Spočítejte si...

Zavřít

Chcete poplatky, nebo vyšší úrok hypotéky?

Jaké poplatky v současnosti zaplatíte při pořizování hypotéky a vyplatí se rozpouštět je raději v úrokové sazbě?

Rok 2014 s sebou přinesl historicky nejnižší úrokové sazby hypoték, což se stalo tahákem pro mnoho občanů, kteří chtějí tuto příznivou situaci využít k investování do nemovitosti. Ale ne vše se může zdát tak výhodné, jak se na první pohled zdá. Získání hypotéky může totiž přinést i mnohá úskalí.

Úrokové sazby hypoték se v současné době pohybují na historickém minimu. Průměrná úroková sazba se nyní nachází na hranici 2,51 %. A toto rekordní snížení cen nezůstalo bez odezvy, jak dokazují data Ministerstva pro místní rozvoj. Ve srovnání s předešlými lety bylo letos uzavřeno více hypotečních úvěrů a jejich počet stále narůstá. 

Počet uzavřených hypoték 2002 - 2014
Autorka článku

Počet uzavřených hypoték 2002 – 2014

Přestože jsou tato čísla velmi přitažlivá, nemusí být konečná a ve výsledku můžete zaplatit více, než jste na začátku počítali. Jak je to možné?

Za vše mohou poplatky

K hypotečním úvěrům se váže celá řada poplatků, které jsou s nimi spjaty, ať už přímou či nepřímou cestou. Mezi nejznámější z nich patří například

  • jednorázový poplatek za sjednání hypotečního úvěru,
  • měsíční poplatek za vedení hypotečního úvěru či
  • za předčasné splacení úvěru.

To je ale jen malý výčet z celkového počtu, mnohdy až neuvěřitelně nesmyslných, poplatků, které klienty mohou stát až desítky tisíc korun. Jsou ale tyto poplatky až tak nezbytné?

Poplatek za sjednání hypotéky

Při sjednávání hypotéky si mnoho klientů říká: „Proč bych já měl vlastně bance platit za sjednání hypotečního úvěru? Vždyť by měli být rádi, že jsem si vybral právě jejich banku!“ Banky, jako například ČSOB, se v tomto ohledu obhajují tím, že v rámci poplatku ze sjednání hypotéky platí klienti za komplexní posouzení a vyhodnocení úvěru a vyhotovení smluvní dokumentace. A záleží zcela na vůli konkrétní banky, jak „draze“ tuto činnost ohodnotí nebo zdali od poplatku zcela upustí, rozdíly však mohou být až do řádu několika tisíc korun.

Banka Poplatek za sjednání hypotečního úvěru
Česká spořitelna 0 Kč
ČSOB 3900 Kč (pouze v případě schválení úvěru)
Expobank 0 Kč
Fio banka 0 Kč
GE Money Bank 0 Kč
Hypoteční banka 3900 Kč
Komerční banka 2900 Kč
mBank 0 Kč
Oberbank 0,7 %, min. 8000 Kč, max. 25 000 Kč
Raiffeisenbank 0 Kč
Sberbank 1 Kč do odvolání (0,4 %, min. 4000 Kč, max. 10 000 Kč dle sazebníku)
UniCredit Bank 0 Kč
Wüstenrot hypoteční banka 2400 Kč

Zdroj: sazebníky bank

Poplatek za vedení úvěrového účtu

Poplatek za vedení účtu představuje pravidelnou měsíční splátku za správu vašeho hypotečního úvěru a účtují si ho vesměs všechny banky. Výše poplatku se pohybuje zpravidla od 150 Kč do 250 Kč. Tento poplatek vyvolal u veřejnosti největší pobouření, které vyústilo až v žaloby klientů proti bankovním poplatkům za vedení úvěrových účtů, které musel řešit až Ústavní soud. Ten však prohlásil, že soudní spory tohoto typu nejsou předmětem zkoumání Ústavního soudu, a zároveň rozhodl, že v případě žaloby klientky České spořitelny proti poplatkům za vedení účtu se jedná o dobrovolné uzavření smlouvy mezi oběma stranami a klientka tedy nemá oprávnění stěžovat si na podmínky stanovené bankou, jelikož nebyly porušeny její základní práva a svobody, proto byla nakonec žaloba zamítnuta. (Zdroj: Nález Ústavního soudu III. ÚS 3725/13)

Přesto tento skandál přiměl některé banky přehodnotit svůj postoj vůči klientům a nyní vedou správu hypotečních úvěrů bez poplatků.

Banka Poplatek za vedení hypotečního úvěru
Česká spořitelna 0 Kč
ČSOB 150 Kč
Expobank 0 Kč
Fio banka 0 Kč
GE Money Bank 0 Kč
Hypoteční banka 150 Kč
Komerční banka 0 Kč
mBank 0 Kč
Oberbank 150 Kč
Raiffeisenbank 0 Kč
Sberbank 0 Kč
UniCredit Bank 0 Kč
Wüstenrot hypoteční banka 0 Kč

Zdroj: sazebníky bank

Zloději dnes nekradou jen peněženky. Vaši nemovitost pohlídáme za vás pomocí služby Sledování změn v Katastru.

Poplatek za výpis z účtu

Poplatkem za výpis se rozumí měsíční platba za zasílání papírových výpisů s měsíčním přehledem hypotečního úvěru. Jedním z důvodů zavedení tohoto poplatku bylo mj. přimět klienty přejít na elektronické zasílání výpisů a šetření životního prostředí. Měsíčně vás to sice přijde na 10 – 30 Kč, ale pokud byste tuto částku sečetli za celou dobu hypotéky, celková výše by se vám již nemusela líbit. 

Poplatek za odhad ceny

Před schválením hypotéky bývá zapotřebí provést ocenění nemovitostí zástupci bank. Některé tuto službu nabízí bez poplatku, ale není výjimkou, že některé mohou chtít poplatek za odhad ceny i ve výši 5000 Kč a více, jako například ČSOB, která si u ostatních typů nemovitostí kromě bytových jednotek a rodinných domů účtuje až 6000 Kč. 

Banka Poplatek za odhad ceny
Česká spořitelna 500 – 5400 Kč podle typu nemovitosti
ČSOB 0 – 6000 Kč podle typu nemovitosti
Expobank 3000 – 5000 Kč podle typu nemovitosti
Fio banka hradíte přímo odhadci
GE Money bank hradíte přímo odhadci
Hypoteční banka 0 – 6000 Kč podle typu nemovitosti
Komerční banka 1000 – 4500 Kč podle typu nemovitosti
mBank hradíte přímo odhadci
Oberbank hradíte přímo odhadci
Raiffeisenbank 2000 Kč
Sberbank hradíte přímo odhadci
UniCredit Bank 0 – 4900 Kč podle typu nemovitosti
Wüstenrot hypoteční banka 1000 – 6000 Kč podle typu nemovitosti

Zdroj: sazebníky bank

Poplatek za účet u jiné banky

Není překvapivé, že pokud si sjednáte u banky hypoteční úvěr, dostane se vám nabídky založit si rovněž i běžný účet pod příslibem slevy. V opačném případě na vás naopak může čekat nepříjemný výdaj v podobě poplatku za účet u jiné banky, který se může pohybovat až v řádu několika set korun (většinou 200, max. 300 Kč).

Chcete porovnat hypotéky? Rozdíly zjistíte z kalkulačky na serveru Měšec.cz. 

Kolik jsme loni reálně zaplatili za hypotéku?

Kolik byste v reálu zaplatili za hypoteční úvěr včetně poplatků, vám spočítáme na následujícím příkladu:

ČSOB – varianta s poplatky

  • Předmět koupě: byt v osobním vlastnictví
  • Hodnota nemovitosti:2 500 000 Kč
  • Výše hypotečního úvěru:2 000 000 Kč (80% úvěr)
  • Úroková sazba v roce 2013:3,08 %
Měsíční výše úroků 2839 Kč
Celkem za úroky zaplatíte 681 332 Kč
Poplatek za zpracování hypotéky 0,4 % z výše úvěru = 8000 Kč
Poplatek za čerpání hypotéky 1500 Kč
Poplatek za správu hypotéky 150 Kč/měsíc = 36 000 Kč
Celkem zaplatíte 2 726 832 Kč

ČSOB – varianta s poplatky rozpuštěnými do úroku

  • Předmět koupě: byt v osobním vlastnictví
  • Hodnota nemovitosti:2 500 000 Kč
  • Výše hypotečního úvěru:2 000 000 Kč (80% úvěr)
  • Úroková sazba v roce 2013:3,18 % (navýšení úroku o 0,1 %)
Měsíční výše úroků 2940 Kč
Celkem za úroky zaplatíte 705 527 Kč
Poplatek za zpracování hypotéky 0,4 % z výše úvěru = 8000 Kč
Poplatek za čerpání hypotéky 1500 Kč
Poplatek za správu hypotéky 0 Kč
Celkem zaplatíte 2 715 027 Kč

Pokud byste se v roce 2013 rozhodli pro rozpouštění poplatků do úroku, resp. navýšení úrokové sazby o 0,1 %, ušetřili byste za 20 let splácení hypotéky 11 805 Kč, tedy měsíčně cca 49 Kč.

A kolik zaplatíme dnes? 

ČSOB – varianta s poplatky

  • Předmět koupě: byt v osobním vlastnictví
  • Hodnota nemovitosti:2 500 000 Kč
  • Výše hypotečního úvěru:2 000 000 Kč (80% úvěr)
  • Úroková sazba v roce 2014:2,59 %
Měsíční výše úroků 2353 Kč
Celkem za úroky zaplatíte 564 632 Kč
Poplatek za zpracování hypotéky 3900 Kč
Poplatek za čerpání hypotéky 1900 Kč
Poplatek za správu hypotéky 150 Kč/měsíc = 36 000 Kč
Celkem zaplatíte 2 606 432 Kč

ČSOB – varianta s poplatky rozpuštěnými do úroku

  • Předmět koupě: byt v osobním vlastnictví
  • Hodnota nemovitosti:2 500 000 Kč
  • Výše hypotečního úvěru:2 000 000 Kč (80% úvěr)
  • Úroková sazba v roce 2014:2,69 % (navýšení úroku o 0,1 %)
Měsíční výše úroků 2451 Kč
Celkem za úroky zaplatíte 588 197 Kč
Poplatek za zpracování hypotéky 3900 Kč
Poplatek za čerpání hypotéky 1900 Kč
Poplatek za správu hypotéky 0 č
Celkem zaplatíte 2 593 997 Kč

Česká spořitelna

  • Předmět koupě: byt v osobním vlastnictví
  • Hodnota nemovitosti:2 500 000 Kč
  • Výše hypotečního úvěru:2 000 000 Kč (80% úvěr)
  • Úroková sazba v roce 2014:2,29 %
Měsíční výše úroků 2061 Kč
Celkem za úroky zaplatíte 494 800 Kč
Poplatek za zpracování hypotéky 0 Kč
Poplatek za čerpání hypotéky 0 Kč
Poplatek za správu hypotéky 0 Kč
Celkem zaplatíte 2 494 800 Kč

Pokud byste i v letošním roce uvažovali o variantě rozpuštění poplatků do úroku, resp. navýšení úroku, ušetřili byste zhruba stejné množství peněz jako před rokem, v případě ČSOB konkrétně 12 435 Kč za 20 let, tedy cca 51 Kč za měsíc. 

Naopak u České spořitelny by se vám to mohlo prodražit, jelikož ta vlivem medializace „nesmyslných bankovních poplatků“ od některých z nich ustoupila a varianta s rozpuštěním poplatků do úroku vyjde dráž. Jde však jen o rámcové příklady, každá nabídka může být odlišná a velmi záleží i na bonitě klienta.

Raději si proto před uzavřením hypotečního úvěru důkladně pročtěte smluvní podmínky a ceníky konkrétních bank, než si zvolíte konkrétní nabídku, abyste si poté nesáhli hlouběji do kapsy.

Pamatujte si:

Hypotéka „bez poplatků“ vás nemusí přijít levněji, protože má většinou vyšší úrokové sazby.

Pokud banka nabízí hypotéku s poplatky i bez poplatků, nechte si spočítat obě varianty.

Zájem o hypotéky stále narůstá

Banky si za účtování různých poplatků souvisejících s běžnými účty a hypotečními úvěry vydělaly v loňském roce více jak 34 miliard korun. Přesto se zdá, že i když byla kauza poplatků značně zmedializována, zájemce o hypotéky stejně neodradila. Právě naopak. Historicky jedna z nejnižších úrokových sazeb přilákala klienty k uzavření hypoték v celkové výši 105 miliard za letošní rok, což je 2. největší objem uzavřených hypoték v historii. 

Vývoj úrokových sazeb
Autorka článku

Vývoj úrokových sazeb

Vzhledem k tomu, že od začátku roku 2014 došlo naopak ke zdražení cen nemovitostí, jsou nízké úrokové sazby prakticky jediným tahákem potenciálních klientů. Díky tomu zůstal index dostupnosti bydlení prakticky na stejné úrovni ve srovnání s loňským rokem, tedy na 30,3 %. 

Konkrétní poměr záleží na jednotlivých regionech, zatímco v Praze dají majitelé na splátku nemovitostí 2/3 svých příjmů, na Moravě, konkrétně v Moravskoslezském, kraji zabírá splácení hypoték pouze jednu desetinu příjmů klientů. 

Stále tedy přetrvává příznivá doba na pořizování bydlení a podle analytiků se neočekává, že by se v budoucnu měla zlepšit, ba spíše naopak. A co vy? Už jste přemýšleli nad investováním do nemovitosti? 

9 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 10. 12. 2014 1:27