Spočítejte si...

Zavřít

Změna od 1.11.2011: Chcete nájemní byt na více než 2 roky? Naplánujte svatbu

Novela občanského zákoníku přináší revoluční změny do státem regulovaných vztahů mezi pronajímateli a nájemci. Významně změněn byl i institut přechodu nájmu bytu.

Kromě nového vymezení okruhu osob, na které může za zákonem stanovených podmínek nájem bytu přejít, je i časově omezena doba nájmu po přechodu nájmu (z dosavadního nájemce na nového nájemce), jakož i důvody, pro které může dojít k přechodu nájmu.

Příbuzní nepotřebují souhlas

Zemře-li (dosavadní výlučný) nájemce (bytu) a nejde-li o společný nájem bytu (např. manžely), přejdou práva a povinnosti z nájmu na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, (registrovaný) partner (stejného pohlaví), rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejdou na ni práva a povinnosti z nájmu, jen pokud pronajímatel s jejím bydlením v bytě souhlasil. (Pro souhlas s bydlením se vyžaduje písemná forma.)

Nájem bytu však už nebude přecházet na dobu neurčitou, nýbrž toliko na dobu určitou, a to zásadně 2 let od smrti nájemce. Nájem bytu tedy po jeho přechodu skončí nejpozději uplynutím 2 let od okamžiku přechodu nájmu! Časové omezení doby trvání nájmu však neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 70 let. Stejně tak časové omezení neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 18 let; v takovém případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku 20 let, pokud se pronajímatel s (nezletilým) nájemcem (za ingerence jeho zákonného zástupce nebo po dosažení zletilosti s ním samotným) nedohodnou jinak.

Nájemcovy děti mají vždy přednost

Splňuje-li více osob podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně – stanou se společnými nájemci. Je-li však mezi těmito osobami nájemcovo dítě, přejdou práva a povinnosti z nájmu na ně. Děti nájemce tedy budou v přechodu nájmu upřednostněny.

Akceptovat za stanovených podmínek přechod nájmu bude muset jen pronajímatel, nový nájemce, kterému svědčí právo nájmu bytu, však nebude povinen v bytě nadále bydlet. Každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu může totiž do 1 měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nechce pokračovat; dnem oznámení její nájem zaniká.

Pronajímatelé budou mít mnohdy navrch

Nová právní úprava přechodu nájmu v ust. v § 706 občanského zákoníku, ve znění od 1. 11. 2011, tak výrazně posílila vlastnická práva pronajímatele a jeho možnosti dispozice s bytem. Nájem přechází nově automaticky na vyjmenované nejbližší příbuzné, znovu – na rozdíl od úpravy účinné od 31. 3. 2006 do 31. 10. 2011, kdy tomu tak nebylo – rovněž včetně vnuků, kteří žili v den smrti ve společné domácnosti s nájemcem v bytě. Více: Vnuci a vnučky už nájemní byt po prarodičích snadno nezískají

Na jiné osoby, které žily v den smrti s nájemcem v bytě (ostatní příbuzné zesnulého nájemce, než vyjmenované v ust. § 706 odst. 1 větě druhé občanského zákoníku, ve znění od 1. 11. 2011, nebo jiné se zesnulým nájemcem spolužijící osoby), přejde nájem pouze, pokud pronajímatel s jejich bydlením v bytě vyjádřil souhlas, který musí mít písemnou formu.

Nový nájemce nesmí mít jiný byt

I nadále musí být vždy, ať už jde o osoby uvedené v ust. § 706 odst. 1 větě druhé občanského zákoníku nebo jiné osoby splněna podmínka, že osoba, na kterou má přejít nájem, nemá vlastní byt.

Nemít vlastní byt znamená pro účely přechodu nájmu „nedisponovat takovým právním titulem, který zakládá právo na bydlení, jež podle své povahy slouží k trvalému (nikoli jen přechodnému) uspokojování potřeby bydlet“. Nájem nemůže proto přejít na osobu, která v den smrti nájemce jiný byt vlastní nebo užívá, resp. může užívat na základě nájemní smlouvy. Jiný byt překážející přechodu nájmu přitom nemusí být vůbec ve stejné obci nebo kraji. Neopodstatněnost námitky, že byt osoby uplatňující, že na ni přešlo právo nájmu bytu, není situován v obci ani v kraji, kde se nachází byt, jehož přechod nájmu je posuzován, dovodil Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí spis. zn. 26 Cdo 1925/2005, ze dne 29. 6. 2006.

Splnění podmínky nedostatku vlastního bytu vylučuje také právo doživotního bydlení sjednané ve prospěch dárců v souvislosti s darováním nemovitosti (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 2 Cdon 393/96, ze dne 26. 6. 1997) nebo užívání bytu v rodinném domě spoluvlastníkem na základě dohody s ostatními spoluvlastníky (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 3 Cdon 59/96, ze dne 17. 12. 1998).

Sociální ochrana nezletilých dětí a starých

Současně zákon omezuje dobu, na kterou přechází nájem, jež, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak, bude omezena jen na 2 roky.

Bez časového omezení přechází nájem na osoby, které dovršily věk 70 let. Až do dosažení věku 20 let mohou být chráněny osoby, které naopak nedovršily 18 let.

Přijetí nájmu bytu však není právní povinností pro nájemce, ten může na rozdíl od pronajímatele nájem, resp. přechod nájmu odmítnout do 1 měsíce od smrti nájemce.

Nově bude záležet na místních tržních podmínkách

Uvedená omezení přechodu nájmu však nutně nemusejí vždy znamenat pro osoby v bytě žijící problém. V menších obcích a městech, kde (de)regulované nájemné stále nedosahuje tržní úrovně, jistě pronajímatel využije situace, tedy bude požadovat, aby mu po nejpozději 2 letech, na něž bude omezen nájem bytu, nájemce platil vyšší – tržní nájemné, pouze za takové podmínky bude ochoten umožnit pokračování nájmu bytu i nadále (takto dosáhne svého efektivněji, než když bude požadovat, aby – a to případě již bezprostředně po přechodu nájmu – tzv. v místě a čase obvyklé nájemné stanovil na jeho návrh soud ve smyslu ust. § 696 odst. 2 a 3 občanského zákoníku). Jinak bude mít možnost pronajmout byt volně za tržní nájemné jiným (novým) zájemcům.

Nicméně ve velkých městech – zejména pak v Praze, samozřejmě s výjimkou nejprestižnějších lokalit (Královské Vinohrady, Dejvická Hanspaulka atp.), centra města a bytů vyšší kvality si již lze na volném trhu poměrně snadno kdekoliv najít a pronajmout byt levněji, než za cenu, kolik stojí (bude stát od 1. ledna 2012) byt s (dosud) regulovaným nájemným (zvláště na okrajových sídlištích – Měcholupy, Chodov, Stodůlky a jiných, ale i ve starších čtvrtích – Holešovice, Libeň apod.).  V takových případech jistě pronajímatel rád umožní pokračování nájmu i déle, než jen na 2 roky…

(Autor se omlouvá za to, že ve svém příkladu preferuje hlavní město, ale uvedením příkladu z jiného města by se z neznalosti mohl dopustit chyby, ačkoliv i tak předpokládá, že mnozí s ním nebudou souhlasit…)

Přechod nájmu při opuštění společné domácnosti končí

Nadále už není umožněn přechod nájmu bytu v případě trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem. Každý nájemce tedy sám musí posoudit následky, které bude mít na s ním dosud společně bydlící a žijící osoby to, že opustí společnou domácnost. Pouze, pokud společnou domácnost opustí jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu, zůstane byt, jenž byl dosud ve společném nájmu manželů, druhému („opuštěnému“) manželovi, který se tak stane již výlučným nájemcem bytu.

Podobně pak při společném nájmu bytu jiných osob, pokud opustí společnou domácnost jeden ze společných nájemců, přejde jeho právo na ostatní společné nájemce. V těchto případech ale nejde o přechod nájmu, nýbrž o změnu společného nájmu na nájem výlučný nebo zúžení okruhu společných nájemců (ve smyslu ust. § 708 ve spojení s ust. § 707 odst. 1 a 3 občanského zákoníku).

Závěrečné shrnutí

Nová úprava přechodu nájmu v ust. § 706 občanského zákoníku ve spojení se změněným ust. § 708 občanského zákoníku umožňuje od 1. 11. 2011 přechod nájmu pouze pro případ smrti nájemce (nikoliv již pro případ opuštění společné domácnosti nájemcem). Pokud zemře nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přechází nájem na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt; k přechodu nájmu není třeba souhlasu pronajímatele.

Jde-li však o někoho jiného, než nájemcova manžela, registrovaného partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě nebo vnuka – jde-li tedy např. o druha či družku – přejde na ně nájem, jen pokud pronajímatel vyslovil předem souhlas s tím, aby v bytě bydleli, jinak na ně nájem nepřejde. Nájem bytu po jeho přechodu však skončí nejpozději uplynutím 2 let od okamžiku přechodu nájmu, leda by se pronajímatel a nový nájemce dohodli jinak. Výjimka v omezení doby nájmu je stanovena pro osoby, které dosáhly věku 70 let, a nezletilé děti.

Použitá literatura: Lužná, R.: Přechod nájmu bytu, Právní rádce č. 5/2009, Economia a.s.; Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II., Komentář, Praha, C. H. Beck, 2008.

25 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 12. 8. 2013 15:54