Spočítejte si...

Zavřít

Chcete prodat byt: Kolik za byt dostanete

Realitní trh v ČR je příliš mladý na to, aby se dalo říct, zda už má za sebou pubertu, či na ni stále ještě čeká. Především deregulace nájemného mu špiní ruce. Působí na něm i neseriozně se chovající realitní kanceláře. Jaké jsou tedy tendence realitního trhu? A kolik dostanete za svůj byt?

Trh s nemovitostmi je v rámci České republiky, ostatně jako mnoho dalších dílčích trhů ekonomiky našeho státu, velice mladý. Volný trh typický pro země západního světa se zde začal vytvářet až po pádu železné opony. Dalo by se však říci, že po uplynulých přibližně 16 letech zmatku se trh s nemovitostmi dostal do relativně správných kolejí.

Dnes můžeme konstatovat, že v posledních několika letech je tento trh v převážné míře ovlivňován standardními tržními mechanismy, řekl Petr KorandaAsociace realitních kanceláří České republiky, která zaštiťuje realitní kanceláře a snaží se, aby pracovaly na vysoké profesní a etické úrovni.

Deformace trhu

Situace však není úplně ideální. Alespoň co se týče v porovnání se západními trhy s nemovitostmi, které obecně fungují mnohem delší dobu a měli bychom si z nich brát příklad. Za největší deformaci českého trhu s nemovitostmi lze považovat stále trvající existenci regulovaného nájemného v převážné většině nájemních bytů a tím vyvolanou existenci dvou cenových úrovní, tj. v bytech s tímto regulovaným nájemným a v nájemních bytech, na které se tato regulace již nevztahuje. I když se výrazně vyšší ceny za nájem u bytů s tzv. tržním nájemným týkají především Prahy a dalších větších měst, přesto tato situace značně deformuje trh s byty, uvedl Petr Koranda.

Regulované nájemné je znakem významného ovlivňování volného trhu, což lehce koliduje se základními principy tržní ekonomiky. V současnosti převažují názory, že by se mělo směřovat k deregulaci. Tento problém se snaží vyřešit nový zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a změně občanského zákoníku. Tento zákon vchází v účinnost od 1. 1. 2007 a do roku 2010 by měl regulaci postupně odstranit (zvyšováním maximální výše regulovaného nájemného). Deregulace se týká 22 % českých domácností (což je podíl nájemních bytů na celém bytovém fondu).

Problém realitních kanceláří

Další významný problém českého realitního trhu se týká samotného obchodování s nemovitostmi. Jako v ostatních vyspělých zemích Evropy na našem trhu působí stovky subjektů, zabývajících se zprostředkováním obchodu mezi oběma stranami, z nichž jedna požaduje určitá práva k nemovitosti a druhá za jejich poskytnutí žádá úhradu (prodeje, pronájmy, různé formy developingu atd.).

Realitní kanceláře jsou v Evropě běžnou součástí trhu jako jiní zprostředkovatelé, přičemž trh se službami činí ve vyspělých zemích největší podíl „výroby“. Ne všechny realitní kanceláře se však chovají tak, jak by většina lidí považovala za vhodné. Jejich zájem vydělat umocněný skutečností, že v nemovitostech se točí opravdu velké sumy (zejména z pohledu na jednotku), vede k mnoha chybným postupům, jejichž základním posláním není uspokojit potřebu klienta, nýbrž vydělat co nejvíce peněz za každou cenu. Tyto a mnoho jiných neetických postupů vede samozřejmě k velké nedůvěře občanů k této sféře podnikání. Jde například o vykrádání nabídek nemovitostí jiných realitních kanceláří z inzertních médií. Nemovitost je tak nabízena subjekty, o kterých samotný majitel nemá ani tušení.

Za hlavní příčinu některých negativních jevů, s nimiž se na realitním trhu můžeme setkat, lze označit dosud stále trvající stav, kdy realitní činnost (a také činnost správců nemovitostí) může vykonávat prakticky každý – jde o živnost volnou ohlašovací, uvedl Koranda.

Narozdíl od zahraničí, kde je běžné tuto zprostředkova­telskou činnost podmiňovat určitými zkušenostmi či profesními znalostmi, tj. splněním určitých kvalifikačních předpokladů. Tento druh činnosti by měl být podmíněn například koncesí či její obdobou.

Je důležité dobře rozmyslet, zda a jak si vybrat realitní kancelář. O nekalém chování realitních kanceláří a způsobech, jakými vyhledat seriózní a schopnou realitní kancelář, se dočtete v článku Chcete prodat byt: Sám, nebo s realitní kanceláří?

Cenový vývoj v České republice

Vzhledem k jednotlivým odlišnostem segmentů trhu je velice obtížné cenový vývoj na tomto trhu popsat. Ceny ovlivňuje mnoho faktorů, z nichž některé ovlivnit můžeme a jiné ne, a liší se region od regionu. Ve větších městech jsou ceny nemovitostí obecně mnohem větší než například na venkově či na samotě v lese. Obecně však ceny nemovitostí mírně rostou.

Velice diskutovaným tématem je poslední dobou tzv. cenová bublina na domácím realitním trhu. Mnoho odborníků však tyto úvahy vyvrací. Markéta Šichtařová ze společnosti Next Finance k cenové bublině říká: Cenová bublina se nekoná ani u rezidenčních nemovitostí, ani u komerčních prostor. A ještě minimálně dva roky podle nás nebude. Ceny rostou, protože poptávka stále převyšuje nabídku.

Růst cen je přirozeným jevem. Rostoucí ekonomika (přesněji růst reálných příjmů, snižování nezaměstnanosti) navíc umožňuje mnoha lidem dopřát si vlastní či lepší bydlení. Mimochodem skutečnost, že díky demografickému vývoji si ve velké míře zařizují bydlení i mladé rodiny, se podepisuje na vysokém růstu cen zatím levnějších bytů na starších panelových sídlištích, který je v některých lokalitách až dvouciferný za rok, říká Markéta Šichtařová.

Za poslední léta se ceny rezidenčních nemovitostí (byty, bytové domky, rodinné domy) zvyšovaly meziročním tempem kolem 10 % nebo stagnovaly. Samozřejmě lze zaznamenat výjimky potvrzující pravidlo – jednou z nich byl přechodný pokles cen některých nemovitostí v záplavových zónách po povodních v roce 1997 a zejména v roce 2002, odpověděl na náš dotaz Petr KorandaARKČR. Druhým příkladem je mírný pokles některých bytů (zejména panelových) v Praze a některých dalších větších městech v druhé polovině roku 2004, tedy po předchozím výraznějším růstu cen těchto bytů, který byl vyvolán mylným očekáváním značného zvýšení poptávky ze strany cizinců po vstupu ČR do EU, dodal.

Hospodářský růst však způsobuje také vznik nových firem či přesouvání firem na výhodnější a dražší lokace, což zvyšuje poptávku i po komerčních prostorách, jako jsou kanceláře a sklady. Například v Praze v některých čtvrtích je velký nedostatek těchto prostor, avšak obecně je těchto prostor dostatek. I navzdory tomu poptávka v roce 2006 vysoce převyšovala nabídku komerčních prostor. V této souvislosti stále většího významu nabývají okraje měst, na kterých vznikají konglomeráty nákupních center a kancelářských budov, říká Markéta Šichtařová z Next Finance. Oba dva segmenty – rezidenční (byty, bytové domy, rodinné domky) i komerční – v ČR stále čekají na cenový růst. O cenové bublině se tedy nedá mluvit.

Průměrné ceny bytů ve vybraných městech(cena za m2)
Katastrální území 2005 Změna (říjen 2006/říjen 2005) 2006
září říjen září říjen
Benešov 21 266 21 434  –1,37% 21 356 21 140
Beroun 22 109 22 280 16,64% 26 195 25 987
Brno 22 205 22 785 18,80% 26 451 27 068
České Budějovice 17 446 17 420 6,13% 18 288 18 487
Hradec Králové 19 901 20 095 16,08% 23 234 23 327
Kladno 18 903 18 976 16,87% 21 853 22 177
Kolín 21 001 21 231  –4,75% 20 087 20 223
Kutná Hora 14 393 14 555 15,80% 16 484 16 854
Liberec 16 667 16 976 15,78% 19 123 19 654
Mělník 16 390 16 330 7,42% 17 187 17 541
Mladá Boleslav 18 137 18 179 21,62% 21 589 22 110
Nymburk 16 690 16 718 26,52% 20 581 21 151
Olomouc 18 627 18 995 21,95% 22 912 23 164
Ostrava 9 601 9 625 6,56% 10 006 10 256
Pardubice 20 708 20 858 9,48% 22 272 22 835
Plzeň 17 794 17 618 15,60% 20 119 20 367
Praha-východ 24 288 24 192 7,42% 25 549 25 988
Praha-západ 26 828 27 163 20,16% 32 283 32 638
Příbram 14 379 14 402 8,58% 15 400 15 637
Rakovník 17 586 17 691 15,09% 19 873 20 361
Ústí nad Labem 9 142 8 975 15,23% 10 021 10 342

Poznámka: Tabulka obsahuje pouze některé vybrané lokality v ČR, nikoliv všechny.
Zdroj: Měsíčník Realit 11/2005 a 11/2006

Průměrné ceny bytů v Praze(cena za m2)
Praha (vybrané čtvrti) 2005 Změna (říjen 2006/říjen 2005) 2006
září říjen září říjen
Bohnice 24 550 24 589 14,42% 27 786 28 134
Hlubočepy 31 286 31 385 21,27% 37 134 38 060
Karlín 36 836 36 954 13,96% 42 477 42 113
Libeň 33 680 33 893 18,37% 39 099 40 120
Malá Strana 85 287 86 259 4,08% 89 965 89 776
Pankrác 32 892 33 105 15,26% 37 659 38 156
Staré Město 84 257 84 479 1,37% 86 343 85 638
Vokovice 35 359 35 128 17,66% 40 322 41 330
Zbraslav 30 217 29 791 19,07% 34 357 35 472
Žižkov 41 026 41 263 6,32% 43 697 43 870

Zdroj: Měsíčník Realit 11/2005 a 11/2006

Průměrné ceny bytů za uplynulý rok ve většině případů stouply. Pouze v lokalitách Benešov (-1,37 %) a Kolín (-4,75 %) se objevil propad cen. Ceny v ostatních lokalitách nárůstu se točily kolem dvojciferného čísla. Nejvyšší meziroční nárůst byl v lokalitách Nymburk (26,52 %), Olomouc (21,95 %) a Mladá Boleslav (21,62 %).

V cenách bytů vede samozřejmě hlavní město Praha následované většími městy. Nejvyšší ceny jsou v historickém jádru města. Například v Praze stojí metr čtvereční nejvíce ve čtvrti Malá Strana (89 965 Kč/m2) či Staré Město (86 343 Kč/m2).

Všimněte si překvapivě vysokých cen ve čtvrti Karlín (42 477 Kč/m2), i když se jedná o čtvrť obecně velmi málo oblíbenou. Příčinou je především blízkost k centru města a také povodně, které paradoxně dopomohly k obnově Karlína a růstu cen, protože majitelé byli povodní donuceni buď své majetky v zátopové oblasti zrekonstruovat (finanční investice), nebo se jich vzdát (snížení nabídky). V oblasti Karlína bych si možná mohl dovolit mluvit o cenové bublině.

Ceny nemovitostí si můžete porovnat v našem katalogu nemovitostí.

A co dál?

Ať byt prodáváte či máte v úmyslu jinou nemovitost koupit, vždy je velice důležité mít představu o cenách. V případě prodeje můžete zbytečně přijít o velké finanční prostředky, které by se vám mohly hodit na koupi jiného bytu či jako jiná investice, pokud určíte cenu moc nízko. Naopak když nasadíte cenu příliš vysoko, o vaši nemovitost nemusí mít nikdo zájem dlouhé měsíce, a pokud budete stát na svém, i roky, a nakonec budete možná muset byt prodat mnohem více pod cenou než na začátku.

Dle odborníků by měly ceny bytů minimálně ještě nějaký čas mírně růst. Na otázku, které byty budou zvyšovat své hodnoty nejvíce, odpověděla Markéta Šichtařová z Next Finance takto: Do budoucna předpokládáme, že největší cenový růst zaznamenají byty, které se v některém ohledu odlišují od průměru: jsou buď velmi luxusní, nebo mají velmi velkou či naopak malou podlahovou plochu. Takové byty by mohly zaznamenat z investičního hlediska největší cenový růst.

Anketa

Domníváte se, že ceny bytů ještě porostou?

13 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 3. 11. 2006 14:20