bonus za drahotu

ČSOB nebo Hypoteční banka začaly nabízet bonus za věrnost, neboli určitou finanční částku, pokud budete klientem hypotečního úvěrů po období delším než 10 let. Co však autor článku pokládá za zavádějící je to, že hypoteční poradce nám však prostřednictvím kalkulačky tento bonus už započítal do výsledné splátky a tvrdil nám, jak se to vyplatí. Tento bonus přitom dostaneme až za 13 let.

V tomto případě však nezohlednil časovou hodnotu peněz – za 13 let bude mít bonus zcela jinou hodnotu, než je tomu dnes. Řada klientů se ani bonusů nedočká. Při skončení fixace, která je nejčastěji stanovena na 3 nebo 5 let, vám většinou vaše domovská banka nabídne úrokovou sazbu, která neodpovídá současné situaci na trhu. Většina jiných bank vám při refinancování (takové klienty, kteří pravidelně splácí, banky milují, je to pro ně minimální riziko) nabídne lepší úrokovou sazbu.

Znamená to, že pokud chcete bonus využít, pak musíte s vaší domovskou bankou jednat ohledně snížení úrokové sazby na úroveň konkurenčních bank s tím, že úspěch není zaručen a výsledek je nejistý. Banka také může zvážit, zdali není pro ní lepší přechod ke konkurenci, protože by se ji jednorázová výplata bonusu nevyplatila. Je proto nelogické a zavádějící tento bonus počítat do samotné výše měsíčních splátek, jedná se spíše o takové marketingové lákadlo. Aby se tyto peníze za věrnost vyplatily, musela by vám banka garantovat, že dorovná konkurenční nabídku při konci fixace, což je krajně nepravděpodobné.

Pojištění za trest

Některé banky vám také výrazně sníží úrokovou sazbu, pokud si u nich zařídíte speciální pojištění. Má to samozřejmě logiku – klient s pojištěním schopnosti splácet je pro banku méně rizikovější a můžou mu nabídnout až výrazně nižší úrokové sazby. Co však nedává logiku je, že pojištění zdaleka není za tržní cenu a je značně předražené. Neobsahuje také ochranu proti jiným životním událostem. Co je ale vůbec nejhorší, že toto předražené pojištění musíte zaplatit jednorázově.

V případě 2,5 milionové hypotéky nám bylo řečeno, že je nutné zaplatit pojištění Cardif u UniCredit Bank, přibližně ve výši 70–80 tisíc. Makléř se však zase dopustil chyby (nejspíše ovlivněn ze strany bank) a toto pojištění nám rozpočítal do měsíční splátky do období trvání hypotéky. Znovu však nezohlednil časové hledisko peněz – současné peníze mají pro nás mnohem vyšší hodnotu, než ty budoucí.

Sama Unicredit Bank na svých propagačních materiálech uvádí úrokovou sazbu osekanou právě o toto pojištění, která patří mezi nejvýhodnější na trhu, což je závádějící, bez pojištění úroková sazba zdaleka tak výhodná není. Bohužel, takto nevýhodné pojištění nabízí i mBank.

Poplatky za správu hypotečního úvěru

Poplatky za správu hypotečního úvěru byly jedny z nejvíc diskutovaných poplatků v poslední době. Tomuto poplatku se začaly věnovat nejrůznější iniciativy např. Poplatkyzpět.cz, kterou založila společnost s anonymním vlastnictvím. Bankám v současné době hrozí soudní spory ohledně navrácení tohoto poplatku. Čtěte více: Boj o bankovní poplatky může otevřít pomyslnou Pandořinu skříňku

Spotřebitelské iniciativy však výrazně pomohly k tomu, že řada bank začala tento poplatek rušit. U Hypoteční Banky, která si tento poplatek stále účtuje, je možné zažádat o prominutí tohoto poplatku, řada klientů už s tím podle hypotečního makléře uspěla. Nelze však na to spoléhat.

Běžný účet s vysokými poplatky

Další věcí, co si u hypotečního úvěru musíte často založit, je také běžný účet. U běžného účtu platíte pak vedení, a to až do výše trojciferné částky měsíčně. Na našem trhu však existují čestné výjimky (například Wüstenrot hypoteční banka nebo v minulosti Axa Banka), které založení běžného účtu nepožadují. U nově vstoupivších bank vám sice účet založí, za vedení však často nic nezaplatíte. U velkých bank však tato položka stojí několik desítek korun měsíčně a může výrazně znevýhodnit především menší hypoteční úvěry. Pokud tedy banky požadují k hypotéce založení bankovního účtu, měl by tento účet být bez poplatků.

Sazby „od“

Další nekalou praktikou, které se banky dopouštěly, byly takzvané sazby „od“. Na marketingových letácích jste se mohli dozvědět, že sazby dosahují skvělých úrovní, které jsou pro vás velmi výhodné. Když jste však přišli do banky, poradce s vámi prošel skóring, ze kterého ale vyšla úplně jiná úroková sazba – není překvapením, že byla znatelně vyšší.

Samozřejmě, banky mají plné právo zkoumat finanční situaci žadatelů, koneckonců je to i v našem zájmu, aby banky měly co nejméně špatných úvěrů. A klienti, kteří řádné své hypoteční úvěry platí, tak nemuseli prostřednictvím vyšší úrokové sazby dotovat nezodpovědné klienty. Na druhé straně však za nekalou praktiku lze považovat to, že banka v marketingové strategii naláká klienta na nízkou úrokovou sazbu, ale čas strávený na pobočce, kde vyjde odlišná úroková sazba, už mu nikdo nevrátí. Sazby v současné době garantuje jen mBank, Axa Bank a Wüstenrot.

Konzervativní banky budou muset změnit strategii

Banky stále více úvěrují a vydělávají na poplatcích rekordní částky. I přesto se však autor článku domnívá, že by měly v dlouhodobém horizontu svojí strategii přehodnotit, a to především u produktů, které nejsou transparentní a které jsou nabaleny nejrůznějšími poplatky. Nové banky jsou totiž schopné velice snadno nabídnout lákadla v podobě transparentních produktů, kde klient nezaplatí žádné dodatečné poplatky.

Situaci také výrazně pomohli nezávislí hypoteční poradci (ač na ně máme názor jakýkoliv), kteří dokázali efektivně srovnat úrokové sazby u jednotlivých bankovních ústavů a nabídnout tu nejvýhodnější úrokovou sazbu. Řada z nich se také chlubí tím, že u banky zvládne vyjednat podstatně nižší úrokovou sazbu. Čtěte také: Jak vyjednat snížení úrokové sazby u hypotéky?

Anketa

Jaké služby či poplatky jsou podle vás u hypotečních úvěrů nejvíce škodlivé?

10 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 26. 6. 2013 14:02