Spočítejte si...

Zavřít

Ceny nemovitostí porostou!

I dnes může být výhodné investovat do nákupu či oprav nemovitosti, protože ceny nemovitostí po vstupu České republiky do Evropské unie postupně porostou, a to včetně cen renovovaných bytů v panelových domech. Co mě vede k tomuto názoru?

Téměř každý článek věnovaný budoucímu vývoji cen nemovitostí nyní obsahuje to samé: po vstupu ČR do Evropské unie ceny nemovitostí spíše poklesnou, protože zahraniční investoři, kteří chtěli nakupovat, už mají dávno nakoupeno a nakupovat dál nebudou, ceny nemovitostí jsou nafouknuté a bublina dříve či později splaskne, ceny bytů v panelových domech budou klesat, protože o ně nebude zájem atd. Přestože nejsem odborník na reality, jsem přesvědčen, že takováto kategorická tvrzení nejsou vždy podložena racionálními důvody a vývoj realitního trhu může být zcela jiný. Proč?

Není nemovitost jako nemovitost

Realitní trh je natolik široký, že každé jeho generální hodnocení je nutně nepřesné. Říci jednoduše, že budou klesat ceny nemovitostí, je stejné jako konstatovat, že poklesnou ceny cenných papírů. Aby takovéto vyjádření mělo nějakou vypovídací schopnost, je třeba je upřesnit. Vývoj jednotlivých segmentů trhu, ať už realitního, kapitálového nebo třeba komoditního, totiž bývá značně odlišný.

Troufám si tvrdit, že vývoj cen např. průmyslových areálů a vývoj cen bytů či rekreačních objektů mají pramálo společného. Zatímco zchátralé průmyslové objekty v ekologicky zatížených nebo nezajímavých lokalitách dnes nejsou prodejné ani za minimální cenu a lepší už to asi nebude, některé jiné nemovitosti určitě mají nemalý růstový potenciál.

Zásadní vliv na cenu každé nemovitosti má její umístění, a to v rámci republiky, v regionu i v dané lokalitě. Na příkladu u bytů lze dokladovat různost cen. Cena bytu v Mostě, Litvínově nebo třeba Karviné je zlomkem ceny obdobného bytu v Praze nebo Brně.

Značné rozdíly jsou i v rámci jednoho města. Současná, a při nezměněných podmínkách i budoucí, cena bytu v lokalitě osídlené z velké části sociálně méně přizpůsobivými spoluobčany, bytu situovaného do rušné komunikace nebo třeba bytu nad nočním klubem se bude všude radikálně lišit od ceny obdobného bytu bez uvedených handicapů.

Jak investovat do nemovitostí?

Vyplatí se investovat do nemovitostí? Jakou nemovitost vybrat? A jaké výnosy můžete očekávat? Čtěte v článku Petra BukačeKoupě bytu jako investice

Není informace jako informace

Ještě v polovině loňského roku bylo možno se všude dočíst, že ceny nemovitostí vytrvale rostou a „podle mínění většiny odborníků“ je vhodný čas do jejich nákupu investovat. Během pár měsíců se najednou situace změnila a nemovitosti už nejsou tolik v kurzu, ba naopak, budoucnost je prý spíše nejistá.

Takto vyhraněná hodnocení jsou určitě svým nádechem senzace poutavější než analýza se závěry podloženými fakty. Jejich problémem však je, že bývají často účelová a nepřesná. Ne všechny články zabývající se budoucím cenovým vývojem nemovitosti tedy lze pokládat za seriózní podklad pro rozhodování investora.

Informace o cenovém vývoji jakéhokoliv druhu investic je třeba vždy hodnotit v dostatečně dlouhém časovém úseku podle tendencí, ne podle krátkodobých výkyvů. Je logické, že pokud jediným důvodem zvýšení ceny bytů o 30 % v průběhu jednoho roku je nákupní horečka přiživovaná rádoby seriózními doporučeními odborníků, nutně se dostaví korekce. Ta ceny vrátí na odpovídající úroveň, možná dočasně i mírně pod ni. Pořizovat dlouhodobou investici, jakou nemovitost zpravidla je, podle momentální nálady trhu, postrádá logiku stejně jako se jí bezhlavě zbavovat. Platilo a bude platit, že nakupovat i prodávat se vyplatí s rozmyslem.

Důvěřuji jen statistice, kterou si zfalšuji sám

Tuhle větu jsem si vypůjčil od sira Winstona S. Churchilla. Základním požadavkem na jakoukoliv statistiku je, aby závěry z analýzy reprezentativního vzorku údajů pokud možno věrně zobrazovaly vlastnosti a chování celku. Jakékoliv nesprávné zobecňování a průměrování může vést ke značnému zkreslení.

Dám-li si k obědu celou husu a vy nic, v průměru jsme se oba velmi dobře naobědvali. Nejen v bulvárním tisku a nejmenované soukromé televizní stanici také rádi poněkud poopravují a dramatizují skutečnost tím, že použijí pouze ty statistické údaje nebo názory, které se zrovna hodí.

Dokonce ani korektní statistické údaje nelze mechanicky aplikovat na každý jednotlivý případ. Vlastně žádný konkrétní prvek statistického souboru není průměrný, každý vždy má některé vlastnosti lepší a některé horší než jiné obdobné prvky. To samozřejmě platí i pro nemovitosti.

Kvalitní nemovitosti jsou daleko méně citlivé na cenové výkyvy celého trhu či jeho segmentu, a i když průměrné ceny klesají, může jejich cena dokonce růst. Vlastníte-li nemovitost v dobrém stavu na dobrém místě, určitě ji dnes i v budoucnu prodáte či pronajmete snadněji a za vyšší cenu než nemovitost jen průměrnou.

Vliv našeho vstupu do EU na ceny nemovitostí se projeví postupně

Bezprostřední vliv vstupu České republiky do Evropské unie na náš realitní trh asi nebude prakticky žádný. Je sice pravda, že velcí zahraniční investoři u nás dávno působí, ale nevidím žádný důvod, proč by české nemovitosti nenakupovali a neprodávali tak jako doposud.

Poptávka individuálních zahraničních investorů po českých nemovitostech, až je budou moci nabývat, bude mít nejspíše význam pouze regionální. Možná vzroste poptávka po rekreačních objektech a půdě v příhraničních oblastech a kvalitních nemovitostech v turisticky zajímavých místech naší republiky, ale určitě se plošně nezmění například ceny bytů v Praze ani jinde.

Vstup do Evropské unie ovšem neznamená jen to, že cizinci budou moci nakupovat české nemovitosti. Podstatnější vliv na vývoj cen nemovitostí bude mít zejména navýšení a změna struktury životních nákladů. Zároveň dojde k diferencovanému navyšování příjmů i životní úrovně. Odstraněny budou deformace cen, ať už se jedná o výši nájmů v bytech nebo cenu kvalifikované lidské práce. Náklady na bydlení určitě budou tvořit podstatnější část našich výdajů tak, jako je tomu v západní Evropě. Souhrn těchto vlivů bezpochyby způsobí postupný nárůst ceny nových nemovitostí doprovázený změnami cen nemovitostí starších.

Tak jako nárůst životní úrovně obyvatel bude diferencovaný i nárůst ceny starších nemovitostí. Za ty kvalitní budou lidé určitě schopni i ochotni zaplatit vyšší cenu než dnes. Cena méně kvalitních nemovitostí poroste daleko pomaleji a ty nekvalitní svou cenu nejspíše ještě ztratí. Určitě se to bude týkat především nemovitostí určených k bydlení a individuální rekreaci.

Zájem o renovované byty potrvá

V některých článcích se lze dočíst, že životnost panelových domů je pomalu u konce a je jen otázkou času, kdy se začnou bourat pro nezájem lidí v nich bydlet, tak jako v bývalé NDR. Věc se však má trochu jinak.

Především – každý dům se skládá z řady stavebních prvků s omezenou životností a je jedno, jestli se jedná o dům panelový nebo zděný z cihel. Hlavním problémem českých bytových domů, a zdaleka ne jen panelových, je zanedbaná údržba. Například nosná konstrukce panelových domů, pokud do ní nezatéká a není staticky narušena, má životnost velmi dlouhou, téměř neomezenou. To ale samozřejmě neplatí o instalacích, plochých střechách, oknech atd.

Zrenovovat panelový dům a byty v něm tak, aby vyhovovaly současným nárokům na dobré bydlení, je podstatně levnější než postavit domy nové. V posledních několika letech proto prochází řada paneláků i bytů v nich důkladnou rekonstrukcí.

Rozdíl ve vzhledu i užitné hodnotě renovovaného bytu a bytu v novostavbě pak nemusí být téměř žádný. Prakticky totéž lze říci o dalších parametrech, mj. životnosti domu a bytu i nákladech na jejich další údržbu. Technologie výstavby moderních bytových domů je totiž dána především snahou investora udržet přijatelnou cenu, a tak hodně majitelů čerstvě postavených bytů také není spokojeno s kvalitou stavebních prací i použitých materiálů a musí investovat do oprav a úprav.

Novostavby rostou většinou v sousedství starší panelové zástavby, popř. jsou stavěny v obytných celcích obdobně jako dříve paneláková sídliště. Argumentace, že na sídlištích nebudou chtít lidé bydlet, je tedy trochu postavena na hlavu. Ono moc jiných alternativ pro většinu obyvatel velkých měst není a asi ani nebude.

Při hodnocení vývoje situace přinejmenším v příštích dvaceti letech je třeba si uvědomit, že paneláky tvoří naprostou většinu bytových domů postavených u nás po druhé světové válce a bydlí v nich zhruba třetina obyvatel ČR, ve velkých městech ještě daleko více. Troufám si tvrdit, že z mnoha různých důvodů by určitě ne všichni chtěli bydlet jinak – třeba v rodinném domku za městem.

Tržní nájem bude tržní

Výše nájmů v bytech byla a stále je deformovaná natolik, že pod pojmem „regulované nájemné“ si dnes každý představí velmi nízký nájem neodpovídající kvalitě bytu, a naopak pojem „tržní nájemné“ si každý přeloží jako předražené nájemné, které si běžný člověk nemůže dovolit.

Tato situace je dlouhodobě neudržitelná a určitě se časem změní tak, aby nájmy byly až na výjimky skutečně tržní, tedy stanovené poptávkou a nabídkou na trhu. Na otázku, zda klesne tržní nájemné, lze odpovědět, že netržně vysoké nájemné skutečně klesne, stejně jako netržně nízké nájemné stoupne.

Poptávka a nabídka po nájemních bytech se zároveň postupně stane regulátorem jejich množství. Bude-li tržní nájemné natolik nízké, že se majitelům nevyplatí byty vlastnit, stavět a udržovat, postupně se počet bytů sníží. Klesne-li nabídka, cena nájmů i bytů se zvýší.

V praxi to bude samozřejmě složitější, protože vývoj určitě bude doprovázet řada výkyvů a projeví se i další vlivy – např. demografický vývoj nebo státní politika v oblasti bydlení (daně, podpory a dotace atd.).

Vyplatí se tedy dnes investovat do nemovitosti?

Domnívám se, že ano, ale jen za určitých předpokladů. Dnes, stejně jako třeba před rokem! Ponechávám stranou krátkodobé spekulativní nákupy a prodeje, do nichž by se měl pouštět pouze odborník nebo hazardér. Ten, kdo si dnes pořídí kvalitní nemovitost za nepřemrštěnou cenu jako dlouhodobou investici, podle mého názoru určitě neprodělá. Jsem totiž přesvědčen o tom, že ceny kvalitních nemovitostí i do budoucna porostou.

Pokud už vlastníky nemovitosti jste, asi se vám nyní především vyplatí realisticky posoudit její kvalitu (technický stav, dispozice, umístění, okolí atd.) a buď ji prodat, nebo investovat do její kvalitní opravy a následné údržby.

Anketa

Chystáte se investovat do nemovitosti?

13 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 27. 12. 2005 16:48