Spočítejte si...

Zavřít

Ceny nemovitostí: Půjdou byty na dračku nebo budou jejich ceny stagnovat?

Ještě před rokem bylo aktuální diskutovat o otázce, zda byty půjdou na dračku a zda jejich ceny i nadále porostou. S odstupem jednoho roku se otázka mírně pozměnila a aktuálním tématem jsou úvahy o tom, zda budou ceny bytů skutečně stagnovat nebo dále padat. Cenovou poptávku totiž ovlivňuje mnoho faktorů, včetně médií.

Potenciální prodávající si kladou otázky, zda je lepší prodat nyní nebo počkat a potenciální kupující váhají a přemýšlejí, kdy nastane vhodná chvíle k nákupu. Kdo koupil byt loni v létě, může možná nyní litovat, protože se klidně mohlo stát, že aktuální tržní cena koupeného bytu v průběhu roku značně klesla. Čtěte více: Půjdou byty skutečně na dračku?

Kyvadlo tržních cen a vliv optimistického či pesimistického sentimentu

Ceny na volném trhu jsou určovány podle aktuální nabídky a poptávky, zásahy státu či státních regulací, ale také vlivem tržní psychologie. Bude-li převládat všeobecné přesvědčení, že se prodávaného artiklu nedostává nebo bude nedostávat, zavládne pravděpodobně nákupní horečka a ceny pak poletí do výšin. Benjamin Graham (1894–1976) ve své knize Inteligentní investor (The Intelligent Investor) o tom píše ve vztahu k akciím následovně: Trh je jako kyvadlo, které bude navždy kmitat mezi neudržitelným optimismem (který dělá z akcií předražené zboží) a neopodstatněným pesimismem (který naopak podtíná jejich skutečnou hodnotu). Inteligentní investor je realista, který nakupuje od pesimistů a prodává optimistům. [1] Vládne-li bezbřehý optimismus a nadšení, vyvolaná nákupní horečka obvykle podporuje vznik cenové bubliny, která příchodem pesimistického naladění s vysokou pravděpodobností dříve či později splaskne.

Podobný princip kyvadla tržních cen funguje i na trhu nemovitostí. V dobách růstu vládne optimismus, roste zadlužování i poptávka po nemovitostech, v oblasti výstavby vznikají lukrativní podnikatelské příležitosti a vše vypadá, že růst bude trvat navždy. Jak píše Graham ve vztahu k akciím, lze ovšem očekávat, že tento optimismus je neudržitelný. Optimismus je trvale neudržitelný nejenom na akciových trzích, ale i na trzích realitních a předraženým zbožím nemusí být jenom akcie, ale i nemovitosti. Čtěte více: Levné bydlení bez stavby? Alternativou mohou být mobilní domy

Aktuální informace z médií, vztahující k cenám bytů, se v porovnání s informacemi publikovanými před rokem změnily, což poukazuje na to, že kyvadlo mění směr svého pohybu. Zatímco loni ve zprávách převládaly informace o tom, že byty půjdou na dračku a ceny budou růst, dnes začíná být situace opačná. Jako příklad lze uvést titulků několika článků, které cenách bytů informují:

  • Za byt v Praze zaplatíte méně. Poprvé od roku 2005, Zuzana Šmajlerová, ihned.cz, 2. 2. 2009
  • Ceny bytů klesají… který a kde koupit? Petr Zámečník, hypoindex.cz, 3.4.2009
  • Byty na Chomutovsku zlevňují, poptávka po nich klesá. Pavlína Gavdunová, chomutovsky.de­nik.cz, 8. 4. 2009
  • Developer: Přes nižší poptávku nelze čekat výrazné zlevnění bytů. ČTK, financninoviny.cz, 9. 4. 2009
  • Byty se v době krize prodávají jen s velkými obtížemi. Radmila Pokorná, ceskolipsky.de­nik.cz, 17. 4. 2009
  • Ceny bytů sráží dolů nezájem. Jan Záluský, ihned.cz, 21. 4. 2009
  • Hypoindex březen 2009: Sazby hypoték padají. Petr Zámečník, hypoindex.cz, 22. 4. 2009
  • Poptávku po bytech oživí hlavně snížení cen. Vladimír Kaláb, ihned.cz, 25. 3. 2009
  • Ceny bytů padají, přestává se stavět, Iva Chmelová, zlinsky.denik.cz, 26. 4. 2009
  • Realitní společnosti bojují o klienty. Nabízí i rok bydlení zdarma. Pavlína Máčalová, ihned.cz, 27. 4. 2009
  • Na koupi bytu se nyní dají ušetřit až statisíce korun. Martin Dohnal, deník.cz, 28. 4. 2009
  • Výstavba nových bytů klesla o třetinu. Vladimír Kaláb, ihned.cz, 29. 4. 2009
  • Realitní firmy se dál předhánějí ve slevách na nové byty, ČTK, financninoviny.cz, 30. 4. 2009

V další části příspěvku je záměrem diskutovat a probrat posuny ve faktorech poptávky a nabídky, které tržní ceny z fundamentálního hlediska ovlivňují. Nejprve jsou rozebrány faktory poptávky, následně pak faktory nabídky.

Zájem kupovat byty, poptávka a faktory ovlivňující poptávku po bytech

Poptávka po bytech je z obecného hlediska ovlivňována těmito šesti kategoriemi faktorů: (1) situací na trhu s nájemním bydlením, (2) mírou dostupnosti hypoték a jiných forem financování, (3) regionem, lokalitou a pracovními příležitostmi, (4) růstem, stagnací či poklesem reálných mezd a kupní síly, (5) demografickým vývojem a (6) kvalitou a technickým stavem nemovitosti. Vedle těchto šesti skupin faktorů existujících na poptávkové straně působí (7) mediální ovlivňování poptávky a (8) spekulativní nákupy.

1) Situace na trhu s nájemním bydlením a preference nájemního bydlení

Ještě před rokem byla široce uznávána představa, že splácení vlastního bytu je snad za každých okolností nejlepším řešením uspokojení potřeb vlastního bydlení. Dnes jsou vlivem pesimistického naladění stále častěji lidmi vyslovovány obavy o nevýhodnosti převzetí břemene hypotéky, splácené dlouhou dobu po mnoho dalších let. V investičním rozhodování a souvisejícím sentimentu se tak projevuje spíše pokles poptávky. Čtěte více: Ceny nemovitostí padají, ale ne všude

V očekávání pod vlivem aktuálních nálad mohou potenciální kupující raději zaujmout vyčkávací pozici a upřednostňovat nájemní formu bydlení. Za takové situace pak roste poptávka po nájemním bydlení, což se (za jinak stejných podmínek) může odrazit v rostoucích cenách nájmů.

Poslanci schválili posunutí deregulace nájemného ve větších městech o dva roky, regulace tak skončí v roce 2012. Ti šťastní, kdo v takovém nájmu bydlí ušetří, pronajímatelé těchto bytů budou z ekonomického hlediska díky donucení ze strany státu o něco delší dobu toto nájemní bydlení dotovat. Deformace trhu, doprovázená inzeráty „prodám NB“, „levně prodám byt s regulovaným nájemníkem“, tak nadále existuje, i když se postupnou deregulací odstraňuje. Možná poptávka po koupi vlastního bytu ze strany těch, kdo bydlí v bytech s regulovaným nájemným, má tendenci vyprchávat. Ti z regulovaných nájemníků, kteří v očekávání konce výhody stropu nájemného dosáhli na hypotéku nebo měli úspory, svou poptávku po bytech již pravděpodobně projevili. Čtěte více: Velké ryby se neutopí, cenová bublina však splaskne

2) Míra dostupnosti hypoték a jiných forem financování

V očekávání hospodářského útlumu se banky obávají problémů s nesplácením poskytnutých úvěrů a vzniku toxických aktiv ve svých rozvahách. Úvěrové podmínky jsou tak zpřísňovány, díky rizikovým přirážkám rostou úrokové sazby a je požadováno lepší krytí či zástava, kterou půjčující ručí za přijatý úvěr. Banky postupně snižují poměr půjčky k hodnotě zastavené nemovitosti (LTV – loan to value), což poukazuje na to, že se analytici bank obávají rizika propadu cen nemovitostí a snížení hodnoty zástavy. Člověk, který by před rokem bez problému hypotéku dostal, ji dnes získat nemusí, protože nesplnil zpřísněná kritéria. Míra dostupnosti hypoték tedy klesla, doba levných úvěrů skončila a počet poskytnutých hypoték klesá. S klesající dostupnosti zdrojů financování pak klesá i koupěschopná poptávka. Čtěte více: Hypotéky opět získají úrokovou státní dotaci

3) Region, lokalita a pracovní příležitosti

Asi za každé okolnosti platí, že zásadní vliv na poptávku po nemovitosti má její umístění, a to v rámci republiky, v regionu i v dané lokalitě. Poptávka po bydlení bude větší tam, kde je dostatek pracovních příležitostí, kde bude občanská vybavenost a dostupnost zeleně v okolí, dobrá dopravní dostupnost a dosah MHD.

Bydlení na v satelitních městečcích přestává být tak lukrativní, jak se v minulých dobách zdálo. Atraktivita některých lokalit se díky hospodářskému útlumu může oslabit, a to zejména v oblastech, kde bude klesat nabídka pracovních příležitostí. Takovou oblastí by například mohlo být místo, kde hospodářský útlum povede ke značnému poklesu pracovních příležitostí a souvisejícímu poklesu poptávky po bydlení (jak nájemním, tak vlastním).

4) Růst, stagnace či pokles reálných mezd a kupní síly

Jak se před rokem jevilo jako běžné a normální, že reálné mzdy a kupní síla rostou, dnes optimismus posledních let ohromujícího růstu vyprchává. Roste nejistota, lze předpokládat, že lidí bez práce ještě přibude. Z pohledu kupní síly a reálných mezd lze v dohledné době očekávat spíše stagnaci či pokles. O co více se v růstových dobách poskytovaly úvěry a zvyšovaly mzdy, o to více rostla koupěschopná poptávka po vlastním bydlení, a o to více ceny bytů rostly. Bude-li se další vývoj ubírat podle pesimistického scénáře, reálné mzdy budou klesat a klesat bude i objem poskytnutých hypoték a tedy i koupěschopná poptávka. Jak bude klesat koupěschopná poptávka, bude na trhu nemovitostí existovat stále větší nerovnováha, vytvářející tlak na pokles cen bytů i dalších nemovitostí. Čtěte více: Nastává vhodná doba k nákupu nemovitostí?

5) Demografický vývoj

Poptávka po bydlení ze strany silných ročníků sedmdesátých let, tedy obyvatel ve věku, kdy se bydlení pořizuje nejčastěji, ochlazuje a již nepředstavuje podstatný vliv, který by poptávku zásadně ovlivňoval. Faktorem, který bude poptávku z hlediska demografického vývoje stále více ovlivňovat, je stárnutí populace. S blížícím se odchodem do důchodu se může poptávka měnit, například směrem k poptávce po malých bytech a bydlení v jiném životním stylu, jako je bydlení mimo velká města nebo bydlení na vesnici. I když se před rokem zdálo, že poptávku po bydlení (nájemním bydlení nebo bytech) budou zvyšovat přistěhovalci, ekonomické ochlazení působení tohoto faktoru spíše odsouvá.

6) Kvalita a technický stav nemovitosti

Poptávku po konkrétním bytě ovlivňuje velikost bytu, umístění bytu v domě, standard provedení a vybavení, parkovací možnosti a blízkost zeleně. Kvalita novostaveb velkých bytových domů může být, díky snaze developerů snižovat náklady za každou cenu, diskutabilní. Špatné zkušenosti ukazují na špatnou zvukovou izolaci, praskající omítky, zatékání, nedostatek parkovacích míst nebo přílišnou koncentraci nových domů. Po bytech v regenerovaných panelových domech ve vhodné lokalitě, se zelení a dobrou dostupností do centra, tak může existovat vyšší poptávka (a tedy i tržní cena), než po bytech v domech na periferii. Technický stav nemovitosti také předurčuje potřebné investice a náklady na opravy i údržbu a je faktorem, který výslednou poptávku ovlivňuje.

7) Mediální ovlivňování poptávky

Situaci na trzích ovlivňují veličiny, jako je nálada na trhu, davová psychologie, politické, ekonomické a další události. Účastníci trhu se mnohdy nechávají ovládat svým emočním rozpoložením a míra aktuálních nákupů či prodejů je ovlivněna publikovanými informacemi. Z mediálního snažení v oblasti trhu realit je znát snaha o změnu nálady v podobě reklamních sloganů typu „krize, nekrize, nemovitosti stojí dál“. Mnohé komentáře se také opírají o nabídkové ceny, zatímco ceny realizační, za které se opravdu prodeje uskutečňují, jsou nižší.

V PR článcích a zprávách se objevují následující hlášky:

  • ceny nemovitostí mohou brzy opět začít růst, protože kvůli krizi nové projekty budou přibývat pomalu – zástupce developera,
  • v dalších letech může dojít k nedostatku nových bytů na trhu a zvyšování jejich cen – odborník z realitní kanceláře,
  • rostoucí ceny nemovitostí jen výsledkem dlouhodobého růstu kvality bydlení, roste-li kvalita, musí růst cena – mluvčí developera,
  • v současné době je jedinečný okamžik pro pořízení vlastního bydlení, – mluvčí hypoteční banky.

Celková nálada na trhu se ovšem překlopila z optimistické fáze do fáze pesimistické, negativní sentiment může a pravděpodobně bude stahovat realitní trhy ke dnu. Subjekty působící na realitním trhu si uvědomují, že propad (podobně jako růst) cen nemusí být nutně zdůvodněn racionálními úvahami a situace se může překlopit z cen extrémně vysokých na ceny extrémně nízké. Je tedy logickou snahou zainteresovaných ovlivňovat veřejné mínění tak, aby se v situaci rozhoupané lodi všichni nehnali na jednu stranu lodi a nezpůsobili její potopení. Čtěte více: Kde investovat do nemovitosti a jaká jsou rizika?

8) Nemovitost jako spekulativní a jiná investice

Byty jsou často uvažovány jako investice a součást investičního portfolia, která může ochránit peníze před inflací a napomoci k jejich zhodnocení. Investoři budou pořizovat byty k pronájmu v situaci, kdy z toho budou plynout patřičné výnosy, což za stávajících cen bytů a tržních nájmů není aktuální. V růstových dobách vznikla všeobecně přijímaná představa, že investice do bydlení s sebou nenese rizika, že ceny neustále porostou a je tím nejrozumnějším krokem. Existují lidé, kteří si vzali hypotéku na dům nebo byt, který poté pronajali, a kalkulovali, že příjmy z tržního nájemného pokryjí splátky hypotéky. V době, kdy je reálný výnos z bytové nemovitosti vzhledem k výši investice nízký, a existuje riziko propadu tržní ceny investice, je taková nově provedená investice riskantní a nevyhledávaná. I když v minulosti spekulativní nákupy bytů ke zvýšení poptávky v některých lokalitách a regionech přispívaly, aktuálně očekávání poklesu cen tuto poptávku oslabuje.

Zvážením všech poptávkových faktorů lze říci, že poptávka v aktuální tržní situaci stagnuje a klesá. Vývoj poptávky bude záviset na dalším hospodářském vývoji, při naplnění katastrofického scénáře několikaletého útlumu by poptávka nadále klesala a došlo by ke značnému přecenění majetku uloženého v bytovém fondu (což platí o nemovitostech obecně). Čtěte více: Nejčastější mýty o hypotékách

Zájem prodávat byty, nabídka a faktory ovlivňující nabídku bytů

Z pohledu nabídky bytů lze uvažovat dva faktory: (9) počet uvolněných bytů a (10) počet novostaveb. Aktuální situace na realitním trhu z hlediska nabídky je ovlivněna hospodářskou recesí a dopady na subjekty, které své byty nabízejí.

9) Počet uvolněných bytů

S nástupem hospodářské krize může dojít ke zvýšení počtu prodávaných bytů, jako dopad problémů s nesplácením hypoték. Před rokem bylo možné situaci komentovat následujícím způsobem [2]: „Mnozí, kteří si berou hypotéku, možná nedomýšlejí, že by se jejich příjmy mohly v budoucnu snížit, úroky z hypotéky by mohly v budoucnu růst a nezaplacené splátky hypotéky by mohly vést k nucenému prodeji nemovitosti bankou. Pokud k takové neschopnosti platit dojde, lze předpokládat, že nemovitost bude prodána pod cenou. V případě ekonomické recese by možná počet z donucení uvolněných bytů vzrostl.“ Růst úrokových sazeb a zvýšení splátek, ztráta zaměstnání a napnutost rodinných rozpočtů může být rozbuškou k tomu, že tyto problémy skutečně nastanou a počet z donucení uvolněných bytů bude narůstat.

10) Počet novostaveb

Díky vysoké poptávce, vznikaly v nedávných dobách v oblasti realit výnosné podnikatelské příležitosti. Je možné, že existují regiony a lokality, kde je s ohledem na aktuální a v nastávající době koupěschopnou poptávku rozestavěných bytových komplexů mnoho. Mnohé rozestavěné projekty mohou být ve stavu, ve kterém je pro zainteresované subjekty (banky, developery, investory) menší ztrátou projekty dokončit, i když potenciálně, s rapidním propadem cen, se mohou tyto projekty stát ztrátovými. Na straně druhé se některé projekty odkládají a v některých lokalitách to zejména s dlouhodobým časovým odstupem může znamenat nedostatečnou nabídku. Čtěte více: Kupujete nový byt? Pozor na standardy bez možnosti dalších změn

V návaznosti na řízení rizik v nastupující krizi se banky obávají o části svých úvěrových portfolií, směřovaných do realitního sektoru. Banky v očekávání dopadů hospodářské recese zvyšují úrokové sazby o rizikové přirážky, zpřísňují podmínky poskytování úvěrů a omezují provozní úvěry poskytované firmám.

Developeři jsou díky celkové situaci nuceni omezovat nabídku, nepouštět se do nových projektů a uplatňovat krizové řízení. Stávající taktikou developerů je nezlevňovat způsobem, který by poukázal na klesající ceny. Slevy jsou uskutečňovány skrytě, v podobě dárků – nových aut, nadstandardního vybavení, parkovacího stání nebo odkladu hypotečních splátek. Objevují se také úvahy, že dokončené byty mohou být pronajímány přímo developery. Stejné pokusy a podobná kouzla, vyzkoušená na zahraničních nemovitostních trzích, svědčí o tom, že cyklický vývoj realitního trhu z dlouhodobého hlediska změnit nelze.

Převýšení nabídky nad poptávkou a přesycení

Realitní trh funguje v cyklech a všechny indicie naznačují, že se nacházíme na vrcholu cyklu a je možné očekávat vstup do sestupné fáze. Pro pokles hovoří i hospodářská krize, s rostoucí nezaměstnaností a poklesem koupěschopné poptávky bude posilován pokles poptávky a bude růst počet nabízených bytů k prodeji. Závisí na tom, jak bude krize dlouhá, bude-li dlouhá a vleklá, hluboký propad bude nevyhnutelný. Možný propad cen je otázkou delší doby i několika let, na realitních trzích se ceny běžně nemění v řádu týdnů či měsíců. Dnes kupující vyčkávají na zlevnění a spekulují na pokles cen, prodávající váhají a obávají se rizika ztráty.

Z hlediska následujícího vývoje lze v případě setrvání deflačního vývoje nutně očekávat postupně rostoucí převis nabídky nad poptávkou, což bude doprovázeno poklesem realizačních cen.

Nastane-li dlouhodobý pokles ekonomiky, bude s odstupem času tento pokles doprovázen přeceněním nemovitostí. To by mohlo činit starosti nejenom developerům, ale i bankám, jejichž bilance by mohly mít problémy s toxickými aktivy v podobě úvěrů poskytnutých developerům a těm, kdo si vzali hypotéku. Závěrem je možné konstatovat, že i když je český realitní trh regionálně odlišný a jakékoliv prognózování je vždy jen věštěním z křišťálové koule, existující indicie poukazují na stagnaci a spíše pokles cen.

Bibliografie
[1] Graham, Benjamin, Zweig, Jason (2007): Inteligentní investor. Praha: Grada Publishing a. s., ISBN 8024717921
[2] Novotný, Radovan (2008): Půjdou byty skutečně na dračku a porostou jejich ceny? Praha: Měšec.cz, ISSN: 1213–4414

Anketa

Jak byste postupovali při koupi nemovitosti?

127 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 7. 10. 2009 21:50