Spočítejte si...

Zavřít

Chcete prodat byt: Sám, nebo s realitní kanceláří?

Vybrat si při prodeji nemovitosti realitní kancelář, nebo se radši spolehnout na vlastní síly? Obojí má své výhody i nevýhody. Tak či tak se člověk může nechat slušně napálit, když si nenechá poradit. Když máte štěstí, realitní kancelář udělá všechno za vás. Jak vybrat tu správnou?

Možná se domníváte, že prodat byt je prostou záležitostí. Jednoduše zadáte inzerát do anonce, nastavíte si cenu, jaká se vám s přihlédnutím k vaší náladě zrovna líbí, a za čtrnáct dní máte peníze na účtu. Může to tak být, zpravidla je to však úplně jinak.

První den, kdy je nemovitost v inzerci, vám srdce skáče radostí, jaký je o váš byt zájem. Žádní přímí zájemci se sice ještě neozvali, ale realitních kanceláří (dále jen RK) požehnaně. Ten byt bude pryč coby dup, říkáte si. Když se ale ani po týdnu neděje nic, co by nasvědčovalo prodeji bytu, začínáte chápat, že něco je špatně. Ucho vás bolí od neustálého telefonování se zástupci realitních kanceláří, kteří vás po telefonu přesvědčují, že právě oni vám pomohou prodat váš byt rychle a snadno. A vy se i přesto, že o realitních kancelářích nechcete na začátku ani slyšet a už při tichém vyslovení tohoto slovního spojení pokládáte telefon, nakonec podvolíte.

Vzhledem k tomu, o jak významný druh majetku se jedná (zdaleka nejdražší majetek běžné domácnosti), je prodej tohoto majetku důležitým mezníkem v životě a je bezpodmínečně nutné prodej trochu promyslet. Přeci jen byt neprodáváte každý den. Bohužel je to znát a většina lidí nemá žádné zkušenosti s prodejem bytu, zato má mnoho špatných zkušeností s realitními kancelářemi.

Katalog nemovitostí – vyberte si z nabídky domů a bytů k nájmu i prodeji.

Do prodeje sám, či s makléřem za zády?

Realitní kancelář by vám měla pomoci váš byt prodat, protože to bezpochyby je jejím cílem (je za to ohodnocena provizí), a realitní makléř by měl sloužit jako váš osobní poradce ve věcech týkajících se nemovitostí. Dle slov Františka Lukáče, majitele RK Archer reality, se bez realitní kanceláře dnes běžný člověk neobejde. Je pravda, že pokusit se prodat byt sám může být v dnešním turbulentním prostředí opravdu velké sousto, ač se to na první pohled nemusí zdát.

Důvodů, proč využít služeb realitní kanceláře, je mnoho. Seriozní realitní kancelář bude za vás prodávat váš byt. To mimo jiné znamená, že veškeré věci týkající se prodeje za vás udělá. Vás to nebude stát ani drahocenný čas, který můžete investovat jiným způsobem, ani spoustu nervů, o které můžete například ve frontě na katastrálním úřadě velice jednoduše přijít.

Pro vás odpadají veškeré starosti týkající se prodeje od inzerování, předvádění bytu zájemcům, shánění a podepisování podkladů až po celkový prodej. Mnoho realitních kanceláří nabízí řadu dalších služeb, které občas stojí za to využít. Hlavní výhodou je skutečnost, že realitní kancelář, potažmo makléř, přes kterého budete s RK převážně komunikovat, z 99 % prodal více nemovitostí než vy. Proto si je ve svěřeném úkolu jistější a práci odvádí kvalitněji a efektivněji. Na druhou stranu není všechno zlato, co se třpytí.

Největším argumentem zejména starších občanů proti využívání služeb RK je skutečnost, že bude muset za jejich služby zaplatit. „To si to radši prodám sám,“ říká mnoho lidí, když se dozví výši provize, kterou si RK za svoje služby bere. Je pravda, že provize realitních kanceláří jsou nemalé. Ve standardních případech se pohybují ve výši 3 – 5 % z prodejní ceny nemovitosti. V absolutních částkách jsou to desítky či stovky tisíc (v případě zprostředkování pronájmů se jedná o částku jednoho smluveného měsíčního nájmu od nájemce, ale někdy i od pronajímatele). To však není nic neobvyklého. Vzhledem k tomu, že hodnoty nemovitostí se ve větších městech pohybují v řádech miliónů, není se čemu divit. Část provize by měla pokrýt vedlejší náklady RK, jako např. náklady na smlouvy, podklady atd.

Další věcí, která by mohla uklidnit rozlíceného majitele, je fakt, že provizi standardně platí kupující. I když je pravda, že prodávající strana musí teoreticky navýšit částku, kterou chce z nemovitosti dostat, o výši provize RK, majitel na prodeji s RK většinou přeci jen vydělá. V konečném důsledku to vypadá většinou tak, že majitel i přes provizi RK dostane z nemovitosti více peněz než bez ní. Jedním z faktorů, které ovlivňují tuto konečnou cenu, jsou zkušenosti realitní kanceláře.

Exkluzivní zastoupení

Jakmile zkontaktuje RK či jí jste osloven, bude vám pravděpodobně nabízet výhradní (exkluzivní) zastoupení. Ač se v jiných případech do podpisu standardní smlouvy o zprostředkování prodeje moc nehrne, v případě exkluzivity je to úplně jinak. Co exkluzivní zastoupení a smlouva znamená?

Podepsání exkluzivní smlouvy pro RK znamená, že jako jediná (má to papírově potvrzeno) může zastupovat vaši osobu v prodeji definované nemovitosti. Pro RK to z toho vyplývají nepřehlédnutelné výhody. Nikdo jiný kromě této RK nemůže majitelovu nemovitost prodávat. V normálním případě nabízí majitelovu nemovitost třeba dvacet různých RK. V případě exkluzivní smlouvy má RK jistotu, že nemovitost prodá právě ona.

Exkluzivní zastoupení se může na první pohled zdát nevýhodné, nesmyslné a kontraproduktivní. Pravdou je, že mnoho lidí na něj taky takto pohlíží. „Čím víc realitních kanceláří oslovím, tím větší je šance na prodej,“ říkají někteří. Skutečnost však může být trochu jiná.

Jakmile se ve standardním případě RK dozví, že majitel prodává byt, začnou ho nabízet (nejčastěji na internetu – nejnižší náklady). Ti morálněji založenější majiteli zavolají a požádají o souhlas, někteří dokonce požádají o schůzku, kde majiteli vše vysvětlí a vyfotí prostory (správný postup). Některé kanceláře majitele bohužel ani neinformují o tom, že jeho nemovitost prodávají, a to za cenu, kterou si RK vymyslí, stáhne si fotky od jiné, čestnější RK, která u majitele byla a prostory nafotila, a nemovitost začne nabízet pod svým jménem, bez souhlasu majitele. Velice jednoduše se tak může stát, že majitel se sice rozhodl nespolupracovat s žádnou RK, vydá inzerát o prodeji (nejčastěji do inzertních novin), ale za dva dny jeho nemovitost nabízí už dvacet realitních kanceláří.

Už jen to, že byt je například na jednom realitním serveru nabízen třeba desetkrát (je to velice dobře poznat), a ještě k tomu za různé ceny (lišící se především o provizi RK), působí pro potenciálního zájemce velice nevěrohodně.

Posledním problémem, který uvedu, je, že v případě diverzifikace zprostředkovatelů má každá jednotlivá RK velice malou šanci, že byt prodá právě ona, její úsilí je samozřejmě přímo úměrné šanci prodeje.

S exkluzivní smlouvou všechny výše uvedené problémy odpadají. Majitel má jistotu, že nemovitost se nabízí pouze jednou a za jednu pevnou cenu – s popisem vypovídajícím o nemovitosti a fotografií. Všichni zájemci se ozvou pouze jedné RK, s kterou má majitel podepsanou exkluzivní smlouvu a která pro něj pracuje, tudíž odpadá zmatek, do kterého se majitel snadno dostane, když musí neustále komunikovat s neznámými lidmi z jiných RK, kteří mu slibují, že mají klienta právě pro něj. A v neposlední řadě také skutečnost, že RK je sama na prodej bytu, zvyšuje šance, že byt prodá právě ona, na 100 %, a proto se mnohem víc snaží, než kdyby byla např. jednou z dvaceti (tzn. aktivně vyhledává zájemce, více inzeruje atd.).

Nevýhodou exkluzivní smlouvy je, že jedna RK většinou nepokryje celý inzertní trh, protože inzeruje pouze někde, a ne všude, a vznikají trhliny, které by mohly jiné RK zaplnit.

Jak si vybrat RK?

Doba prodeje a konečná částka, která bude majiteli vyplacena, mimo jiné závisí i na zkušenostech realitní kanceláře. Občas se však nejedná o otázku „za kolik“, nýbrž „zda se vůbec daná nemovitost prodá“. Subjektů zabývajících se zprostředkováním realitních služeb jsou stovky (od největších realitních kanceláří a developerských firem až po jednotlivé živnostníky) Ne všechny realitní kanceláře jsou seriozní. Více než jinde je důležité dobře si vybrat.

Každá realitní kancelář moc dobře ví, že jakákoliv nemovitost je prodejná.

Každá realitní kancelář moc dobře ví, že jakákoliv nemovitost je prodejná. Záleží v podstatě hlavně na tom kdy, kým a za kolik.

widgety

Tipy při výběru RK

Víc než cokoliv jiného má význam shánění informací. Je ve vašem zájmu, aby RK byla seriozní a uměla vaší nemovitost dobře prodat. Zde je seznam tipů, které vám mohou pomoci při výběru té správné realitní kanceláře:

  1. Prvním impulzem by mohly být reference vašich známých. O dobrou zkušenost se s vámi lidé rádi podělí, o špatnou ještě raději. Nedejte však na své známé příliš. Důležitá je spíše vlastní zkušenost a fakta. Pokud máte málo zdrojů, použijte internet.

  2. Významným údajem je, jak dlouho je RK na trhu, kolik v současné době nabízí nemovitostí, kolik nemovitostí už prodala za dobu svého působení. Je lepší spoléhat se spíše na velké realitní kanceláře, které jsou na trhu dlouho, tzn. že spíše vědí, co dělají. Někdy je ale lepší povolat jednotlivce – odborníka, který se vám bude plně věnovat, než celou RK, která vám nebude věnovat tolik času (protože má v nabídce mnoho nemovitostí).

  3. Zjistěte si přesně (od makléře), jaké služby jejich RK nabízí a které z nich jsou v ceně. A zajistěte si, aby to tak v následné smlouvě opravdu bylo. Není nic horšího, než když pro vás RK udělá téměř vše, ale nechá si za to náležitě zaplatit nad rámec základní provize, vás o tom slovně neupozorní a vy jim nic netuše všechno podepíšete.

  4. Důležitým faktorem je také skutečnost, zda je RK členem ARK. Členství by mělo zaručovat kvalitu RK a profesionální a etické chování. I když zákonitě to tak nemusí být.

  5. První, co z realitní kanceláře poznáte, je nejspíš makléř. Z makléře dokážete vyčíst mnoho informací o samotné RK. Sledujte jeho chování a snažte se vypozorovat, zda je všechno v pořádku. Měl by to být sebejistý člověk, který ví, co dělá, a ví, o čem mluví. Pokud máte jakékoliv otázky na jeho obor, klidně se ho ptejte. Odpovídat vám na vaše otázky a dávat rady je prací každého poradce. Budete-li se ptát, snáze poznáte, zda ví, o čem mluví, či jen tzv. vaří z vody.

  6. V realitní kanceláři si všímejte celkového prostředí. Chování k zaměstnancům, vybavení kanceláře, celková atmosféra. Pokud je kancelář vybavena jedním stolem, dvěma židlemi a na vás se usmívají akorát holé stěny, vyvolává to dojem, že kancelář je zařízena tak, aby bylo možné se během pár minut sbalit a vyklidit prostor – což není dobrá známka.

  7. Vaše vzájemná spolupráce by měla být určitě zajištěna smlouvou. Ze zprostředkování prodeje vyplývá právní vztah mezi vámi a RK, a ten by měl být jistě definován na papíře. Zejména rozsah spolupráce a provize musí být smluvně podepsány oběma stranami. Je to pro dobro vaše i RK. Smlouva o zprostředkování by však měla být co nejjednodušší. Rozsáhlým smlouvám s téměř neviditelnými dodatky se raději vyhněte. Vždy můžete požádat o zapůjčení smlouvy domů (např. z důvodu, že ji chcete projednat se svým právníkem), abyste na ni měli více času. Pokud se bude RK zdráhat, ruce pryč.

  8. Provize by se měla pohybovat mezi 3  – 5 % z kupní ceny, jedná-li se o standardní služby. Můžete se samozřejmě setkat i s nižší provizí (jde většinou o malé soukromníky), ale vždy si ověřte, zda vám nabízené služby dostačují. Vždy je důležitý poměr cena/výkon. I 10% provize není nic neobvyklého, vždy si ale ověřte, zda je vám RK za tak vysokou provizi schopna nabídnout adekvátní služby. O výši provize lze smlouvat.

  9. Velice důležitá je míra inzerce. RK, která za 5% provizi umístí vaši nemovitost někam do hlubin internetu a dále vám ani nezavolá, opravdu není správnou volbou. Ideální je samozřejmě kompletní pokrytí, to však v mnoha případech není možné. Standardem by mělo být inzerování na významných realitních internetových serverech, v některých tištěných listech a na vývěskách.

Jak by to mělo být?

Realitní kanceláře se postupně dostávají do povědomí českých občanů. Lidé pomalu zapomínají na špatné zkušenosti a zvykají si na realitní makléře jako osobní poradce vedle různých právních, pojišťovacích nebo i fitness poradců, a i přestože to bude ještě pár let trvat, přijde doba, kdy bude pravidlem, že realitní makléř je odborník, který dobře poradí svému klientovi, který mu za to rád zaplatí smluvenou odměnu.

Anketa

Jaké máte zkušenosti s RK?

123 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 25. 2. 2016 9:39