Spočítejte si...

Zavřít

Chcete hypotéku? Smlouvejte, vyplatí se to (TEST)

Zajít do banky a kývnout na první nabídku se nevyplatí. Vyzkoušeli jsme o nabídkách jednat a dokázali srazit několik desetinek z úrokové sazby a několik tisíců z poplatku.

Úrokové sazby u hypoték se momentálně pohybují na velmi přijatelných úrovních, o čemž vypovídají jednak souhrnné indexy, jednak inzerované nabídky bank. Obojí to jsou sice parametry s jistou vypovídající hodnotou, přesto neukazují jak se na hypotečním trhu konkrétně chovají jednotlivé banky a jejich bankéři.

A právě to jsem si chtěl ověřit a vyrazil jsem proto do terénu. Vydávaje se za svobodného zaměstnance, který je již tři roky v pracovním poměru na dobu neurčitou s průměrným čistým platem ve výši 20 tisíc korun, obešel jsem koncem listopadu 13 poboček v Praze dostupných bank. Na nákup bytu v osobním vlastnictví jsem požadoval 1 500 000 korun při ceně nemovitosti zhruba 1 770 000 korun, což odpovídá LTV 85 % (poměr hodnoty úvěru k hodnotě nemovitosti; čím nižší, tím lepší podmínky získáte).

Od všech jsem získal předběžné nabídky hypotéky, o kterých jsem se s jednotlivými bankéři následně ještě bavil (smlouval). Ve většině případů jsem si tím vymohl lepší podmínky.

Dosáhl jsem toho vždy odkazem na výhodnější konkurenční nabídku. Z toho vychází nejdůležitější obecná zásada úspěšného licitování o cenu hypotéky – vyhraďte si dostatek času a obejděte si více bank. Dobré je také jednat přímo s hypotečním specialistou nebo ředitelem pobočky. Mají totiž více kompetencí než klasičtí pobočkoví bankéři, případnou individualizaci nabídky jim tedy nemusí schvalovat nadřízení a vy se o tak o slevě vždy dozvíte (a bez čekání).

Doporučit vám mohu také to, abyste si na definitivní rozhodnutí nechali čas. Vyberte si ze všech možností ty, které jsou pro vás nejvýhodnější. Vyberte si u každé jednotlivě vždy tu přednost (nízká sazba, žádný poplatek za poskytnutí úvěru, žádný poplatek za odhad), kterou nemá konkurence a požadujte její vyrovnání i u zbývajících bank. Mně se takto například podařilo nabídku s nejlepší nabízenou úrokovou sazbou (UniCredit Bank) zvýhodnit i co se poplatku za poskytnutí úvěru týče (hypoteční bankéřka na něj nabídla slevu 50 %).

Stavíte?

Hypotéka na výstavbu je specifická. Zjistili jsme, že banky zjednodušily procesy a už za nimi tak nemusíte s každou fakturou.

Česká spořitelna – dvě desetinky dolů

U České spořitelny vás na první pohled zaujme ceníková nula za poskytnutí hypotéky. Tím ušetříte oproti většině ceníkům konkurence (nejběžněji 0,8 % z poskytnuté hypotéky) několik tisíc korun. Kompenzace je ale patrná hned u položky měsíčního vedení úvěrového účtu. Zatímco u většiny ostatních bank zaplatíte 150 korun, Česká spořitelna si účtuje 200 korun.

Nejvýhodnější úvěrovou sazbu mi hypoteční bankéřka vypočetla u 5leté fixace, kde mi kromě standardní slevy 0,5 % za aktivní účet u České spořitelny bylo nabídnuto ještě další půlprocentní zvýhodnění. Tím jsme se dostali na sazbu 3,99 %. Pokud bych ale na tuto sazbu přistoupil a chtěl ji získat, pak bych po dobu 5leté fixace a i po jejím konci nesměl hypotéku doplatit. V takovém případě by si totiž Česká spořitelna půlprocentní zvýhodnění zpětně doúčtovala jako sankci. Pokud tedy očekáváte, že budete mít po 5 letech volné prostředky na splacení hypotéky, pak toto zvýhodnění není pro vás.

Nejdražší na trhu jsou momentálně obecně 1leté fixace. U České spořitelny jsem se dostal na sazbu 4,79 %. Nyní obvyklou 3letou fixaci mi banka nabídla s již započítanou slevou za aktivní účet se a bez slevy za pojištění splácet (0,1 %) se sazbou 4,59 %.

Při zmínce o výhodnější konkurenční nabídce, bankéřka přislíbila slevu z úrokové sazby u 1leté a 3leté fixaci v maximální výši 0,2 %. Její schválení je závislé na rozhodnutí ředitele pobočky, nicméně prý pravděpodobné.

ČSOB – jako bonus účet na rok zdarma

Jediná z bank, kde jsem jednal přímo z ředitelem pobočky (nikdo jiný zrovna neměl čas). Na výsledku to bylo znát. Když jsem totiž po dvoutýdenním rozhodování do telefonu nastínil, že se rozhoduji mezi ČSOB a UniCredit Bank, která mi nabízí při 3leté fixaci úrok 4,05 %, dostala se sazba u ČSOB z původních 4,49 % na 4,24 %. V té již byla započtena standardní sleva za posílání výplaty do ČSOB, navrch mi byla nabídnuta sleva 0,15 % (běžně 0,10 %) při uzavření životní pojistky a také vedení běžného účtu na rok zdarma.

Pro ČSOB by v případě skutečného rozhodování hrál i nulový poplatek za poskytnutí úvěru. Původně tato akční nabídka (ceníková cena je 0,8 % z poskytnuté hypotéky) platila pouze v listopadu, pak se ale prodloužila podle slov ředitele pobočky až do 10. prosince. Zajímavé je, že u dcer ČSOB Poštovní spořitelny a Hypoteční banky ale akce s nulovým poplatkem trvá po celý prosinec.

V původní nabídce se slevou za posílení výplaty do ČSOB se při 1leté fixaci úroková sazba dostala na 5,39 %, 5letá na 4,49 %.

GE Money Bank – pojďte k nám, odpustím vám poplatek

GE Money Bank poskytuje hypotéky do maximální výše 80 % LTV, proto by mi nemohla půjčit požadovaný 1 500 000 korun a dostali bychom se na částku o 100 tisíc nižší.

Základní nabídka včetně slevy za aktivní běžný účet ve výši 0,5 % vypadá tak, že s 1letým fixem získám sazbu 5,09 %, se 3letým 4,49 % a v případě fixace sazby na 5 let mohu dostat 4,69 %.

Na to hypotečnímu bankéři říkám, že konkurence má u 3letého fixu, který mě nejvíce zajímá, sazbu 4,05 % a že si ji asi vezmu. Odměnou za „odvahu“ je mi příslib odpuštění poplatku za poskytnutí úvěru (0,8 % z výše hypotéky, tj. 11 200 Kč) a sleva z úrokové sazby až 0,2 %.

Hypoteční banka – základ o desetinu níž než u matky

U nabídky ČSOB jsem již ukázal rozdíl mezi její nabídkou a nabídkami jejích dcer v tom, že akce na odpuštění poplatku za poskytnutí hypotéky trvá u Hypoteční banky a Poštovní spořitelny až do konce prosince, zatímco bankéř v ČSOB mi ji mohl garantovat jen do 10. prosince.

Dalším zajímavým rozdílem je výše původně nabízené sazby u 3leté a 5leté fixace. S Hypoteční bankou jsem se dostal na 4,39 %, ČSOB mi nabídla 4,49 %. Nabídka se naopak nelišila u nejdražšího 1letého fixu – 5,39 %.

Pro banku je rodina plusem

Hypotéku získáte snáze, máte-li již vlastní rodinu. Jste tak totiž hodnoceni jako méně rizikoví.

Komerční banka – možné je všechno

Už při prvním kontaktu v bance mi bankéř na pobočce sdělil, že mi nabídnuté sazby, které obsahovaly i slevu za sjednání životního pojištění ve výši 0,1 %, může garantovat i když si životní pojištění přes Komerční banku sjednat nechci. Tím jsem se dostal na sazby 4,8 % u 1letého fixu, 4,2 % u 3letého fixu a 4,4 % u 5leté fixace.

Když jsem pak po dvou týdnech bankéři zavolal s tím, že se rozhoduji mezi nabídkou Komerční banky a konkurence s nižší sazbou, znovu jsem uspěl. I když mi to sice nemohl garantovat, protože jsem ještě neprošel skóringem a hodnocením úvěrových specialistů, ujistil mě, že v případě, že budu dostatečně bonitní (budu mít uvedený příjem i na „papíře“ a nebudu mít záznamy v úvěrových registrech), pak konkurenční sazbu 4,05 % u 3leté fixace vyrovnají. Možné je i odpuštění poplatku za poskytnutí hypotéky, který je ale u Komerční banky i v ceníkové výši výrazně nižší než u většiny konkurence – jednotných 2900 korun.

LBBW Bank – ředitel umí dát tři desetiny dolů

1letý fix za 4,79 %, 3– a 5letá fixace se sazbou 4,59 %, to je základní nabídka LBBW Bank pro můj případ. Stejným postupem jako u Komerční banky jsem z bankéře získal přislíbenou slevu ve výši 0,3 %, kterou ještě musí schválit ředitel pobočky, s čímž by ale neměl být problém.

S požadavkem na slevu z poplatku za poskytnutí hypotéky jsem u LBBW Bank neuspěl. Bankéř mi sdělil, že kombinace obou slev (ze sazby i poplatku) připadá v úvahu až u hypoték nad 3 miliony korun. LBBW Bank má poplatek v sazebníku nastaven sice tak, že 0,4 % z poskytnuté hypotéky vypadají docela dobře, ale vždy zaplatíte minimálně 9000 korun, což by byl můj případ.

LBBW Bank byla současně s Raiffeisenbank jedinou bankou, kde mi k požadované výši hypotéky nestačil příjem 20 000 korun měsíčně čistého. Minimum stanovila banka na 25 000 korun, což se dá řešit spolužádostí o úvěr s partnerkou.

mBank – bez poplatku

U hypotéky od mBank neplatíte ani poplatek za poskytnutí hypotéky ani za měsíční vedení úvěrového účtu. Co se tedy poplatků týče, výhodnější hypotéku na trhu neseženete.
Kdo by předpokládal, že s to výrazně odrazí na úrokových sazbách, ten by se mýlil. Hypotéku s 3letou fixací bych pořídil se sazbou 4,42 %. 5letý fix bych pořídil výrazně pod průměrem trhu – 4,48 %, stejně jako 1letý – 4,33 %. mBank a UniCredit Bank jsou jediné dvě banky, které mi nabídly jako nejlevnější 1letý fix.

Nevýhodou je, že bych u mBank (stejně jako u GE Money Bank a Oberbank) potřeboval více vlastního kapitálu. Hypotéky totiž poskytuje až od 80 % LTV (poměr výše hypotéky a hodnoty nemovitosti).

Oberbank – když se zapomene na klienta

Oberbank mi, jako jediná ze všech oslovených bank, neudělala nabídku na míru (tedy na základě sdělených údajů o příjmech a životních nákladech). K tomu bych musel předložit kopii občanského průkazu a potvrzení o příjmech. Podle mého se tím banka v mnoha případech již předem vyloučí z boje o klienta. Těžko si představit, že v momentě, kdy teprve monitorujete nabídku, půjdete do každé banky s jejím vyplněným formulářem. V mém případě bych potřeboval 13 potvrzení ze mzdové účtárny zaměstnavatele. Kromě zbytečného papírování by to znamenalo, že mě účetní budou mít za cvoka.

Poštovní spořitelna – nejvyšší sazba ze skupiny ČSOB

Už jsem se nad tím pozastavoval u Hypoteční banky a u Poštovní spořitelny musím znovu. 1letý fix mi nabídly stejný v ČSOB i u obou dcer. 3letý a 5letý fix však z úrovně 4,39 % u Hypoteční banky o desetinku stoupá až na 4,59 % u Poštovní spořitelny.

I zde byla akce na odpuštění poplatku za poskytnutí hypotéky prodloužena až do konce prosince. O snížení úrokové sazby se bankéřka bavit nechtěla.

Fixní nebo variabilní sazba?

Jaké jsou nevýhody hypoték s variabilní a tedy momentálně nižší sazbou. 

Raiffeisenbank – bez slevy

U Raiffeisenbank jsem si nechal udělat nabídky dvě, protože když jsem v listopadu začal obcházet jednotlivé banky, dostal jsem do Raiffeisenbank jako první a až poté jsem zjistil, že jsem si nechal udělat výpočet na 88% LTV. Protože jsme měl pocit, že bych tím poškodil tuto banku před konkurencí (čím vyšší LTV, tím vyšší sazba), zašel jsem do Raiffeisenbank v prosinci znovu.

Z prosincové návštěvy vyplynuly dvě věci. Za prvé osobní bankéřka na pobočce odmítla jakoukoli debatu o možném individuálním zvýhodnění nabídky, a to i přesto, že jsem zkusil osvědčenou metodu s výhodnější konkurenční nabídkou.

Druhým poznatkem je, že Raiffeisenbank v prosinci zvýšila sazby minimálně u 3letého fixu. Zatímco listopadová nabídka (s 88% LTV) udávala sazbu 4,49 %, v prosinci poskočila na 4,69 %. Hypotéku s 1letou fixací bych v obou případech získal za 5,09 %, 5letý fix porovnat nemohu, protože bankéřka v listopadové nabídce spletla kolonky a místo 5letého fixu mi nastavila 5 žadatelů o hypotéku. V prosinci se sazba u 5letého fixu dostala na 4,89 %. Do těchto sazeb je již započítána základní sleva 0,4 % za aktivní běžný účet.

Za úrokové sazby a za přístup bankéřky tak Raiffeisenbank kladné hodnocení nezískala, pozitivní je alespoň to, že ceníková cena poplatku za poskytnutí úvěru je nula.

UniCredit Bank – výhodná sazba za kreditku

Výhodnější základní nabídku, co se úrokové sazby týče, jsem od konkurence UniCredit Bank nedostal. Hypotéka s 1letou fixací za 3,8 %, s 3letou za 4,05 % a 5letou 4,3 % je maximem v mém malém průzkumu.

Poplatek bych ale podle základní nabídky měl zaplatit v plné výši, tedy 0,8 % z poskytnuté hypotéky, což v mém případě odpovídá 12 000 korun. Když jsem ale hypoteční bankéřce zavolal s tím, že se mi líbí úroková sazba, ale nelíbí se mi výše tohoto poplatku, který u konkurence nezaplatím vůbec, byla mi přislíbena jeho 50% redukce, kterou ještě musí posvětit manažer (což je pravděpodobné).

Celkový pozitivní dojem mi ale kalí předešlá zkušenost s UniCredit Bank. Zhruba před rokem a půl jsem si od této banky vzal hypotéku. Stejně jako tehdy, mi i tentokrát bankéřka slíbila garanci domluvených podmínek v případě, že si budu do banky posílat výplatu a podám si také žádost o kreditní kartu. Tehdy i tentokrát mi bylo slíbeno, že kreditní karta k hypotéce bude osvobozena od jakýchkoli poplatků.

Zatímco tentokrát tento slib ověřit nedokážu, z minulosti mám špatnou zkušenost. Kreditní kartu jsem získal a již brzy přišel výpis, který požadoval uhrazení měsíčního poplatku ve výši 40 korun. Až když jsem totiž hypoteční smlouvu následně v klidu pročetl doma (a to jsem ji před podpisem četl dvakrát), zjistil jsem, že smlouva slevu na úrokové sazbě žádostí o kreditní kartu nepodmiňuje. Nechal jsem si to jednoduše svým tehdejším bankéřem vsugerovat. Vy se podobné chyby vyvarujte a čtěte smlouvu hned napoprvé pozorněji.

Vyjádření UniCredit Bank:

UniCredit Bank nabízí novým klientům, kteří žádají o hypoteční úvěr, i stávajícím při uplynutí zvoleného fixačního období možnost snížit základní úrokovou sazbu hypotéky pro další fixační období o 0,15 % p.a., a to v případě, že klient již vlastní kreditní kartu vydanou UniCredit Bank či o vydání karty požádá.

Klient si přitom může vybrat ze široké nabídky partnerský kreditních karet, u kterých je bez poplatku nejenom vydání a vedení karty, ale i její užívání během prvních 12 měsíců. Za podmínky, že od 13. měsíce je celkový bezhotovostní obrat minimálně 3000 Kč za měsíc, je vedení karty i nadále bez poplatku. 

Volksbank – sazba dolů nelze, poplatek v akci za polovinu

U Volksbank jsem dostal standardní nabídku kopírující většinu trhu v tom, že nejdražší je 1letý fix (5,19 %), nejlevnější 3letý (4,29 %) a uprostřed leží 5letý (4,39 %). Se sazbou bankéř odmítl hýbat i když jsem mu pověděl o tom, že se rozhoduji mezi Volksbank a konkrétní nabídkou konkurence vy výši 4,05 % u 3letého fixu.

Nyní lze ušetřit alespoň na poplatku za poskytnutí úvěru. Standardně se pohybuje ve výši 0,8 %, nyní ale trvá akce, která nejprve byla pouze do 7. prosince, když jsem ale zavolal 10. prosince, dozvěděl jsem se, že nově trvá až do 20. prosince.

Wüstenrot hypoteční banka – lež má krátké nohy

Původní listopadová nabídky u 3letého fixu byla v porovnání s konkurencí drahá – úroková sazba 4,69 % a 0,8 % poplatek z výše hypotéky (tedy v mém případě 12 000 korun) za poskytnutí. Už tehdy mě ale obchodní zástupce Wüstenrotu přesvědčoval o tom, že po skóringu přijde Wüstenrot se sazbou o desetinky nižší, zatímco ostatní banky půjdou o 2 % nahoru.

O tom, že spíše než reálná znalost trhu z něj mluvila touha po provizi, mě přesvědčil prosincový telefonát. Vylíčil jsem mu, že se rozhoduji mezi Wüstenrotem a konkurenční nabídkou se sazbou 4,05 %. Pravdivá byla jenom půlka jeho reakce, ve které mi říkal o nových sazbách Wüstenrot hypoteční banky. Ty zaručují u hypotéky s LTV 85 % a 3letou fixací sazbu od 3,89 % do 4,24 %.

Nepřesně už mě ale informoval o výši poplatku za poskytnutí hypotéky. Ten se podle jeho vyjádření nově pohybuje u 1letých a 3letých fixací na úrovni 2999 korun. To je však pouze poloviční pravda, která platí pouze u hypoték s LTV do 70 %. V mém případě platí ceníková cena poplatku ve výši 0,8 %, tedy 12 000 korun.

Nejlepší přislíbené podmínky u 3leté fixace (bez slev za sjednání životního pojištění a pojištění schopnosti splácet)
Banka Úroková sazba Poplatek za poskytnutí úvěru LTV (poměr úvěru a hodnoty nemovitosti)
Česká spořitelna 4,49 % 0 Kč 85 %
ČSOB 4,24 % 0 Kč 85 %
GE Money Bank 4,29 % 0 Kč 80 %
Hypoteční banka 4,39 % 0 Kč 85 %
Komerční banka 4,05 % 2900 Kč 85 %
LBBW Bank 4,29 % 9000 Kč 85 %
mBank 4,42 % 0 Kč 80 %
Poštovní spořitelna 4,49 % 0 Kč 85 %
Raiffeisenbank 4,59 % 0 Kč 88 %
UniCredit Bank 4,05 % 6000 Kč 85 %
Volksbank 4,29 % 6000 Kč 85 %
Wüstenrot hypoteční banka 4,24 % 12 000 Kč 85 %

Anketa

Smlouvali jste někdy o cenu bankovních produktů?

34 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 16. 12. 2014 12:32